Всё что нужно знать о рынке недвижимости в Болгарии

Проблемы и «подводные камни» при покупке недвижимости в Болгарии

Несмотря на то, что Болгария занимает первое место по популярности среди наших соотечественников, приобретающих жилье за рубежом, покупка недвижимости и владение ей здесь зачастую сопряжено с трудностями и проблемами. По данным Международного альянса прав собственности, Болгария занимает 58 место в рейтинге индекса защиты прав собственности вместе с Ганой, Индией, Китаем и Турцией. Многие другие страны, популярные среди российских покупателей (Финляндия, Германия, Франция), находятся далеко впереди. Неспроста среди местных бытует присказка «Гаранция — Франция», подтверждающая, что тем, кто боится рисков, лучше отправиться во Францию.

Но несмотря на риски, покупка недвижимости в Болгарии — это игра, которая стоит свеч. Трудно найти еще одну страну, в которой прекрасные возможности для курортного отдыха сочетаются с доступными ценами. К тому же, если знать, как поступать в той или иной ситуации, риски сводятся к нулю.

Tranio.Ru предлагает ознакомиться со списком распространенных ошибок, проблем и «подводных камней», связанных с покупкой и владением недвижимостью в Болгарии.

Не покупайте без помощи профессионалов

Часто покупатели не обращаются к риелторам, а доверяют своим знакомым, которые уже приобрели жилье в Болгарии. Теодора Петкова, директор агентства недвижимости «МИР», считает это большой ошибкой: «Всегда можно узнать у знакомых, как они покупали, какая была процедура, либо спросить о районе, где они купили. Но иностранные граждане не знают всех законов, особенностей и процедур в Болгарии».

При покупке недвижимости в Болгарии всегда стоит обращаться в местные агентства или их представительства в России. Tranio.Ru работает именно с такими компаниями.

Не обращайтесь сразу во множество агентств

Многие покупатели обращаются сразу во множество агентств (порой в 20 компаний одновременно), полагая, что так процесс приобретения жилья ускорится и они смогут получить максимум предложений. Теодора Петкова не рекомендует так поступать, поскольку таким образом покупатели получают слишком много информации, им становится трудно сделать выбор и разобраться в плюсах и минусах того или иного объекта.

Не покупайте заочно

Некоторые россияне выбирают жилье в Болгарии, не покидая родину, по одним только фотографиям и описаниям. Они вносят задаток, а по приезду в Болгарию квартира оказывается совсем не такой, какой они ее себе представляли. Внесенную сумму вернуть не получается и приходится либо покупать непонравившееся жилье, либо терять деньги.

Чтобы избежать такой ситуации, не нужно покупать недвижимость, не посмотрев ее лично. Всегда лучше лишний раз заплатить 350–370 евро за билет на самолет до Болгарии, чем покупать кота в мешке.

Многие риелторские агентства предлагают ознакомительные туры, некоторые компании даже возвращают деньги, потраченные на поездку, если клиент впоследствии купит жилье.

Помните о рисках off-plan

В 2010 году один покупатель приобрел апартаменты в жилом комплексе, который должен быть построен к 2011 году. Он заключил предварительный договор и внес 50% суммы. Однако наступил 2014 год, а этот жилой комплекс до сих пор не достроен. При этом компания, занимавшаяся возведением объекта, обанкротилась и свои обязательства выполнить не может. И такие случаи в Болгарии нередки.

Несоблюдение условий договора с застройщиком, а именно затягивание сроков строительства, становится самой частой проблемой при покупке болгарской недвижимости . Чтобы подстраховаться, нужно прописывать в договоре материальную ответственность застройщика. Один из покупателей, приобретавших апартаменты в строящемся комплексе, предусмотрел в договоре штраф в размере 10 тыс. евро, если жилье будет сдано не вовремя. В результате, он получил свои апартаменты в срок, но сроки сдачи всего комплекса всё равно были отодвинуты, и лифт в здании не работал еще два месяца.

Покупка недвижимости в Болгарии — рискованное дело, поскольку застройщики нередко имеют финансовые проблемы или становятся банкротами, а проект может быть заморожен на годы. При возможности лучше не рисковать и выбрать жилье на вторичном рынке, благо предложений достаточно. Но если всё же нужно купить объект на этапе строительства, следует быть осторожными. Некоторые просят строительную компанию предоставить гарантийные письма, подтверждающие, что строительство будет доведено до конца, однако на практике такие документы не помогают. Лучше проверить репутацию застройщика — выяснить, сколько лет он работает на рынке; сколько было успешных проектов, а сколько остались долгостроями; почитать отзывы в Интернете; поспрашивать знакомых, которых покупали недвижимость у данного застройщика. Данные о компании (информацию об учредителе, устав, годовую отчетность, документы, существующие проблемы) можно узнать на сайте Торгового регистра. Можно также обратиться к адвокатам, которые помимо открытой информации в официальных реестрах могут предоставить дополнительные сведения.

Все споры с застройщиком нужно уладить в течение пяти лет с момента подписания предварительного договора — таков срок исковой давности. Стоит также помнить, что в Болгарии нет компаний, занимающихся страхованием недвижимости на этапе строительства.

Не выплачивайте всю сумму до завершения строительства

В большинстве европейских стран при покупке деньги переводятся застройщику или агентству недвижимости частями, по мере завершения стадий строительства. 100% суммы начисляется только когда объект полностью готов, сдан в эксплуатацию и имеет все нужные документы, подтверждающие готовность. В Болгарии распространена практика, при которой 100% средств переводятся сразу после того, как подписан договор . При этом объект может быть не готов к сдаче, и (в случае банкротства застройщика) оставаться недостроенным годами. В таком случае покупателям приходится подавать в суд и долго дожидаться решения.

Не рекомендуется выплачивать сразу всю сумму. При покупке объекта серьезный продавец всегда согласиться принимать деньги частями, например, 20% при закладке фундамента, 65% при настиле крыши и оставшиеся 15% при сдаче дома в эксплуатацию. Порядок оплаты может быть разным, но его нужно обязательно прописать в предварительном договоре . Если застройщик отказывается принимать деньги частями и настаивает на оплате всей суммы, скорее всего, вы имеете дело с мошенниками или компанией, попавшей в тяжелую финансовую ситуацию.

Покупатели строящихся объектов в Болгарии должны получить три документа:

— Акт 14, подтверждающий, что здание построено без нарушений проекта или с небольшими отклонениями, не влияющими на безопасность. Наличие этого акта дает возможность проводить любые операции с недвижимостью.

— Акт 15, подтверждающий, что здание соответствует указанным требованиям. На основании этого документа выдается разрешение на эксплуатацию объекта.

— Акт 16, подтверждающий, что дом готов к заселению.

Вся сумма должна быть внесена только после того, как покупатель получит акт 16.

Читайте также:
Совместное предприятие с иностранной компанией (налогообложение)

Не вносите деньги до нотариального оформления

При покупке вторичной недвижимости основную сумму нужно вносить только после того, как объект будет нотариально оформлен в собственность покупателя. Те, кто вносит средства до заверения нотариусом, рискуют потерять деньги, и ничто не гарантирует возмещение убытков. Предварительный договор сам по себе ничего не обещает. Для большей уверенности его можно заверить у нотариуса, однако тот возьмет за работу пошлину — определенный процент от суммы сделки.

Не забывайте об ограничениях на оплату наличными

Для оплаты часто используются дорожные чеки и банковские переводы. (О способах оплаты читайте статью «Как перевести за рубеж деньги для покупки недвижимости»). Все платежи по сделкам стоимостью более 15 тыс. левов (7 650 евро) должны производиться только банковским переводом. В противном случае государство накладывает штраф в размере 25% от суммы сделки.

Не покупайте жилье с долгами и обременениями

Как и в любых других странах, при покупке недвижимости в Болгарии проводится проверка юридической чистоты сделки. Однако во многих случаях даже после такой проверки жилье переходило к новому собственнику вместе с долгами предыдущего владельца. Например, покупатель приобретает квартиру и получает от агентства документы об отсутствии задолженностей, но через два месяца получает счет по задолженности за отопление и воду, согласно которому предыдущий хозяин должен 200 евро, но платить приходится новому собственнику. Чтобы избежать неприятностей такого рода, нужно зафиксировать показания счетчиков воды и электричества на момент покупки.

Бывают и худшие сценарии, при которых люди, честно заплатившие за жилье, оказываются на улице, поскольку выясняется, что недвижимость под залогом. Например, в одном из комплексов на Солнечном Берегу десяток квартир были проданы с обременением в 2010 году и только в 2013 году владельцы получили письма с уведомлениями.

Чтобы застраховаться от таких случаев, нужно нанимать опытных адвокатов и нотариусов для полной юридической проверки. Часть информации можно получить и без специалистов — в государственной базе данных Реестра недвижимости («Агенция по вписванията»).

Обычно в момент оформления сделки нотариус при покупателе проверяет наличие обременения. При покупке недвижимости на этапе строительства в предварительном договоре прописывается ответственность застройщика на случай, если объект не будет выведен из ипотечного обременения на момент подписания у нотариуса. Добросовестные застройщики берут на себя обязательство выплатить любой процент.

«Часто даже при покупке первичной недвижимости может оказаться так, что застройщик продает апартаменты с ипотекой по одной или другой причине. Серьезные компании снимают ипотечное обременение вовремя, но есть и такие, которые могут этого не сделать. И если клиент не знает, о чем спрашивать и к кому обратится, ситуация становится очень неприятной»,— говорит Теодора Петкова.

Квартира может оказаться заложенной даже при покупке в рассрочку. Рассказывает Тодор Стоянов, финансовый директор компании Prime Property BG: «Я знаю случаи, когда после подписания предварительного договора покупатель начинает оплачивать взносы. Тем временем продавец берет кредит в банке и в качества обеспечения по кредиту делает залог на квартиру, которая продается. Когда покупатель оплачивает полную стоимость (в соответствии с предварительным договором) получается так, что он не может приобрести право собственности залога на квартиру».

Нотариус не может позаботиться о том, чтобы на недвижимости не было долгов и обременений. У него есть доступ только к Реестру недвижимости и там он может проверить на претензии или наличие ипотеки. Хороший нотариус всегда потребует у продавца удостоверение о наличии или отсутствии долгов («удостоверение за наличие» или «липса на задължения»). Но могут быть долги частным лицам, и может быть предъявлен гражданский иск в суде. Проверить это может только юрист, сделав проверку в районном или в окружном суде.

Не приобретайте «ателье»

В Болгарии на продажу нередко выставляются «ателье» — рабочие студии или офисы, которые обычно находятся в жилых зданиях. Такая недвижимость относится к категории нежилых объектов, а получить многократную визу владельца недвижимости в Болгарии могут только покупатели жилья. Кроме того, для «ателье» установлены более высокие налоги. Относится ли объект к жилому фонду, можно узнать в нотариальном акте: там должно быть написано «за живеене».

Конечно, недвижимость можно перевести в жилой фонд, но это связано с трудностями. В частности, есть ограничения по площади, жилое помещение должно иметь отдельный вход, санузел и кухню, высота потолков должна быть от 2,6 м, а окна не должны выходить на север.

Не забывайте об отсутствии центрального отопления

Большинство россиян не живут в Болгарии круглый год, а лишь приезжают на отдых во время отпусков, поэтому в курортных комплексах редко бывает центральное отопление. Оно отсутствует и в обычных жилых домах приморских городов. Например, в Варне центральным отоплением охвачены всего пара кварталов.

Для тех, кто планирует приезжать в Болгарию не только летом, но и, например, на Новый год, стоит выбирать комплексы с отоплением или подумать над тем, как обогревать апартаменты самостоятельно. Можно обзавестись электрообогревателями, но зимой во время сильных ветров случается обрыв проводов. Камин с дровами — тоже неудачная идея, так как есть риск пожаров. К тому же, устанавливать камин разрешено не во всех комплексах: его тяжесть может повредить несущие конструкции здания.

Квартиры, которые пустуют в течение всей зимы и не отапливаются, склонны к образованию плесени, поэтому надо предусмотреть систему вентиляции.

Помните, что площадь в Болгарии рассчитывается

Неопытные российские покупатели болгарской недвижимости часто недоумевают, когда вместо обещанных 100 м² получают 85–90 м². И дело не в том, что болгарские продавцы — мошенники, просто в этой стране общая площадь жилья включает не только площадь полов, но и толщину стен, площадь балкона и общих территорий.

В объявлениях указывается общая площадь. Она включает чистую площадь (вместе с балконом и толщиной стен) и общие части (включают площадь лестничных клеток, коридоров и лифтов, пропорционально разделенную между всеми апартаментами). В среднем, площадь общих частей составляет 10–15% от общей.

Не гонитесь за дешевыми предложениями

Порой в Болгарии встречаются слишком дешевые предложения — стоимостью около 10 тыс. евро. Ликвидные квартиры в комплексах у моря столько стоить не могут, а значит у недвижимости есть серьезные изъяны, например, она может быть удалена от моря более чем на 1 км, иметь плохую планировку, быть расположенной в подвальном помещении, быть с обременениями или продаваться без документов. Нередко низкие цены используются в рекламе мошенниками, которые таким образом заманивают клиентов.

Читайте также:
Отдых на море в 2022: где лучше остановиться

Перед покупкой недвижимости в Болгарии следует следить за ситуацией на рынке и внимательно изучать предложения, чтобы иметь представление о ценах. О том, сколько стоит жилье в стране, вы можете узнать из статьи «Цены на недвижимость в Болгарии».

Не занижайте цену в нотариальном акте

Болгарские продавцы нередко настаивают на вписании в нотариальный акт половину суммы, чтобы платить меньше налогов. Например, если объект стоит 50 тыс. евро, в акте будет значиться сумма сделки 25 тыс. евро, а другая половина суммы нигде не будет отражена. При налоге на передачу прав собственности (ставка — 3%) экономия для покупателя составит 750 евро, не считая прочие сборы. Однако такая схема имеет недостатки. Например, если сделка расторгается по причинам, покупатель сможет требовать только официальную сумму. К тому же, при последующей перепродаже придется заплатить большой налог на прирост капитала.

Есть недобросовестные продавцы, которые требуют понизить цену в нотариальном акте, и если покупатель не соглашается, грозятся не вернуть задаток. В таком случае покупателю приходится либо мириться с условиями, либо подавать в суд. Однако судебные тяжбы такого рода могут длиться годами.

Помните о самоуправстве управляющих компаний

Большинство россиян покупают в Болгарии апартаменты, расположенные в курортных жилых комплексах. С управляющей компанией они заключают договор, согласно которому собственники должны оставлять ключи от своих квартир — якобы на случай аварийных ситуаций (протечки и прочего). Пользуясь тем, что есть ключи, некоторые недобросовестные управляющие компании сдают в аренду апартаменты без ведома собственников во время их отсутствия. Чтобы избежать этого, нужно устанавливать в апартаментах видеокамеры с дистанционным управлением и сигнализацию. Если фиксируются нарушения, следует писать заявление в полицию, после чего управляющая компания будет оштрафована.

Еще одна проблема связана с тем, что управляющие компании необоснованно повышают плату за обслуживание, не уведомив жильцов. По закону, для изменения тарифов достаточно согласия собственников, которые в данный момент могут лично участвовать в общем собрании. Зимой управляющая компания принимает решение с участием лишь нескольких жильцов. Большинство владельцев апартаментов возвращаются летом и узнают, что должны заплатить в несколько раз больше, чем рассчитывали.

Кроме того, управляющие компании могут запретить делать ремонт (даже законный, без нарушения фасада). Случалось и так, что во время отсутствия жильцов УК меняла замок общей двери, и жильцы не могли попасть в дом.

Если жильцов не устраивает обслуживание, управляющую компанию всегда можно сменить. Для этого нужно согласие большинства собственников.

Проводите тщательную проверку на предмет незваных наследников

Был случай, при котором россиянин купил недвижимость, ранее принадлежавшую трем умершим лицам. Позже объявились наследники одного из них и стали требовать треть имущества. В итоге россиянину пришлось заплатить треть стоимости недвижимости наследникам, чтобы те отказались от дальнейших претензий.

В Болгарии легко получить справку о том, что то или иное лицо является наследником. Затем бумагу можно так же легко заверить у нотариуса — тот не проверяет документы на подлинность, а лишь ставит печать.

От появления наследников, никто не застрахован. Можно лишь рекомендовать тщательнее проводить проверку юридической чистоты. Нужно также убедиться, что в истории объекта недвижимости (особенно если это земельный участок) не было судебных тяжб.

Кроме того, при покупке недвижимости у британцев нужно проверять, был ли собственник в браке, когда покупал жилье в Болгарии. Иначе есть риск, что объявится его супруг или супруга и объявит продажу недействительной, если не было его или ее согласия на заключение сделки. C болгарами таких проблем, как правило, не возникает.

Чтобы избежать рисков, нужно приобретать жилье без обременений и долгов, от доказанного собственника, согласно всем законным процедурам и при заключении сделки заплатить полную сумму по цене, указанной в нотариальном акте.

Недвижимость в Болгарии: итоги 2022 года, тенденции и прогнозы на 2022 год

Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии? Плюсы и минусы владения болгарской недвижимостью интересны всем, кто задумывается о покупке здесь квартиры или дома. Попробуем разобраться, насколько оправданна такая покупка.

Плюсы

+ Низкие цены. Тут надо учитывать, что в принципе, цены на недвижимость в Болгарии, конечно, низкие, но на средние показатели ориентироваться смысла нет. Мы уже писали, от чего могут зависеть цены на болгарскую недвижимость. + Большой выбор. Недвижимости на продажу в Болгарии действительно много, причем везде и разной. + Возможность получать визу С для владельцев недвижимости (на несколько лет, но с пребыванием не более 90 дней в течение 180-дневного периода). + Низкие налоги (именно налоги, а не различные сборы в комплексах – они как раз могут быть достаточно высокими, и желательно перед покупкой этот вопрос уточнить). + В Болгарии хорошо жить (особенно если есть деньги, хотя и денег тут нужно поменьше чем в остальной Европе). На этот счет не будем распространяться, все преимущества Болгарии уже освещены в соответствующей статье. + Близость к морю или/и к горам (в зависимости от того, где недвижимость покупается). Болгария – небольшая страна, поэтому здесь, в принципе, все близко.

Минусы

— Сложности с продажей. Поскольку, как мы уже сказали, выбор недвижимости большой, продать свой апартамент может быть достаточно сложно. А уж домик в деревне – еще сложнее. Конкуренция огромная, причем конкурировать придется как с самими болгарами, так и с иностранцами, которые в свое время купили болгарскую недвижимость. Исключения – апартаменты в «раскрученных» комплексах – их обычно продать относительно просто. Хотя не факт, что это произойдет быстро. — Сложности со сдачей в аренду. Это только кажется, что можно хорошо заработать, сдавая свою студию у моря в аренду. В реальности предложений очень много, поэтому приходится демпинговать. В комплексах услуги по сдаче в аренду иногда предлагают управляющие компании. Разумеется, не бесплатно, а процентов за 30 от арендной платы. И не забудьте, что ремонт в сдаваемой в аренду квартире придется делать часто: арендаторы редко берегут чужое имущество. — Своеобразная система подсчета метража. По документам площадь апартамента одна, а в реальности другая, поскольку высчитывается площадь по внешнему контуру + общие помещения. — Необходимость решать проблему отопления в случае круглогодичного проживания. — Иностранцы не могут покупать в Болгарии землю. Эта проблема, впрочем, легко решается открытием болгарской фирмы. — Недостаточно развитая инфраструктура. Это проблема, с одной стороны, очень крупных курортов, где слишком много народу; а с другой – маленьких сел. Промежуточные варианты обычно не вызывают нареканий.

Читайте также:
Лучшие достопримечательности Оренбурга

Как правило, при желании купить недвижимость в Болгарии о минусах не задумываются. А между тем, они есть, и не только упомянутые нами. Даже риэлторы, заинтересованные в покупателях болгарской недвижимости, разбирают, почему не стоит покупать недвижимость в Болгарии.

Некоторые нюансы

Любителям собственных урожаев несложно заполучить в Болгарии домик в деревне вместе с большим участком земли

Покупка болгарской недвижимости не дает никаких преимуществ в получении вида на жительство (единственное исключение – если вы готовы потратить на недвижимость более 600000 лев, то есть больше 300000 евро). Пенсионеры получат ВНЖ без проблем, остальным же придется искать другие возможности. Покупая недвижимость, нужно сразу определиться, зачем она вам нужна: для отдыха или для постоянного проживания. В большинстве случаев это совершенно разные апартаменты/дома. Вообще, тем, кто не уверен в том, что будет постоянно жить в Болгарии, лучше с покупкой до поры до времени вообще не заморачиваться. Арендовать квартиру совсем несложно, с домами дело обстоит похуже, но варианты есть (порой даже бесплатные). Имеет смысл пожить пару лет в арендованном жилье, чтобы получить представление о жизни в Болгарии вообще и о рынке недвижимости в частности. А потом уже и о покупке подумать. Если хочется приобрести недвижимость для отдыха, то тоже начать лучше с аренды, причем по возможности – с аренды где-то неподалеку от приглянувшегося объекта.

В общем, недвижимость в Болгарии — на любой вкус и кошелек!

Если же решение о переселении в Болгарию окончательное и бесповоротное, то стоит ответственно подойти к покупке, учесть все подводные камни и возможные сложности. То есть сразу подыскивать недвижимость в подходящем месте, с подходящими соседями и в подходящем состоянии. Покупка квартиры или дома – серьезное мероприятие, так что не стоит слепо доверять эмоциям, чтобы не пожалеть об этом. Для большей уверенности и снижении рисков работайте с профессионалами: например, вбейте в поисковике «недвижимость в Болгарии bolgarskiydom». Вообще, более подробно мы об этом писали:Как купить недвижимость в Болгарии, чтобы не пожалеть об этом? Часть 1. Принимаем решение о покупкеКак купить недвижимость в Болгарии, чтобы не пожалеть об этом? Часть 2. Вникаем в детали Об обмане покупателей вы можете узнать тут:Как обманывают покупателей недвижимости в Болгарии. Часть 1.Обман покупателей недвижимости. Часть 2. «Реновированные» дома.Обман покупателей недвижимости в Болгарии. Часть 3. Инвестиции Но есть возможность и сэкономить на покупке недвижимости в Болгарии! Вам также могут быть интересны другие наши статьи:Такси в БолгарииВид на жительство в Болгарии: основанияБолгарский язык: первое знакомство Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!

Недвижимость в Болгарии риелторы нахваливают наперебой как самую дешевую в Европе, да еще и на море, а еще там русских очень любят и каждый второй говорит на языке Пушкина. А сейчас начинается пятиминутка правды: коротко и емко о том, что нужно знать тем, кто решился купить жилья в Болгарии.

Недвижимость в Болгарии – самая дешевая в Европе

Жилье в Болгарии – самое дешевое. Да, есть Прибалтика, но мы же хотим получить загар, а не простуду. На фото: Свети-Влас

Если речь идет о странах Евросоюза, то спорить с этим утверждением трудно. Конечно, есть еще Прибалтика, но мы же хотим получить загар, а не простуду. Студия в Болгарии с видом на море стоит от €40 тыс., в пределах получасовой прогулки до пляжа – от €20 тыс. Дом в Болгарии можно купить еще дешевле – что-нибудь разваливающееся и требующее ремонта (а если по-честному, то сноса) где-то в глуши. Не вариант. Цены на недвижимость у моря в Болгарии подкупают, и это несомненный плюс этой страны.

Не надо ждать

Ценовое дно не пройдено, Болгария все еще на нем, но пытается всплыть. На фото: Албена

Долгое время, начиная с 2008 года, рынок падал, падал, падал. До кризиса бешеными темпами строились жилые комплексы на море, зачастую незаконно, лишь бы удовлетворить спрос, а после краха экономики и спрос упал на несколько порядков, и цены обрушились. Многие бетонные остовы вдоль побережья до сих пор стоят недостоенно-непроданными. Жилье на вторичном рынке Болгарии дешевело с каждым месяцем вплоть до конца 2013 года, но сейчас цены стабилизировались с едва заметной тенденцией к росту на отметке в €444 за кв.м. В Варненской области – €705, в Бургасской – €586 (Национальный статистический институт). Ценовое дно не пройдено, Болгария все еще на нем, но пытается всплыть.

Они возвращаются

Вторая половина 2014 года оказалась успешной для некоторых болгарских агентств недвижимости

Вслед за стабилизацией цен на рынок хлынул поток покупателей, уяснивших, что вряд ли уже будет дешевле. Исполнительный директор Bulgarian Properties Полина Стойкова: “Наши оптимистичные ожидания на 2014-й полностью оправдались, особенно во втором полугодии, когда мы отметили активизацию покупателей в Софии. Продажи жилья в столице выросли на 15% по сравнению с прошлым годом, и можно со всей уверенностью заявить, что вторая половина 2014-го станет самым успешным периодом для рынка жилой недвижимости Болгарии с начала кризиса”.

Осенне-зимняя пора – за покупками в горы пора!

Пока жители Причерноморья замерзают от пронизывающего ветра, владельцы недвижимости в Банско отдыхают и радуются жизни

Зачем думать о покупке недвижимости в Болгарии осенью или зимой, если за полгода до начала сезона все может поменяться? Самое время вспомнить, что сезон бывает не только летний, но и зимний. Пока жители Причерноморья замерзают от пронизывающего ветра, владельцы недвижимости в Банско отдыхают и радуются жизни. TripAdvisor признал Банско самым дешевым горнолыжным курортом Европы: проживание, питание, уроки катания и само катание на четверых обойдутся в €2100 за неделю. По данным портала TheMoveChannel.com, по сравнению с 2012 годом количество запросов на недвижимость на Солнечном берегу снизилось, а на недвижимость в Банско, Пампорово и Боровце – увеличилось. Горнолыжные курорты Болгарии рулят.

Невечное лето

Небольшая квартира приобретается для себя и используется 3-4 месяца в году, не дольше, ибо прохладно

Болгария – не Испания, и это надо четко понимать и осознавать. Дешевизна квартир в Болгарии на море, а именно там совершается большинство покупок, перекрывается недолгим летом. Классический пример: небольшая квартира приобретается для себя и используется 3-4 месяца в году, не дольше, ибо прохладно. Болгары купаются в июле и августе, и только самые отчаянные открывают сезон в мае. За долгим европейским летом приезжайте на Кипр, в Испанию или на средиземноморское побережье Турции.

Читайте также:
Как живут итальянцы

Море русских

Каждый 20-й человек в Болгарии – это русский. На фото: Несебр

На семимиллионную Болгарию уже приходятся 350 тыс. российских собственников жилья. Выходит, что каждый 20-й человек в Болгарии – это русский. Граждане России, в том числе звезды, начиная от Лолиты и заканчивая Филиппом Киркоровым, скупили все побережье. Будучи в Бургасе, Варне или Несебре, вы увидите огромное количество вывесок на русском языке, но все они посвящены одной тематике: “престижные апартаменты недорого”.

Русских любят по-русски. Или нет?

Каждый официант сможет принять у вас заказ на великом и могучем – это явный миф

Приезжают там всякие… Повышают цены… А если миллион китайцев приедет в ваш город и организует спрос на то, что раньше стояло нераспроданным? Цены на недвижимость в Болгарии могли бы быть ниже, если бы не “эти русские”. Конечно, речи о ненависти не идет, скорее болгары относятся к русским как и ко всем остальным. Хотя наименование “братушки” до сих пор часто мелькает на страницах газет и журналов, это скорее дань традиции или недостаток синонимов: ну не писать же слово “русские” в каждом предложении. А то, что вы начнете понимать болгарский со второго дня, или что каждый официант сможет принять у вас заказ на великом и могучем – это явные мифы. Ничто не дается без усилий: язык придется учить, а в крайнем случае – объясняться на английском.

Купить, сдать и дома на диване отдыхать

При покупке недвижимости в Софии можно рассчитывать как минимум на 6%, чего нельзя ожидать ни на море, ни в банке

Можно купить квартиру в Болгарии, летом отдыхать на море, зимой сдавать в аренду и отбить затраты за 10 лет. Утверждение спорное. Если вам приморская болгарская зима не нравится, то кому в здравом уме она понравится? Зачем кому-то снимать квартиру на море зимой? Если покупать, то уж для себя, а если покупать не для себя, то только в городе. Самая доходная недвижимость в Болгарии – это однокомнатная квартира на “внутреннем” рынке, не на курорте. При покупке недвижимости в Софии можно рассчитывать как минимум на 6%, чего нельзя ожидать ни на море, ни в банке.

Текст: Александр Фетюков, ee24.ru

Читайте также:

Певец Юрий Лоза о Болгарии: “Чудес здесь не бывает”

Русский интерес к Болгарии просел на треть

Недвижимость в Болгарии начинает “пятилетку роста”

Мнение автора статьи может не совпадать с позицией редакции ee24.ru.

Вопрос, что будет с рынком недвижимости Болгарии в 2022 году, волнует риэлторов, застройщиков, инвесторов. В нынешней ситуации трудно делать какие-либо прогнозы, так как все подчинено развитию мира.

Актуальная информация рынка недвижимости в Болгарии

Количество инвестиций в недвижимость и продаж в Болгарии в сентябре составило 18 142, что на 13% больше чем в том же месяце прошлого года, когда было совершено 16 065 сделок. Об этом свидетельствуют данные Регистрационного агентства.

Сентябрь – первый месяц с начала кризиса COVID, в котором рыночная активность выше, чем в прошлом году. Это произошло после трех месяцев двузначного снижения, за которым последовал квартал, догоняющий объемы 2019 года.

Всего за девять месяцев 2022 года в стране было зарегистрировано 113 265 сделок, что на 23% меньше, чем 147 609 продаж за аналогичный период 2019 года. В сентябре рост наблюдался в каждом из шести крупных городов страны. .

В целом на шесть крупных городов, согласно анализу рынка недвижимости, в сентябре пришлось 34,4% продаж недвижимости в стране по сравнению с 33,6% в том же месяце прошлого года. Это означает, что рынок в этом сезоне активнее, чем в это же время в прошлом году.

За три месяца карантина – март, апрель и май – активность на рынке недвижимости упала в среднем на 38% по сравнению с уровнем прошлого года. Наихудшим был апрель, когда ежегодный обвал на 55% составил 7678 транзакций по стране. В марте снижение составило 27,5% до 11 808 сделок, в мае – 30,7% до 11 270 сделок.

В летние месяцы – июнь, июль и август – активность начинает восстанавливаться. Сделки были в среднем на 0,5% меньше, чем годом ранее. В июне с 18 955 продажами рынок был на 0,96% ниже результата того же месяца в 2019 году. Июль был самым сильным летним месяцем для рынка недвижимости в Болгарии – с увеличением на 2,6% до 18 204 сделок. В августе транзакции сократились на 4,3% в годовом исчислении до 17 802 сделок.

При позитивном раскладе и успешном преодолении коронного кризиса можно ожидать активного рынка и динамику стабильных цен на недвижимость в Болгарии.

Цены на недвижимость в Болгарии в 2022 году

Обзор цен и рынка недвижимости Болгарии в следующем году зависит от действий Европейского центрального банка. Рынок, вероятно, выиграет от мягкой денежно-кредитной политики в Европе, цены останутся стабильными и, возможно, даже продолжат расти.

Рынок находится в очень хорошей форме, хотя многие аналитики ожидали, что он испытает больший шок. Основная причина – банки. Они действовали неожиданно привлекательно для клиентов.

Кризис с коронавирусом увеличивает интерес на недвижимость в Болгарии для россиян, украинцев, израильтян, европейцев, к жилым домам и новострою. При этом предложение все еще не соответствует резкому изменению спроса – оно растет в 2-2,5 раза.

Тенденции и прогноз роста в отдельных городах и районах сохранится!

Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии в 2022 году

Недвижимость долгое время считалась способом сбалансировать инвестиционный портфель, ее предпочитают пенсионные фонды и страховые компании, занимающиеся поиском активов, которые сочетают рост стоимости капитала, предлагаемого акциями, с безопасным доходом, подобным облигациям.

В то время, когда доходность государственных облигаций снижается, около 15% корпоративных облигаций понижается, а дивиденды по акциям откладываются, инвесторы жаждут дохода, который может обеспечить недвижимость.

Ожидания, что глобальные меры по стимулированию экономики могут увеличить инфляцию в 2022, вероятно, повысят спрос на недвижимость, которая является защитой от воздействия инфляции на облигации и золото.

Читайте также:
Нужна ли виза на гаити для россиян в 2022 году

Компания Bulgaria Avenue считает, что сегодня самое надежная инвестиция – приобретение недвижимости.

Коронавирусный кризис не привел к новым тенденциям, скорее усилил существующие.

Коммерческая недвижимость подвергается большой и ускоренной трансформации, при этом больше всего пострадают торговые площади, которые рискуют не оправиться от пандемии.

Где в Болгарии лучше покупать квартиру в 2022 году

В первую очередь необходимо определить возможность инвестиции, какую сумму планируете потратить?

В каком районе? Имеет ли значение близость к морю, к крупным городам, вид, изложение? В некоторых случаях имеет, в других – нет, зависит от целей.

Как вы решаете, куда инвестировать и где купить дом, что само по себе тоже неплохо для инвестиций? Вы слепо доверяете родным и близким? Вы принимаете решение, основываясь на чувствах? Как вы относитесь к принятию осознанного решения, в котором вы не сомневаетесь и которое заставляет вас чувствовать себя хорошо, спокойно спать и быть удовлетворенным?

Если Вы планируете инвестировать в городскую недвижимость:

Сегодня есть несколько причин, по которым большинство покупателей предпочитают новое строительство:

  • новые и ухоженные зоны общего пользования;
  • возможность приобрести парковочное место или гараж;
  • соседи из идентичного круга общения – молодые люди со схожими интересами;
  • более высокий процент финансирования банками при использовании ипотечного кредита и соответственно необходимость более низкого процента франшизы со стороны покупателя.

Если Вы планируете инвестировать в курортную недвижимость: мы предупреждаем, что когда недвижимость очень дешевая и предлагаются большие скидки, для этого есть причины.

Ликвидность недвижимости – соотношение цены, места и качества.

Компания Bulgaria Avenue поможет сделать правильный выбор, проведет анализ цен, Организуем ознакомительный тур, предложим местоположение, где есть сочетание ликвидности, комфорта и выгодной цены. Недвижимость будет приносить Вам радость и удовольствие.

О недвижимости в Болгарии

Как будет развиваться рынок недвижимости Болгарии в 2019 году, в какие объекты лучше всего инвестировать, какова доходность от аренды, и как проходят сделки для граждан РФ? Всё о болгарском рынке недвижимости рассказывает Евгения Проказова, представитель компании Bulgaria Avenue, Болгария.

– Как Вы оцениваете на сегодняшний день инвестиционную привлекательность рынка недвижимости Болгарии?

На сегодняшний день на рынок недвижимости влияет большой объём строительства в крупных городах Болгарии – Софии, Пловдиве, Варне, Бургасе. В связи с этим спрос на недвижимость высокий, как у местного населения, так и среди граждан стран СНГ, Евросоюза и Израиля.

Болгарский рынок недвижимости за последний год можно охарактеризовать следующими тенденциями: возвращение болгарских покупателей и совершение сделок не только в городах, но и в курортных комплексах как на побережье, так и на горнолыжных курортах.

Покупательская способность увеличилась в связи с понижением ставок на ипотечные/потребительские кредиты, которые в среднем для резидентов составляют 3-3,5%.

По данным за 2018-2019 год, иностранные покупатели и продавцы были неотъемлемой частью рынка, играющего важную роль в его развитии. Ликвидность за последние несколько лет была на хорошем уровне.

По статистическим данным, начиная с 2010 года и по апрель 2019 года граждане из стран бывшего СССР приобрели около 300 тыс. недвижимости, а инвестиции составили более 5 млр.евро. По прогнозам 2019 год будет стабильным и покупатели продолжат приобретать недвижимость и предъявлять высокие требования к новострою, так как идет здоровая конкуренция среди застройщиков на качественное строительство недвижимости.

На вторичном рынке курортной недвижимости интерес постоянно растёт за счет демократичных цен на недвижимость и возможности выбора.

– Какой сегмент рынка недвижимости наиболее выгоден в качестве вложения инвестиций?

Клиенты из-за рубежа имеют три главных направлений для инвестиций:

1. Сдача в аренду и инвестиции круглогодичные.

В Болгарии есть возможность приобретения городской недвижимости, которая пользуется спросом на рынке аренды круглый год и есть возможностью посуточной сдачи в аренду.

Средняя стоимость аренды в ликвидных/центральных районах за кв.м в крупных городах (София, Пловдив,Варна, Бургас) по данным за 2019 год в Болгарии составляет 800-900 евро за кв.м. в и выше. На цену влияет этажность, положение, вид.

Средняя стоимость посуточной аренды в сезон составляет 50-60 евро за квартиру с одной спальней. Срендняя аренда за месяц составляет 300-400 евро. Чтобы сдавать недвижимость в аренду и получать прибыль порядка 8-12% годовых необходимо выбрать стратегическое место, где жильё будут брать в аренду студенты из-за рубежа, которые приехали получать европейское образование в Болгарии.

2. Сдача в аренду и инвестиции, отдых у моря. Курортная недвижимость популярна за счет демократичных цен и возможность выбора на любой „карман“.

Стоимость кв.м на побережье составляет в среднем 450-750 евро. Возможность гарантированного заработка от сдачи в аренду начинается от 5 % и выше.

Плюсы курортной недвижимости – инфраструктура на территории комплексов, пешая доступность к морю, близость к морю, возможность сдачи и проведения отпуска в своем доме у моря. Заработок от сдачи недвижимости в аренду может превышать 10% при условии, если этой недвижимостью занимается собственник, соблюдая основные правила: цена, должна соответствовать местоположению, площади, качеству.

3. Приобретение участков под строительство – как частных, так и малоквартирных, отелей, складов.

Самый востребованный сегмент недвижимости — студии и квартиры/апартаменты с одной спальней, этот тип недвижимости, особенно в новострое, уходит в первую очередь.

– Какие объекты недвижимости, и в каких городах пользуются наибольшим спросом в Болгарии? Почему?

На протяжении 2018-2019 гг., самым большим спросом пользуются квартиры и земельные участки/дома в крупных городах Болгарии или в радиусе 10-15 км, которые подходят для комфортного проживания: София, Пловдив, Бургас, Варна.

Причиной большого спроса, является тенденции развития городов, инфраструктуры, получения образования, возможности трудоустройства. Например в 2017 году город Варна стал Молодежной столицей Болгарии, в 2019 – Спортивным центром Болгарии, а Пловдив – столицей культуры.

Цель приобретения недвижимости в Болгарии: постоянное проживание (простота получения), бесплатное обучение в яслях, садах, школах для нерезидентов, близость народов, общения, понимания языка – все на кириллице.

Многие клиенты переезжают в Болгарию на пенсию из-за климата, доступности цен на жизнь не только в крупных городах, но и в небольших, например: Бяла, Несебър, Св.Влас и тд.(на побережье) , и не только – Русе, Добрич и тд.

– Насколько безопасны для иностранцев сделки с недвижимостью в Болгарии? Существует ли в Болгарии законы, защищающие права иностранцев в этой сфере? Какие риски существуют для иностранцев, покупающих недвижимость в Болгарии?

Согласно законодательству Болгарии, механизм сделок для резидентов и не резидентов один и тот же.

Читайте также:
Как получить гражданство Узбекистана и что оно дает?

Важно, чтобы был грамотный специалист при сопровождении всего процесса, я имею в виду агентство/риелтор/брокер и работа была сообща через адвоката, который всегда может перед подписанием договора проверить историю приобретаемой недвижимости, а в день подписания нотариального акта собственности получить справку об отсутствие обременений данной недвижимости от нотариуса.

Перед подписанием предварительного договора (составляется на болгарском и русском языке), необходимо ознакомиться со всеми пунктами, подразделениями, запросить документы, все должно быть прописано с подробностью, имеется ввиду характеристика недвижимости. У каждой из сторон должны быть обязательства, которые отображены „зеркально“, все несут административную ответственность перед ЗК Болгарии.

– Как быстро проходят сделки с недвижимостью для иностранцев, учитывая юридические процедуры?

Процедура оформления в собственность – нотариальное оформление занимает около часа, не больше. Подготовка документов может занять от 5 рабочих дней и более, в зависимости какой тип недвижимости приобретает покупатель и на какой стадии, например – на первичном рынке, вторичном, на стадии строительства, участок, дом и тд.

– Какие объекты недвижимости в Болгарии, на Ваш взгляд, переоценены? Почему?

Если есть спрос и потребности, то есть соответственно и предложения. Я не считаю, что есть переоценка какой-либо недвижимости. Я придерживаюсь всегда к тому, что при выборе какой-либо недвижимости – есть цена, которая должна соответствовать качеству и местоположению, если это все вместе гармонирует, то такая недвижимость ликвидная и легко продаваемая в дальнейшем.

– Сколько стоят самые дешёвые и дорогие объекты недвижимости в Болгарии? Как изменились цены на жилую недвижимость в Болгарии за последний год? Что на них повлияло? Сколько в среднем сейчас стоит кв. м. жилья на первичном и вторичных рынках?

Цены на недвижимость в Болгарии самые демократичные, можно купить домик в деревне в ценовом диапазоне 5 000 евро или квартиру типа студии, площадью 30-35 кв.м у мора за 10 000/15 000 евро или шалле/дом с видом на море в лучшем районе до 2 млн.евро, а квартиры типа пентхаус продаются за 250-300 000 евро.

При определении выбора недвижимости в Болгарии важно понимать:

  1. Цель;
  2. Желания;
  3. Возможности.

Когда все это между собой работает, ликвидность объекта гарантирована, а в дальнейшем наступает удовлетворение и наслаждение своим новым домом/жизнью.

За последний год цены на недвижимость выросли на 5-10%, есть развитие, тенденция роста не динамичная, но идет в гору. Существенно высокий спрос вырос у резидентов, за счет возможности получения ипотечных и потребительских кредитов, где ставки варьируют в среднем 3-3,5% годовых. Улучшение экономики, динамика развития, легкость ведения бизнеса. В Болгарии самый маленький налог на прибыль – 10%, более 15 000 свободных мест на бирже труда, поэтому если есть желание работать, организовать свой бизнес в Болгарии — это отличный шаг в новую жизнь.

На первичном рынке в крупных городах стоимость кв.м составляет в среднем от 600-750 евро за кв.м, на вторичном рынке выгоднее всего рассматривать в курортной зоне, где стоимость 550-750 евро за кв.м.

– Как происходит процедура оформления недвижимости в собственность? Какие сложности покупки могут ожидать для российских граждан?

По сути для заключения сделки иностранцу необходим лишь загранпаспорт. В предварительном договоре также прописываются данные «разрешительных» документов на объект, каждый из которых имеет собственный номер или идентификационный код, совпадающие с указанными в договоре. В момент нотариального оформления сделки и перед подписанием Нотариального акта — основного документа на собственность, нотариус предоставляет документы об актуальном состоянии недвижимости и «чистоте» объекта.

Итак, для заключения сделки потребуются:

  • Нотариальный акт собственности земли;
  • Разрешение на строительство;
  • Справка об отсутствии задолженностей и оплате всех счетов;
  • Документ о сдаче здания в эксплуатацию (при наличии);
  • Налоговая оценка;
  • «Скица» (план) земельного участка и приобретаемой недвижимости.

– Для чего нужен агент, какие подводные камни могут быть при сделках с недвижимостью?

Грамотный агент/риелтор необходим для экономии времени клиента, денежных средств. Агент нужен для сопоставления целей и пожеланий клиента – ключ для успешного выбора с минимальными затратами времени. Риелтор с опытом знает тенденцию рынка на протяжение долгих лет работы и опыта, правильно и эффективно выстроит цепочку работы, предложит то, что сегодня соответствует рынку по цене, месту, качеству.

Адвокат, специализирующий в направлении недвижимости вместе с агентом проверит „чистоту“ данной недвижимости. Опытные риэлторские агентства предоставляют весь спектр услуг, начиная от дистанционного общения, подбора недвижимости, заканчивая юридическим сопровождением, по пожеланию клиента – сдача в аренду, ремонт, меблированная. Когда у клиента есть весь спектр услуг и выгодные цены, то ему удобно, комфортно и он остается удовлетворен на все 100%.

Главные особенности процесса покупки недвижимости в Болгарии

Коротко о главном

Болгария успешно вышла из кризиса – рынок жилья страны сейчас находится на подъёме. Уже в первом квартале 2018 года он вошёл в мировой Топ-10 рынков недвижимости с самым быстрым ростом цен на жилье.

С каждым годом увеличивается интерес к приобретению жилья в тёплой балканской стране как со стороны иностранцев, так и со стороны местных жителей. Это касается и городской недвижимости, и курортной. Сами болгары в основном больше денег вкладывают в городское жилье, но с недавних пор к ним присоединились и жители Европы.

В 2018 году, например, средний бюджет на покупку такой недвижимости в Болгарии вырос на 15%, достигнув отметки в €60 000 за квартиру. Также сохраняется высокой спрос на курортную недвижимость среди россиян, жителей стран СНГ и граждан Израиля.

Однако бум на рынке недвижимости привёл к появлению огромного количества риэлтерских агентств. В Болгарии процедура открытия риэлтерской компании относительно простая – здесь не нужно получать специальную лицензию, требуется только регистрация, в которой прописывается род деятельности. По этой причине помимо надёжных и профессиональных риэлтерских агентств иногда встречаются те, кто обладают сомнительным опытом и репутацией. Порой это может сказаться на чистоте сделки. Рассмотрим далее особенности процесса покупки недвижимости в Болгарии и узнаем, что требует особого внимания.

Главные особенности покупки недвижимости в Болгарии

Главное преимущество покупки недвижимости в Болгарии – это лёгкость проведения сделки по сравнению с другими странами Европы. Покупателю для приобретения жилья, помимо денег, нужен только загранпаспорт и номер ИНН, чтобы открыть счёт в болгарском банке. Подготовка документов к сделке тоже достаточно проста.

Читайте также:
Озеро Лох-Файн, Великобритания — подробная информация с фото

Если у продавца уже готовы все справки, то провести сделку можно практически через день. В обратном случае потребуется до 10 рабочих дней.

Сам процесс оформления купли-продажи недвижимости состоит всего из двух этапов:

  • заключение предварительного договора между продавцом и покупателем
  • оформление нотариального акта.

Сделки с недвижимостью Болгарии достаточно безопасны юридически, однако в редких случаях, все же фиксировались факты продажи жилья с проблемными документами (например, обременённого ипотекой или не получившего статус жилой площади).

Как избежать негативного опыта, каких специалистов привлечь и на что обратить внимание на каждом этапе покупки рассмотрим далее.

Процесс покупки жилья в Болгарии. Основные шаги

Шаг 1. После того, как покупатель обратился к риэлтору и выбрал понравившийся ему объект, необходимо обратиться к лицензированному адвокату для заключения предварительного договора.

Шаг 2. Первая и самая важная задача перед составлением и подписанием предварительного договора – это проверить «чистоту» объекта. Ответственность за это берет адвокат. Он должен проверить не только продавца, но и фирму-застройщика и землю, на которой стоит здание. При необходимости возможно заказать дополнительную справку с 10-летней историей по обременению данной недвижимости.

После того, как адвокат убедился, что все в порядке, он составляет предварительный договор, в котором указана полная стоимость объекта и расписаны все этапы платежей.

Шаг 3. Предварительный договор заключается на двух языках – к сделке привлекают лицензированного переводчика. Когда договор подписан, адвокат составляет проект нотариального акта. Стоимость недвижимости в нем указывается, как правило, с занижением. Это делается с целью снизить налоговые выплаты и нотариальные сборы. После того, как проект готов, покупатель вместе с риэлтором, адвокатом и переводчиком обращаются к нотариусу, чтобы его подписать и официально оформить передачу прав.

Шаг 4. В день подписания нотариального акта, нотариус проверяет личные документы двух сторон, а также документы на собственность. Также он обязательно должен cверить актуальное состояние недвижимости на наличие обременений в день и час подписания сделки. Для этого у него есть специальный доступ к электронным реестрам. Также ещё раз проверяется текст нотариального акта, после происходит оплата государственных и нотариальных пошлин и сборов.

Шаг 5. После подписания нотариального акта нотариус предоставляет его в отдел по регистрации недвижимости в суде для занесения сведений в единый государственный реестр. Адвокат после сделки, как правило, в течении двух месяцев регистрирует нового владельца в налоговой службе и переоформляет на него счётчики воды и электричества.

Если адвокат достаточно опытен, а клиент готов к дополнительным тратам, то оформление можно ускорить до 1-2 недель.

Расходы на сделку

В день сделки покупатель оплачивает услуги нотариуса и государственную пошлину в местной валюте. Сумма в среднем составляет 3-5% от оценочной стоимости, указанной в нотариальном акте недвижимости, в зависимости от её местонахождения. Расходы на лицензированного переводчика составляют около 25-35 евро.

Несколько советов по совершению сделки всем покупателям недвижимости в Болгарии.

  1. Ответственно подойти к выбору объекта и риэлтора. От этого будет зависеть, насколько быстро и успешно произойдёт сделка. Не стесняйтесь задавать вопросы вашему риэлтору, даже если они кажутся вам неуместными, по всем моментам, которые вас настораживают.
  2. Проверить данные и историю продавца, чей объект вы собираетесь купить. Для этого иногда полезно поговорить не только с адвокатом, но и с будущими соседями или местными жителями, также можно посмотреть отзывы в интернете.
  3. Привлекать к сделке специалистов, а именно, лицензированных и независимых адвокатов и переводчиков, и внимательно изучить договор. Только так возможно обеспечить безопасность сделки. Зачастую надёжный риэлтор уже имеет проверенную команду специалистов – ведь настоящий профессионал всегда на стороне покупателя.
  4. Не доверять сомнительным и непроверенным риэлторам, которые предлагают «горячие» варианты для срочной покупки по цене ниже рынка. Иногда таким образом нечестные агенты за выгодным предложением скрывают неликвид и жилье с проблемными документами или предложения обанкротившихся застройщиков.
  5. Не перечислять дистанционно аванс за объект до приезда и личного осмотра недвижимости в Болгарии. Это может быть одна из схем мошенничества, направленная на удержание авансовых взносов.
  6. Внимательно изучить договор с управляющей компанией относительно условий содержания территории вокруг объекта недвижимости и/или помещений общего пользования. В дальнейшем это может сильно отразиться на ежегодных расходах. В зависимости от уровня и инфраструктуры дома на содержание может уходить от 100 евро до 1500 евро в год.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Евгению Проказову (Bulgaria Avenue) и Сергея Грицана (Azimuth Realty).

photocredits: akk_rus /дмитрий кругляк /flickr

Secondary Navigation Menu

10 правил покупки недвижимости в Болгарии

10 правил покупки недвижимости в Болгарии

Болгария созрела, чтобы стать привлекательной страной, в которой можно купить долгосрочный инвестиционный актив недвижимости, недвижимость для отдыха или второй дом. Кроме того, некоторые части страны теперь привлекают россиян и европейцев, стремящихся к лучшему качеству жизни, что значительно увеличило интерес к покупке недвижимости в Болгарии. Наши 10 правил покупки недвижимости в Болгарии помогут вам сделать правильный выбор, избежать подводных камней и не сожалеть о сделанном выборе.

Это увеличение устойчивого интереса оказало ряд интересных эффектов на общую ситуацию на рынке городской недвижимости например — повышение цен, активные перепродажи, и т.п. Поэтому, если вы подумывали о переезде за границу или покупке недвижимости за рубежом, ниже, в статье наши десять лучших советов по покупке недвижимости в Болгарии.

10 правил покупки недвижимости в Болгарии

1) Подумайте, для чего вы хотите купить недвижимость … это будет иметь глубокое влияние на то, где именно вы покупаете, а также то, что вы покупаете. Например, если вы ищете инвестиционный актив, вам подойдет городская недвижимость. Посмотрите в сторону Софии, Варны или Бургаса, приобрести городскую недвижимость в качестве бизнеса, чтобы получить максимальную доходность. Это наилучшие шансы на повышение стоимости капитала и оказаться в одном из лучших мест, когда дело доходит до рынка перепродажи.

Если, с другой стороны, вам нужен летний дом для отдыха, вас, вероятно, привлечет черноморское побережье. Подумайте о том, почему вы хотите владеть недвижимостью в Болгарии, это вам очень поможет в дальнейшем…

Читайте также:
Фотографии Альтос-де-Чавон

2) Рассмотрите финансовые аспекты покупки, начиная с ваших требований к ипотеке. Если вам нужен кредит, финансирующий недвижимость, вы можете подать заявку на ипотеку в Болгарии, и, как правило, максимум, который вы можете брать, составляет 70% от стоимости недвижимости … однако банки неизменно оценивают недвижимость по более низкой стоимости, чем запрашиваемая цена! Поэтому подумайте о том, чтобы поговорить с кредитором о том, как они оценят имущество и вероятную сумму, которую вы можете одолжить, исходя из ваших личных обстоятельств.

Никогда не подходите к своему финансовому лимиту при подаче предложения о собственности, оставляйте место для предложения по ипотеке, которое вы хотите зайти чуть ниже, чем вы ожидаете, и тогда все будет в порядке!

3) Если вы покупаете недвижимость до ее завершения, практически невозможно получить ипотеку в Болгарии. Посмотрите, есть ли какие-либо застройщики, предлагающие финансовые сделки по своим объектам в качестве альтернативы.

4) Подумайте о том, чтобы повторно заложить свое текущее первичное место жительства, чтобы позволить себе купить недвижимость в Болгарии. Но имейте в виду, что тогда вы эффективно обеспечите свою болгарскую недвижимость в своей собственности в России, и если вам не удастся сохранить выплаты, вы можете потерять свою нежвижимость в Россси.

5) Если вы покупаете недвижимость до ее завершения, обязательно посмотрите на уже завершенные проекты вашего застройщика. Вы должны убедиться, что он компетентен, может завершить проект и что его строительные стандарты соответствуют вашим стандартам. Если вы не можете увидеть удовлетворительно завершенные примеры застройщика — не покупайте у него.

6) Не спешите принимать решение о покупке. Покупка недвижимости — это огромное финансовое обязательство и долгосрочное обязательство для большинства из нас. Более того, покупка дома за границей приносит с собой еще больше переживаний и опасений, поэтому не принимайте быстрых, не обдуманных решений. Найдите время, просмотрите факты, посмотрите максимальное количество предложений с подходящими для вас критериями. Проверьте данные с юристами и компетентными агентами недвижимости. Только тогда, когда вы уверены на 100% — подписывайте договор.

7) Когда дело доходит до предварительного договора, вам нужно понять все что там написано. Ваш юрист должен проверить его, он должен содержать какие-либо положения о «предмете», связанные с расторжением договора, если вы не можете получить финансирование, если есть проблемы, связанные с документами о праве собственности и т. д.

8) Перед тем, как подписываться, попросите предоставить подробное доказательство четкого владения имуществом продавцом. Вы сами должны убедиться, что лицо, продающее вам недвижимость в Болгарии, имеет законное право на это. Если у них есть законное право на это, им не составит труда доказать это вам.

9) Помните, что в Болгарии может быть занято много времени: темпы жизни медленнее, чем в России, волокита занимает больше времени, процесс покупки может длиться месяц и более. Поддерживайте связь с вашим агентом и вашим адвокатом, чтобы убедиться, что процесс идет гладко.

10) И, наконец, убедитесь, что вам известны все дополнительные расходы, сборы и налоги, прежде чем вы согласитесь купить какую-либо недвижимость в Болгарии. Все эти дополнения могут иногда добавлять к цене недвижимости до 10% покупной цены сверху, поэтому будьте информированы вашим агентом и адвокатом и учитывайте это в своем бюджете.

Вопросы приобретения недвижимости в Болгарии.

Какие действия следует предпринять в отношении покупки недвижимости в Болгарии иностранным лицом?
Выберите недвижимость, которую вы хотели бы купить в Болгарии, путем ее осмотра или онлайн-поиска

Компания будет зарегистрирована на ваше имя — так как это будет болгарское юридическое лицо, которое вы можете использовать для приобретения недвижимого имущества в Болгарии (не требуется при покупке недвижимости с предоставленной арендой здания)
предварительный договор будет подписан и между покупателем (или их адвокатом) и продавцом, устанавливающим все условия и параметры для завершения транзакции (дата расчета, согласованная цена и т. д.)
внесение депозита.При подписании предварительного договора покупатель оплачивает депозит продавцу, тем самым устанавливая свою приверженность покупке недвижимости. В Болгарии такой депозит обычно составляет 10% от стоимости приобретаемого имущества. Если после подписания предварительного договора продавец необоснованно отказывается продавать недвижимость, продавцу придется дважды вернуть вам депозит, и наоборот, если после подписания предварительного договора вы необоснованно отказываетесь от покупки недвижимости, вы потеряете депозит, который у вас есть уже оплачено. При подписании предварительного договора и уплате 10% -ного взноса комиссия за недвижимое имущество также должна быть уплачена.

Расчет транзакции перед нотариусом. На дату расчета, согласованную по предварительному контракту, продавец и покупатель (или их адвокат) представят перед нотариусом для урегулирования сделки. Подписывая заголовок и его регистрацию в соответствующем регистровом отделении Регистрационной палаты Владение имуществом будет передано имени покупателя, и с тех пор вы станете законным владельцем недвижимости в Болгарии.
Представление собственности налоговым органам . Это должно быть сделано в течение двух месяцев с даты заключения сделки перед нотариусом.
Какова полная сумма расходов, которые я должен заплатить в связи с приобретением недвижимости в Болгарии?
Чтобы приобрести недвижимость в Болгарии, иностранное лицо должно рассмотреть следующие платежи:
— покупная цена недвижимости
— плата за консультанта / агента по недвижимости
— оплачиваемые публичные и нотариальные сборы, связанные с передачей права собственности на имущество, которое должно быть (они рассчитаны для каждого конкретного случая)

— Расходы на регистрацию компании
— Проездные расходы из соответствующей страны в Болгарию
— Расходы на ремонт и реконструкцию, связанные с имуществом после их приобретения, индивидуально оцениваются в каждом конкретном случае в зависимости от состояния имущества и взглядов клиента.

Могу ли я приобрести недвижимость, которая мне нравится в ОНЛАЙН, без необходимости приезжать в Болгарию?
Как правило, мы рекомендуем нашим клиентам посетить Болгарию и пройти через выбранную ими недвижимость. Если по какой-либо причине вы не можете договориться о приезде в Болгарию, мы поможем вам приобрести ONLINE, предоставив фотографии и подробное описание недвижимости. Если вы хотите, до подготовки необходимых документов, касающихся регистрации вашей компании и составления документов о передаче прав собственности, мы можем организовать экспертную оценку имущества, которое вы выбрали для вас независимым оценщиком.
Теперь у нас есть несколько клиентов, которые приобрели недвижимость в Болгарии таким образом.

Недвижимость в Болгарии: всё что нужно знать

Рынок недвижимость в Болгарии развивается, и по прежнему остается популярным направлением среди россиян. На вопросы глобального портала о недвижимости «ZaMetrami.ru» отвечает Роман Мурадян, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» (На основе данных первого партнерского офиса «МИЭЛЬ» за рубежом – офиса «В БУРГАСЕ»).

Читайте также:
Фото Национального парка Дарьен (51 фото)

Купить дом в Болгарии стало проще

— Как Вы оцениваете на сегодняшний день инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в Болгарии?

— Мировой банковский кризис еще больше укрепил утверждение, что недвижимость – это самое надежное и более окупаемое, чем банковские вложения и депозиты, инвестирование средств. Поэтому на рынке недвижимости Болгарии отмечается увеличение доли покупок недвижимости с целью инвестиций.

Так, по данным офиса «МИЭЛЬ» «В БУРГАСЕ», если в 2013 году 86% покупателей приобретали недвижимое имущество в Болгарии для личного пользователя и только 9% с инвестиционной целью, например, для последующей сдачи в аренду. То по итогам 2014 года, доля инвестиционных покупателей выросла вдвое – до 18%, при этом доля покупателей, приобретающих жилье для личного пользования, уменьшилась до 79%.

Об инвестиционной привлекательности недвижимости в Болгарии говорит и возрастающий интерес риэлторских агентств этой страны к сотрудничеству по системе франчайзинга с успешными российскими игроками недвижимости.

— Какой сегмент рынка недвижимости наиболее выгоден в качестве вложения инвестиций? Сколько кв.м. сдается в год?

— На рынке недвижимости Болгарии можно выделить такие интересные тенденции:

  • увеличение доли инвестиционных покупок;
  • рост спроса на элитную недвижимость;
  • переориентация покупателей на крупные болгарские города.

На морском побережье Болгарии наиболее перспективна и безопасна недвижимость в хороших, уже построенных комплексах, со всей необходимой разрешительной документацией, достаточно близко от моря (до 500 метров), желательно с бассейном, ресторанами, магазинами. Если рассматривать объекты в других регионах – на горнолыжных курортах или бальнеологических, то они менее популярны и востребованы, их редко покупают, чаще арендуют.

— Какие объекты недвижимости, и в каких городах (регионах) пользуются наибольшим спросом в Болгарии? Почему?

— Наблюдается спад спроса на объекты стоимостью до 50 000 евро и увеличение спроса на недвижимость дороже 100 000 евро. Болгарская недвижимость такого класса существенно доступнее, чем подобное жилье, например, в Испании и Франции, что является одним из конкурентных преимуществ Болгарии перед остальными европейскими странами.

Происходит «урбанизация» покупателей недвижимости. Начиная с 2013 года у покупателей возрастает интерес к крупным городам, таким как София, Пловдив, Варна и Бургас.

Основной спрос, и, соответственно, предложение со стороны застройщиков, концентрируется вокруг курортных жилых комплексов на побережье Черного моря.

Здесь представлены самые разные объекты: от небольших студий (25 кв. м) до больших пентхаусов и даже домов, площадью 200-300 кв. м. Стоимость зависит от площади, удаленности от береговой линии, уровня комплекса, его инфраструктуры. Цены варьируются от 950 до 3500 евро за квадратный метр.

— Какова динамика роста цен на недвижимость в Болгарии? Как она изменялась за последние годы? Какая цена за кв.м установилась на рынке недвижимости в Болгарии (на первичном, вторичном рынке, а также сегменте коммерческой недвижимости)? Насколько она подвержена колебаниям и зависит от текущих политических и экономических событий?

— Стоимость квадратного метра по итогам прошедшего года в некоторых Болгарских городах составила:

  • порядка 700 евро в Софии,
  • чуть более 650 евро в Варне,
  • чуть менее 650 евро в Бургасе,
  • порядка 500 евро в Пловдиве.

К примеру, за 25-30 тыс. евро можно приобрести небольшую студию в 500 м от моря. При этом в хорошем, охраняемом комплексе, нередко круглогодичного использования, с бассейном, SPA-салоном и т.д. Примерно такую же студию, но на первой береговой линии можно будет купить уже за 35-50 тыс. евро, если комплекс более высокого уровня, то стоимость может быть и 60-80 тыс. евро.

Купить квартиру в Болгарии стало проще

— Какие условия в Болгарии созданы для привлечения иностранных инвестиций в сферу недвижимости? На что может рассчитывать иностранный инвестор?

— В этом году Болгария упростила правила получения туристических виз для россиян и жителей стран СНГ. В связи с этим приобретение недвижимости в этой стране для граждан РФ, даже с учетом меняющихся общеэкономических условий, стало еще более привлекательным.

Новые правила получения виз распространяются также на граждан РФ, владеющих недвижимостью в Болгарии. Те из них, кто не посещал Болгарию (приобрел недвижимость удаленно), будут иметь право на краткосрочные двукратные или многократные визы с частной целью посещения сроком до 1 года. Те, кто уже использовал болгарские визы – сроком до 3 лет.

— Насколько безопасны для иностранцев сделки с недвижимостью в Болгарии, учитывая текущую политическую и экономическую ситуацию? Существует ли в Болгарии законы, защищающие права иностранцев в этой сфере?

— Сделки с недвижимостью в Болгарии являются совершенно безопасными для иностранцев. Текущая политическая и экономическая ситуация в мире никаким образом не влияет на безопасность сделок с болгарской недвижимостью. Более того, последние 10-15 лет большой объем строительства в Болгарии и особенно на Черноморском побережье ориентирован на спрос со стороны иностранцев. Не только иностранные граждане из разных стран мира приобретают недвижимость для частных инвестиций, длительного проживания или отдыха, но и иностранные компании инвестируют, строят и продают недвижимость в Болгарии.

Права иностранцев в сфере недвижимости защищены одинаково хорошо, как и права местных граждан. Все вопросы по сделкам с недвижимостью регулируются законами: Законом о собственности, Законом об устройстве территории (ЗУТ), Законом об обязательствах и договорах (ЗЗД,) Законом о нотариусах и другими подзаконными актами, изданными на основе этих законов.

Существенную роль в сделках с недвижимостью в Болгарии имеет предварительный договор на основании ч ст. 19, ЗЗД. Большое количество сделок на побережье Республики Болгария с участием иностранных лиц и фирм осуществлены путем заключения предварительного договора с окончательным договором — заключением нотариального акта. В силу ст. 19, пункт 3 ЗЗД, каждая из сторон предварительного договора может обратиться в суд для его провозглашения окончательным.

Такой вариант не охвачен в большинстве действующих гражданских законодательств в мире, поэтому болгарское законодательство можно считать относительно современным и удачным.

Защита интересов иностранного лица квалифицированным адвокатом при заключении предварительного договора на основании ст. 19, ЗЗД гарантирует полную защиту права иностранного покупателя недвижимости в Болгарии. Соответственно, с этим обстоятельством связаны и риски для иностранцев, покупающих недвижимость в Болгарии. Не каждый покупатель недвижимости считает, что ему нужна квалифицированная помощь адвоката, юриста и агентства недвижимости.

Читайте также:
Административно-правовой статус российского гражданина

Как найти подходящего специалиста и агентство недвижимости в Болгарии? Как и везде, люди доверяют людям – лучше всего обратиться к своему агентству недвижимости или адвокату на родине и они порекомендуют специалистов с опытом и хорошим реноме в Болгарии. Для того, чтобы осуществить мечту и приобрести без риска свой „второй дом“ в спокойном и красивом уголке солнечной Болгарии, у моря или в горах, покупатель может начать поиск недвижимости с поиска агентства недвижимости и адвоката.

— С какой целью иностранные инвесторы приобретают недвижимость в Болгарии? И в каком сегменте?

— Недвижимость в Болгарии стала привлекательной для россиян с начала 2000-х годов, когда начали активно строиться качественные, интересные объекты, и возникла перспектива вхождения страны в ЕС и Шенген.

Сравнительная близость к России (как географически: чуть больше 2-х часов на самолете из Москвы, так и ментально: похожий язык, религия, письменность), хорошее качество строительства – все это неоценимые плюсы для российских покупателей болгарской недвижимости.

Кроме того, большинство предлагаемых в Болгарии объектов недвижимости находится в ведении управляющих компаний, которые следят за территорией комплексов, предлагают услуги по сдаче в аренду, по уборке, обслуживанию самих апартаментов.

— Как быстро проходят сделки с недвижимостью для иностранцев, учитывая юридические процедуры?

— Сделки с недвижимостью с участием иностранных лиц проходят по времени столько же, сколько и сделки между местными гражданами. Подготовка, обсуждение и заключение предварительного договора занимает один-два дня. Оплата на основании предварительного договора – от одного дня до двух недель, с учетом времени, необходимого для перевода средств. Подготовка документов для нотариального акта (свидетельства о собственности) – от 1 до 10 дней, в зависимости от срочности заказа документов. Само нотариальное оформление отнимает 30-50 минут. Регистрация сделки в Агентстве по регистрациям, в зависимости от временной загруженности районного суда, занимает от 1 до 3 дней.

В Болгарии проживает 300 000 россиян

— Инвесторы, из каких стран больше всего вкладываются в недвижимость в Болгарии? Какое место занимают среди них российские инвесторы? Какие объекты их больше всего интересуют? Какие объекты, возможно, ими недооценены? В какие объекты, на ваш взгляд перспективно вкладывать капитал?

— Для тех, кто задумывается о надежных инвестициях, болгарский рынок недвижимости предоставляет самые обширные возможности.

По данным Генерального консульства РФ, порядка 300 тыс. российских граждан владеют около 500 тыс. объектов недвижимого имущества на территории всей Болгарии

Например, в Бургасе проживают более 10 тыс. российских граждан. Теплый климат, красивая природа, дружеская атмосфера, близкие язык и культура, простое и ясное законодательство, доступность недвижимости – все это привлекает российских покупателей в Болгарии.

Рынок недвижимости Болгарии будет развиваться

— Как будет изменяться рынок недвижимости в Болгарии? Какие изменения могут произойти? Как будут расти цены?

— Рынок недвижимости Болгарии будет расти и развиваться.

Первоначальная эйфория быстрого роста рынка и массового строительства сменилась обдуманным подходом к созданию высококачественных проектов, применением новых, современных технологий и материалов строительства, а также улучшением планирования.

Одновременно с этим местные власти инвестирует значительные средства в развитие инфраструктуры городов и курортов. Одним из „отличников” осваивания инфраструктурных средств в Болгарии является город Бургас, который расположен на Черном море, в широком заливе, южнее горы „Стара планина“. Город развивается хорошими темпами в плане улучшения инфраструктуры, с каждым годом становится все более удобным и комфортным для жителей.

Цены на недвижимость в Болгарии будут расти, когда появятся крупные инвесторы и проекты, для которых потребуется привлечение большого количества иностранных и местных специалистов и будут созданы новые постоянные и сезонные рабочие места. Таким проектом, хотя и небольшим по масштабу, считается строительство будущего океанариума-дельфинариума, аква- и увеселительного парка, который находится пока на этапе проектирования и будет располагаться в Морском парке неподалеку от туристического колледжа на площади около 11,8 га.

Полезная информация

Покупая жильё в Болгарии, люди задаются вопросом – сколько стоит содержание недвижимости в год? Расходы зависят от нескольких факторов. Это и регион, и площадь объекта, и местоположение. Есть и.

Цель покупки недвижимости в Болгарии иностранцем Прежде чем разбираться с вопросом»: «Что дает покупка недвижимости иностранному гражданину?», необходимо определить Вашу цель. 1. Для сезонного.

Почему многие бизнесмены, инвесторы и люди, которые стремятся повысить качество своей жизни, задумываются над получением болгарского гражданства, что в нем привлекательного, и необходимо ли.

Большинство государств постарались помочь своим гражданам пережить трудные времена и стимулировали проведение сделок с недвижимостью антикризисными мерами: снижение или отмена налогов, выдача супер.

Как получить вид на жительство в Болгарии: все способы на 2022 год ПМЖ – это постоянный вид на жительство, который дает иностранцу те же права, что и местным жителям. Вид на жительство в Болгарии.

Каждый, кто задумывается о переезде в другую страну или о покупке дома у моря, прежде всего ищет информацию о реальной жизни в этом месте и эта статья раскроет Вам ее основные особенности, чтобы вы.

Продать недвижимость в Болгарии удаленно, не присутствуя на сделке Желающим выгодно продать квартиру в Болгарии, агентство недвижимости “Bulgarian Resales” делает уникальное предложение! Теперь вы.

Покупка квартиры в Болгарии своими силами: подводные камни По статистике, около 90% покупателей болгарской жилплощади предпочитают пользоваться услугами агентства недвижимости. Но есть 10% людей.

Какой город Болгарии лучше для покупки квартиры? Собираясь переехать в Болгарию на ПМЖ или приехать на отдых, лучше заранее разузнать обо всех плюсах и минусах, перспективах разных городов. Если вы.

Несколько секретов о болгарском побережье Рассматриваете вариант отдыха или покупки квартиры в Болгарии? Тогда ознакомьтесь со всей правдой про одну из самых маленьких, но очень популярных среди.

Почему недвижимость в Болгарии выгодно покупать? Цены и аналитика На начало 2022 года эксперты прогнозировали стабильность рынка недвижимости в Болгарии в сравнении с 2019 годом, когда наблюдалась.

Продажа недвижимости в Болгарии, с чего начать? Сказочное болгарское побережье все чаще выбирают не только для сезонного отдыха, но и для круглогодичного проживания. Но бывают ситуации, когда.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: