Дорогая и дешевая недвижимость Мюнхена – краткий обзор, перспективы

Анализ рынка недвижимости Мюнхена (Германия) – прогноз на 2018-2019 год

На сегодняшний день экономика Германии стабильна и надёжна. Покупательская способность немцев растёт вместе с их зарплатами, безработица снижается, кредиты становятся всё доступнее. Вместе с тем продолжает расти спрос на жильё, который значительно превышает предложение в этом сегменте. Растут и цены на недвижимость. В больших городах темпы роста достигли 50% – 85% за последние 5 лет. За прошедший год элитные предложения в Мюнхене подорожали более чем на 9%. Это самый высокий показатель роста среди большинства городов Европы. Поэтому тем, кто желает приобрести жильё в передовой европейской стране или выгодно вложить средства в недвижимость за рубежом, стоит обратить пристальное внимание на предложения Баварского региона. Разобраться в тонкостях рынка вам поможет этот обзор рынка недвижимости.

Особенности и перспективы жилищного строительства в Германии

Ситуация с жилищным строительством в Германии значительно улучшилась. За 2016 – 2017 гг. год здесь было выдано гораздо больше разрешений на строительство, чем в предыдущие годы. Эта тенденция наблюдается на всей территории страны.

По данным Главного немецкого союза индустрии строительства за 2017 год было возведено 320 тысяч объектов. Строительство в 2018 году осуществляется примерно в тех же объёмах. Жильё продолжает дорожать, даже несмотря на увеличение объёмов строительства. Дом с террасой обойдётся в 860 тысяч евро. Дом для одной семьи стоит около 1,64 миллиона евро. 15% всех продаваемых домов стоят не менее 800 тысяч евро. Новый кондоминиум обойдётся в 8 800€ за квадратный метр.

В столице Баварии для решения вопроса дефицита жилья реализуется крупная общественная программа жилищного строительства. Её цель – возведение 8,5 тысяч квартир в год. Из них 2 тысячи единиц жилья будет продаваться по сниженным ценам. На реализацию программы до 2022 года выделено 870 миллионов € из государственного бюджета. Это говорит о том, что обеспечению жилого фонда в Мюнхене уделяется пристальное внимание на самом высоком уровне.

Инвестиции в недвижимость

Среди причин для покупки дома или квартиры в Германии – не только высококачественная медицина. Россияне приобретают дома и квартиры с двумя основными целями:

  • Для того чтобы проживать в комфортабельном передовом европейском городе;
  • Для получения дохода от сдачи в аренду. Процент таких покупок составляет 3,5 – 4,5% от всех сделок.

Анализ рынка Германии показывает, что в Баварии – самые дорогие предложения по стране. В 2013 году стоимость 1 м² здесь составляла в среднем 5,2 тысячи евро. Дом, площадью в 100 м², можно было приобрести за 5тысяч евро за м². В элитном особняке квадратный метр обходился в 9,5 – 12 тысяч евро. В южной части города располагаются, в основном, более дорогие объекты, чем на востоке и на севере.

Наиболее дорогостоящие квартиры расположены в таких районах, как:

  • Максфорштадт – от 7950 €/м²;
  • Ау – от 7770 €/ м²;
  • Швабринг-Вест –от 8600 €/м²;
  • Людвигсфорштадт – Изарфорштадт – от 8600 €/м².

Наиболее дешёвые квартиры стоит искать в районах:

  • Фюрстенрид – от 5700 €/м²;
  • Аллах – от 6600 €/м².

Самыми дорогими домами славятся:

  • Богенхаузен;
  • Харлахинг;
  • Золльн;
  • Оберменциг.

Пользуются спросом и объекты в пригороде. В 3800 – 5000 евро за квадратный метр обойдётся дом, расположенный в 50 – 70 км от центра.

В крупных городах рентабельность составляет около 3 – 4%. Поэтому всё чаще инвесторы обращают свои интересы и к менее популярным регионам страны, в которых можно найти объекты с показателями рентабельности в 8 – 12%.

Самой простой схемой для начинающего инвестора является приобретение квартиры для сдачи в аренду. Инвесторы, располагающие крупной суммой, могут приобрести доходный дом на несколько квартир. Эти варианты в сегодняшних условиях будут выигрышными, так как, даже несмотря на рост строительства, предложений на всех желающих не хватает. Поэтому объекты гарантированно застрахованы от «простоя». Это делает арендный бизнес в Германии весьма привлекательным, как и инвестиции в жильё.

Текущая ситуация на рынке

Сегодня спрос на жильё в Баварии стабильно высок. Основные тенденции на рынке остаются прежними: цены растут, так как увеличивается число покупателей. Приобретение жилья остаётся выгодным и надёжным. Сюда вкладывают средства не только немцы, но и иностранные граждане из Турции, Италии, Греции, России. Спрос высок и на жильё, и на коммерческие объекты.

Сегодня стоимость предложения в массовом сегменте в Баварии составляет в среднем 4200€ за м². Это самый высокий показатель по стране, но при этом – объективно привлекательная стоимость для Европы в целом.

Элитные объекты к нынешнему моменту подорожали на 9,3% и являются одними из наиболее дорогостоящих в Европе. При этом темпы продаж в сегменте домов растут, в отличие от подавляющей части Европы. Привлекательные объекты часто находят владельца в течение пары недель с момента объявления продажи. В следующем году ожидается увеличение стоимости на 10%.

Цены на квартиры в Германии

Самые дорогие объекты – это новые дома, возведённые после 2015 года, а также дома из старого фонда до 1920 года в хорошем состоянии. Наиболее востребованы квартиры, площадью до 45 м², и просторные апартаменты, площадью от 85 м². Стоимость метра жилья зависит и от расположения объекта. Самыми дорогими считают центральные и престижные районы.

Средние цены на жильё в 2017 году

Читайте также:
Сколько стоит виза в Германию для россиян в 2022 году: цена вопроса

Недвижимость в Мюнхене. Феномен или мыльный пузырь?

Второй год подряд в столице Баварии отмечается самый высокий уровень переоценки жилья. Нигде в Германии и ни в одном городе мира нет такого разрыва между ценами на недвижимость и доходами местных жителей. Что же привело к такому перекосу и в чем секрет привлекательности Мюнхена?

Аналитики Главного инвестиционного офиса Швейцарского банка провели очередное ежегодное исследование рынка жилья в 25 мегаполисах на предмет риска формирования в данном сегменте мыльного пузыря Global Real Estate Bubble Index – 2022. Согласно недавно обнародованным результатам, Мюнхен не покинул первую строчку рейтинга, более того, «индекс пузыря» вырос с 2,01 в 2019 году до 2,35 в текущем.

Притягательность Мюнхена

Уютный, зеленый, спокойный, комфортный для жизни. Город, в который нельзя не влюбиться… Так отзываются о Мюнхене все, кто с ним знаком.

Столица Свободной Земли Бавария останется навсегда в сердце счастливчика, которому довелось прогуляться по его старинным улочкам, полюбоваться сказочными персонажами на Ратуше Мариенплац, заглянуть в пивную Хофбройхауз (Hofbräuhaus. – Ред.), которой более 400 лет. Подняться на телевышку в Олимпияпарке…


Фото из открытых источников

А что уж говорить о таких «влюбившихся», у которых завелось «лишних» пара-тройка сотен тысяч евро. Отчего же не пристроить их с выгодой? И это будет верное решение, ибо здесь они лежать мертвым грузом не будут. Здесь деньги будут делать деньги.

В Мюнхене обосновались немецкие штабквартиры техногигантов Google, Yahoo!, Intel

Не зря именно в Мюнхене обосновались немецкие штабквартиры техногигантов Google, Yahoo!, Intel, химического концерна Linde.

Отсюда управляют своим бизнесом Siemens, крупные страховые компании. Год назад сюда переехал офис китайского производителя бытовой техники Haier. Несмотря на экономический спад, вызванный пандемией, эти компании оказались в плюсе. Нынешний кризис не так больно ударил по баварскому бизнесу, как в других регионах Германии.

В здешнем воздухе витает «дух стабильности», люди чувствуют себя хоть и не намного, но все-таки более уверенно, чем в других немецких мегаполисах. Рост количества рабочих мест, развитие инноваций, высокий уровень благосостояния, отличная инфраструктура – всё это не прошло незамеченным для желающих жить в цивилизованном комфортном городе и для тех, кто хочет заработать.

Население города за последние 10 лет увеличилось с 1,36 млн до 1,56 млн человек. С учетом благоприятной демографической ситуации в регионе эксперты ожидают увеличения численности населения через 20 лет до 1,85 миллиона.

Что толкает цены вверх?

Как и во всем мире, главными драйверами роста цен на недвижимость в Мюнхене являются спрос и прирост населения. За период, прошедший после глобального экономического кризиса 2008 года, количество квартир здесь увеличилось всего на 7% при 15-процентном увеличении количества жителей.

Из-за дефицита жилья образовался ажиотажный спрос, за которым катастрофически не успевает предложение.

По данным Баварского статистического ведомства, в прошлом году в Мюнхене и прилегающих районах Дахау, Эберсберг, Эрдинг, Фрейзинг, Фюрстенфельдбрук и др. было построено в общей сложности почти 14 тысяч квартир. Но этого недостаточно для удовлетворения растущего спроса.

За последние 10 лет по всей Германии стоимость земли выросла в среднем на 63%

Одна из причин недостаточного строительства – подорожание земли под застройку. За последние 10 лет по всей Германии стоимость земли выросла в среднем на 63%, а строительные затраты – примерно на четверть. В Мюнхене ситуация усугубляется нехваткой земельных участков под строительство жилья.

Еще одно нестандартное обстоятельство тормозит процесс строительства жилья. Из-за всем известного немецкого педантизма и стремления к законности и порядку, около половины запланированных строек в стране зависли на этапе получения разрешений на строительство от органов надзора и муниципалитетов. Как говорят немцы, пока стройки «висят», цена растет.

Немалую лепту в нагнетание ажиотажа вносят инвесторы. Со всей Европы они съезжаются сюда в погоне за объектами недвижимости. Еще бы! Выгодно вложился в «квадраты» – и гарантированно имеешь 3% годовых на аренде. Что не сравнить с процентами по депозитам в европейских банках, доходность по которым мало где превышает 1 процент. Либо же она и вовсе отрицательная и служит всего лишь средством сбережения денег, а не средством их приумножения.

Покупка жилья стала роскошью

Специалисты по рынку недвижимости из немецкого института Empirica проанализировали динамику цен начиная с 2009 года, т.е. после глобального кризиса. Согласно их данным, опубликованным в начале 2022 года, стоимость 1 кв. м жилья в Мюнхене за 10 лет возросла почти в 3 раза.


Источник: Empirica

Несмотря на локдаун и существенное падение многих экономических показателей, цены на мюнхенскую недвижимость и в целом по стране продолжили рост. Цена за «квадрат» в кондоминиумах Мюнхена за год выросла до 8,5 тыс. евро, а в коттеджах – превысила 10 тыс. евро.

По данным Федерального статистического управления ФРГ ( DESTATIS ), во втором квартале текущего года, т.е. в разгар пандемии, усредненный рост цен по Германии составил 7,15% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

Тренд на увеличение стоимости жилья в Мюнхене продолжается, и спрос на него не падает. Дошло уже до того, что за 20-метровую «халупу» в полуподвальном помещении с двумя небольшими окошками на уровне тротуара, больше похожую на номер в мотеле, готовы отдать 130 тысяч евро. И это не в центральных районах и не возле метро.

Читайте также:
27 мест в России, которые стоит увидеть, пока тут живешь: фото, описание

Местные жалуются: решить жилищный вопрос в Мюнхене, т.е. обзавестись более-менее сносным жильем общей площадью до 100 кв. м, в последние годы стало просто непосильной задачей. А за небольшую «трешку» в мансарде нового 5-этажного дома нужно выложить полмиллиона.

И за такими квартирами выстраиваются очереди. Как горячие пирожки, они разлетаются по цене более 8500 евро за «квадрат». Для сравнения, в Баварии средняя стоимость 1 кв. м составляет €4667, а по всей Германии – в среднем €3766.

Те, кто располагает крупной суммой, могут приобрести в городе особняк. За 3 миллиона евро. Но не обольщайтесь, это будет дом, которому уже более 50 лет и который требует серьезной реконструкции. А это еще дополнительно как минимум миллион.

Выручает аренда

Жить в Мюнхене – недешевое удовольствие. Среднестатистическая семья из двух человек ежемесячно платит за съемную квартиру от 620 евро за совсем тесную – до более 1000 евро за более-менее приличную.

Аренда с 2009 года подорожала более чем в полтора раза

Обычно такие жильцы отдают около 45% своего чистого дохода. В других крупных городах Германии данное соотношение заметно меньше. Например, в Берлине и Франкфурте – 39%, а в Эссене – 22%.

Судя по данным исследовательского центра Empirica, аренда с 2009 года подорожала более чем в полтора раза.


Источник: Empirica

На данный момент средняя цена квадратного метра съемного жилья в Мюнхене уже подобралась к 17 евро. Но это усредненный показатель, он весьма относителен. Те, кто желает жить с комфортом в одном из центральных районов города (Лехель, Максфорштадт или Швабинг. – Ред.), должны быть готовы платить 19-20 евро за «квадрат», а в старой части города – и все €23.

Цена в окрестностях города не намного ниже. Кого не утомляют ежедневные поездки на работу, могут найти жилье подешевле. Но экономия буде незначительна. В пригородах (Гаутинг, Оберхахинг, Тауфкирхен) платить будут процентов на 20 меньше. А если поселятся где-нибудь на окраине города, в пешей доступности до конечной станции одной из городских трамвайных линий, сэкономят всего 10%.

Как видим, жилье в Мюнхене более чем востребовано. Именно повышенный спрос на него порождает неуклонный рост арендных цен. Но и это еще не всё. Оказывается, и тут дефицит. Подходящую квартиру для долгосрочной аренды найти не так просто.

Причиной нехватки часто становится использование жилья не по назначению – под офисы и прочие служебные помещения. Кроме того, много квартир находятся в субаренде. Риелторы сдают их посуточно, прилично зарабатывая на приезжих. Круглый год они сдают апартаменты туристам примерно за 100 евро в сутки. Это обычная такса, которая повышается в несколько раз в дни Октоберфеста или во время проведения крупных торговых ярмарок.

Погасить ажиотаж можно

Эксперты в сфере недвижимости сходятся во мнении, что городским властям следует всячески способствовать расширению строительства жилых объектов. Это первейший и самый эффективный способ удовлетворить растущий спрос.

Большие надежды также возлагаются на корпоративное строительство. Было бы хорошо, если бы компании позаботились о своих сотрудниках и не скупились на возведение для них жилья.

Также специалисты советуют предпринимателям присмотреться к провинциальным районам Баварии. Почему бы им не вывести из мегаполиса свой бизнес вместе с сотрудниками?

Многие горожане тоже уповают на местный муниципалитет, справедливо полагая, что именно там могут им помочь. Например, больше строить социального жилья, так как по немецким законам каждый малоимущий гражданин страны вправе рассчитывать на поддержку государства в решении жилищного вопроса.

Именно расселением вплотную занимается городское Управление по жилищному строительству и миграции, в распоряжении которого находятся 86 тысяч единиц социального жилья. Это число постоянно увеличивается за счет строительства новых объектов.

Немалая доля социального жилья, например, есть в строящемся жилом комплексе на западной окраине Мюнхена. В течение двух лет из городской казны в него было инвестировано 245 миллионов евро.

Селение называется Фрайхам. На сегодняшний день это крупнейший и самый современный среди новых жилых комплексов в Европе, специально спроектированный для постоянного комфортного проживания 25 тысяч человек.

Комплекс включает всю необходимую инфраструктуру и оснащен всеми коммуникациями по последнему слову техники. Затраты генподрядчика – компании «Штадибау» – в строительство жилых объектов уже составили 65,8 млн евро и еще запланировано потратить 5,4 млн евро на детские сады.

Коммерческий директор компании Хельмут Гоппер заявил, что в 2022 году в эксплуатацию будут сданы первые 77 квартир, а полное завершение проекта со сдачей оставшихся 136 квартир намечено на середину 2022 года.


Учебный городок Фрайхама уже готов. Источник: Департамент строительства Мюнхенского муниципалитета

Что будет дальше?

Немецкие эксперты в сфере недвижимости на сегодняшний день не видят особого риска для рынка жилья в Мюнхене. В частности, профессор Стефан Киппес из Немецкой ассоциации недвижимости ( IVD ) считает рынок перегретым из-за высокого спроса и дефицита.

По его мнению, при проведении надлежащего комплекса мер по расширению предложения возможна 20-процентная коррекция рынка. О предстоящем обвале может сигнализировать только резкое снижение спроса.

Инвестиции в недвижимость Мюнхена: как заработать в дорогом городе

Германия – это локомотив европейской экономики. В поисках стабильной жизни и хорошего заработка люди стремятся переехать именно в Германию, предпочитая ее остальным странам Евросоюза. Поэтому неудивительно, что даже в нынешние непростые времена цены на жилую недвижимость в Германии растут на 11% в год – намного быстрее, чем у ее соседей по Западной и Центральной Европе.

Читайте также:
Оформление визы в Мексику для граждан Белоруссии

Недавно портал ee24.ru опубликовал интервью с экспертом рынка земли Баден-Вюртемберг, в ходе которого выяснилось, что россияне стали чаще и грамотнее инвестировать в бизнес-проекты и коммерческую недвижимость в Штутгарте.

Сегодня ee24.ru представляет вашему вниманию интервью со специалистом по рынку Баварии – Виталием Чупиным, управляющим партнером Campus Consulting GbR. Компания занимается преимущественно коммерческой недвижимостью в Баварии, при этом не только в Мюнхене, но и в небольших городах. Дело в том, что торговые центры и магазины в провинции обычно не испытывают конкуренции и всегда привлекают не избалованных разнообразием покупателей. А вот жилая недвижимость пользуется наибольшим спросом в Мюнхене – столице Баварии, крупном промышленном городе.


Центр Мюнхена

Выбираем место: в какие районы Мюнхена выгоднее инвестировать

– В каких районах Мюнхена предпочтительнее приобретать жилую и коммерческую недвижимость?

– Это прежде всего центр города. В случае с коммерческой недвижимостью, вы можете зарабатывать деньги от сдачи вашей собственности в аренду. При этом цены на землю постоянно растут, таким образом, покупка в центре Мюнхена – это выгодное вложение капитала.

Если брать жилой сектор, то и здесь цены растут: за последние пару лет квартиры в Мюнхене подорожали примерно на 30%, и тенденция, по нашим прогнозам, сохранится и в дальнейшем. Связано это с тем, что Мюнхен – достаточно небольшой город, в котором под строительство выделяются очень ограниченные площади. Одновременно в городе ведется строительство буквально нескольких крупных проектов. Это не покрывает спроса даже самих мюнхенцев, а уж тем более иногородних немцев и иностранцев. Рынок перенасыщен капиталом, на нем превалирует спрос, в то время как найти достойное предложение крайне непросто.

– Помимо центра, какие еще районы Мюнхена вы можете выделить?

– Что касается жилой недвижимости, это район Богенхаузен, расположенный недалеко от центра, по правую сторону от реки Изар. Богенхаузен считается элитным районом, в нем находятся очень красивые виллы и шикарные парки, в том числе известный Английский парк. Могу также порекомендовать район Грюнвальда, он находится за городом и является аналогом московской Рублевки. Но в отличие от Рублевки, от Грюнвальда до центра города можно доехать за 25 минут.

Также есть район Швабинг – один из старых, классических немецких районов. Там расположены университет Людвига-Максимилиана и Технический университет, поэтому очень много молодежи. С другой стороны, коренные мюнхенцы очень любят Швабинг за близость к Английскому парку и за большое количество исторических зданий.

Ну и в целом, конечно, мюнхенцы предпочитают старые районы города. Районы, в которых есть новостройки, не пользуются особой популярностью.


Оживленная улица в Мюнхене

– Какие средние цены в перечисленных вами районах?

– Говорить о коммерческой недвижимости очень сложно, потому что есть много факторов, играющих роль. Предложений по Мюнхену так мало, что каждое – это практически жемчужина.

Что касается жилья, то в среднем тенденция такова: если 10 лет назад элитная недвижимость в Мюнхене стоила €10 тыс., то сейчас – до €22,5 тыс. за квадратный метр. Основная недвижимость, новостройки, стоит €5-6 тыс. за квадратный метр. В историческом центре в хороших домах цены варьируются от €10 тыс. до €12 тыс. за квадратный метр. На вторичном рынке для самого невзыскательного покупателя найти что-то меньше €3 тыс. очень сложно.

Минимальная цена 1 кв.м жилья в Мюнхене €3 тыс.
На окраинах €5-6 тыс.
В центре €10-12 тыс.
Элитная недвижимость €22,5 тыс.

Мюнхен однозначно является самым дорогим городом Германии, он чуть дороже Франкфурта, который на втором месте. Берлин очень сильно отстает. Буквально несколько лет назад можно было приобрести вторичную жилую недвижимость в неплохих районах Берлина буквально за €1,2 тыс. за квадратный метр.


Новая архитектура Мюнхена

Определяемся с направлением бизнеса: на чем можно хорошо заработать

– Расскажите в двух словах, чем привлекательна коммерческая недвижимость в Германии

– Сейчас покупка коммерческой недвижимости в Германии становится популярной со стороны российского инвестора. Буквально 5-6 лет назад россияне не хотели вкладывать деньги в немецкую коммерческую недвижимость. Все ссылались на то, что абсолютно неизвестна доходность. На данный момент этот рынок претерпел изменения, людям стало интересно. Доходность от 5% до 8% в совокупности с высокой надежностью, которую предлагает Бавария как самый стабильный регион Германии, делает покупку коммерческой недвижимости очень привлекательной.

– Какие типы коммерческой недвижимости приносят хороший доход?

– Начну с того, что часто вижу предложения по Германии, связанные с доходными домами, а также смешанной жилой и коммерческой недвижимостью. Мы отговариваем наших клиентов от покупки подобных зданий, так как возникает большая сложность при выезде арендаторов. Найти нового арендатора – достаточно непростое занятие. Это также относится и к бизнес-центрам, к офисам. Поэтому мы в основном предлагаем торговые точки, либо крупные бизнес-центры, в котором находится один солидный якорный арендатор — какая-нибудь немецкая торговая сеть, заключающая договор аренды на 10-15 лет, платежеспособность которой не вызывает сомнений Согласитесь, вероятность того, что крупная торговая сеть с сотнями филиалов по всей Германии, разорится, ничтожно мала. В таких торговых центрах, помимо якорного арендатора, есть 2-3 небольших (например, булочная, пиццерия, химчистка), занимающих 5-10% площади. Если они решать выехать, это не повлияет существенно на ваш доход.

Читайте также:
Можно или нет брать бритву в ручную кладь в самолет

– А если договор, допустим на 10 лет, но арендатор раньше съезжает, он понесет какие-то потери, заплати штрафы?

– Если арендатор заключил договор на 10 лет, но съезжает, он обязан платить 10 лет арендную плату. То есть фактически он не может съехать, это не в его интересах. Это так называемые обязывающие договоры, которые арендаторы не могут разорвать раньше срока. Единственная причина съехать и не оплатить – это банкротство.


Новостройки Мюнхена

Покупаем или арендуем недвижимость для ведения бизнеса

– Какова стоимость предлагаемой вами недвижимости?

– Мы работаем по коммерческой недвижимости от €1 млн. Учитывая то, что практически все наши клиенты кредитуются, мы исходим из того, что необходимо €500 тыс. (50%) стартового капитала.

К примеру, у нас есть очень интересный объект в Мюнхене – салон красоты за €1,1 млн, в центре города, буквально в сотнях метров от Центрального вокзала. В 2012 году здание было полностью санировано, остался исторический фасад, так как это памятник архитектуры. Площадь объекта – 118 кв.м. Собственник салона работает с ведущими шоу-программами на телевидении, с агентствами. Для рынка это серьезное имя. Был заключен долгосрочный договор аренды на 15 лет, доходность составляет примерно 5%, что для Мюнхена является очень и очень интересным. И вообще для Мюнхена это большая редкость – коммерческий объект за €1 млн.

Предлагаемые нами объекты находятся в диапазоне €1-3 млн, но есть и объекты за €6-7 млн. Мы работаем не с большой базой объектов, а с индивидуальными запросами, которые очень предметно обрабатываем. Многие собственники, с которыми мы работаем, предпочитают не выставляться в Интернете, и многие объекты из нашей базы предоставляются только по запросу клиента.


Вид на Мюнхен

– А какие ставки аренды?

– Для данного объекта, салона красоты, о котором я говорил, аренда обходится в €42 за квадратный метр. Но в Мюнхене есть улицы, где ставки могут быть в 2 раза выше. По коммерческим площадям есть просто определенные бесценные улицы. А если отъехать от центра города, ставки существенно падают.

– Какие улицы, на ваш взгляд, относятся к числу “бесценных”?

– Например, мюнхенская Кауфингерштрассе – центральная улица с магазинами, которая идет от центральной площади Мариенплац, и на которой находится основная торговая инфраструктура Мюнхена. Там безумно высокие цены на коммерческие площади.

Или, например, Максимилианштрассе, где находятся основные бутики. Там тоже очень высокие цены. Соответственно, если вы хотите снять на Максимилианштрассе офис, то маленькая комната 10-12 кв.м будет стоить €1300-1500 в месяц.


Ночной Мюнхен

Если вы решили доходный дом купить

– Многие клиенты интересуются покупкой целых домов для сдачи в аренду. Если ли риски при подобных инвестициях?

– Конечно. Немецкое законодательство предоставляет право арендатору в течение 3 месяцев съехать. То есть за 3 месяца он может вас предупредить, соответственно у вас будет 3 месяца для поиска нового жильца. Для собственника, находящегося в России, сделать это очень сложно, соответственно нужно нанимать риэлтора или управляющую компанию, которые будут искать арендатора, но без гарантии результата.

Хорошо еще, если это в Мюнхене. Когда у вас есть квартира в Мюнхене и вы ищите арендатора, на просмотр приходит по 10-15 человек. А вот в других городах, менее крупных и менее интересных с финансовой точки зрения, поиск арендаторов может затянуться надолго.

– С чем связано то, что в последние 4-5 лет растет доля собственного жилья в Германии – стране, где всегда было мало собственников?

– У людей возникает чувство нестабильности евро. Кроме того, исторически вложения в недвижимость всегда являлись очень надежными для людей. Одно дело иметь банковские вклады и вкладывать в ценные бумаги, другое – иметь то, что можно потрогать.

– В России думают: зачем платить за аренду, если на ипотеку ежемесячно уходит столько же денег.

– Аренда предпочтительна, потому что современный мир становится глобальным, и любой специалист должен считаться с тем, что завтра может покинуть город. Постоянная покупка и продажа недвижимости – дорогостоящее занятие, требующее уплаты налогов, а кроме того у человека на это нет ни сил, ни желания, ни времени. Многие специалисты передвигаются по Европе буквально в режиме переезда раз в месяц. Поэтому покупка недвижимости становится сложным психологическим решением для европейцев.


Старый город в Мюнхене

Обходим подводные камни: расходы на содержание недвижимости и ведение бизнеса

– Поговорим о налогах и расходах при покупке коммерческой недвижимости.

– Дополнительные расходы составляют чуть меньше 10%. Налог на покупку недвижимости – 3,5%. Маклерские расходы варьируются от федеральной земли к федеральной земле, по Баварии – 3,57%. Нотариальные расходы – 1,5%. Мы также рекомендуем проводить юридическую проверку объектов, она стоит около 1%. Концепция нашей фирмы: за предлагаемый пакет дополнительных услуг (например, переводы документов) мы не берем дополнительных денег, а только фиксированный по Баварии процент риелтора.

– А что может выявить юридическая проверка недвижимости?

– Проверяются договоры аренды, долговые обременения объектов. Груншульд – специфическое для германского права понятие: чтобы получить в банке ипотеку, нужно обременить объект на сумму этой ипотеки. Важный аспект – налоговые задолженности, которые переходят на нового собственника. Во избежание этих неприятных моментов юридическая проверка, особенно коммерческих объектов, абсолютно необходима. Плюс, многие коммерческие объекты находятся в собственности какой-либо компании, и приобретается не объект, а владеющая им компания. Там широкий спектр нюансов, которые юристы проверяют, предоставляя россиянам отчет на русском языке.

Читайте также:
Отдых на Менорке, Испания, 2022 г.: достопримечательности, развлечения, пляжи, цены и другая полезная и интересная информация представлены в этом материале.


Центр Мюнхена

– Частные лица могут покупать коммерческую недвижимость?

– Да. Но по многим причинам мы рекомендуем создавать свою компанию и приобретать на фирму. Разница – в налогах. Немецкая система налогообложения сложна и непонятна, и в каждой ситуации надо обсуждать потребности, желания, исходные данные. Приобрести коммерческую недвижимость может и юридическое лицо, зарегистрированное за пределами Германии.

– Насколько долго и дорого создание компаний?

– Процедура не является сложной. Мы работаем с самой распространенной формой – GMBH (ООО), для этого требуется месяц времени и один визит собственника в Германию для нотариальной регистрации компании. Расходы зависят от объекта, который инвестор собирается приобретать. Мы держим эти расходы на низком уровне: открыть компанию на свободном рынке может стоить до €3 тыс., а мы ограничиваем расходы клиента госпошлиной (€500-600), а остальное делаем как дополнительные сервисы.

– Какие налоги платятся ежегодно?

– Как и во всем мире, компания имеет обширные возможности по понижению налогооблагаемой прибыли, то есть расходную часть можно списывать. Это – основной плюс покупки объекта на юридическое лицо. Мы рекомендуем получение кредитов для покупки объектов, занимаемся предоставлением кредита, являясь официальным партнером Дойче банка. Кредит – это основной механизм понижения налогооблагаемой прибыли. Есть еще расходы по управлению недвижимостью, ведению бухгалтерии.

В среднем налоги в Германии достаточно высокие. Если говорить о компании, ориентировочно 25% уходит на налоги в случае юридического лица, 30% в случае физического лица. Это €30 налогов с каждых заработанных €100. При этом у юридических лиц есть лишь один существенный минус. Если вы хотите постоянно изымать прибыль, возникают дополнительные налоговые обременения. Поэтому мы рекомендуем держать деньги в компании.

– Насколько выгодно ипотечное кредитование коммерческой недвижимости?

– Мы имеем самые низкие за последние 10 лет проценты по ипотеке в Германии. Для иностранных инвесторов мы предоставляем кредиты под 3,5% годовых на коммерческую недвижимость и 3% годовых на жилую. В среднем срок кредитования составляет 10 лет. Это, с одной стороны, срок договора аренды, с другой – срок окупаемости объекта. Банки с осторожностью относятся к российским инвесторам, у которых нет кредитной истории. Поэтому наличие договора аренды на 10 лет для банка является определенной гарантией. Если запрашиваете кредит на больший срок, процент будет меняться.


Мюнхен с высоты птичьего полета

– Насколько сложна с точки зрения законодательства переделка недвижимости?

– Очень часто обращаются российские девелоперы, чтобы мы подобрали участок земли для строительства жилых зданий. Мы говорим, что в Мюнхене очень сложно найти участок, не привязанный к застройщику. Местные компании находятся в постоянной охоте за этими участками.

Ремонт зданий – интересный и выгодный бизнес. Часто выкупаются жилые дома, которые санируются, приводятся в порядок, а потом продаются в розницу.

Получение разрешения на строительство – это очень емкая процедура. Если у вас есть, например, участок, на котором нет разрешения на строительство, на получение его может уйти 6-7 лет. В зависимости от исходной ситуации и сложности объекта, разрешение может являться очень серьезной проблемой. Для девелоперов интересно, когда разрешение на строительство уже есть.

– Недавно была новость, что недвижимость в Германии переоценена на 20%. Ваше мнение?

– Я вижу рынок недвижимости в Германии очень стабильным, и вопрос переоценки немецкой недвижимости не стоит, потому что я постоянно общаюсь с партнерами по бизнесу, с банками. Вижу одну очень четкую ситуацию: рынок перенасыщен капиталом. Огромное количество иностранных инвесторов действуют на немецком рынке. Вплоть до того, что уже пришли крупные азиатские инвестиционные компании. Крупные сделки совершают и российские инвестиционные компания. Московская компания в прошлом году купила здание в центре Мюнхена за €350 млн, что беспрецедентно. Спрос на недвижимость в Мюнхене настолько высокий, что я не вижу предпосылок для образования какого-либо пузыря.

Личный опыт: купил две квартиры в Мюнхене, сдал в аренду

Личный опыт: купил две квартиры в Мюнхене, сдал в аренду

Можно ли купить квартиру в Мюнхене, Германии на стадии off-plan? Растет ли стоимость квадратного метра по мере готовности здания? В каком виде немецкие застройщики сдают дома в эксплуатацию? На вопросы Prian.ru отвечает Владимир из Пензы, который приобрел две квартиры в Мюнхене.

Покупатель: Владимир из Пензы
Управляющая компания: WIP Immobilien GmbH
Регион: Германия, Мюнхен
Объект: две двухкомнатные квартиры
Цена: €250 000 и €350 000
Сделка: 2012 год (вторичный рынок) и 2014 год (новостройка)

Ставки у них фигурировали лояльные – от 2,5% до 4,5% годовых.

Типичная для нас практика – продали десять квартир, значит, строим фундамент, нашли еще клиентов, двигаемся дальше – в Германии невозможна.

Они могут выполнить любой каприз, но за ваши деньги.

— Владимир, почему вы выбрали Германию? У вас там были деловые связи? Или, может, родственники?

Читайте также:
Отдых в Ейске на море в частном секторе и цены на жилье

— Нет, впервые я приехал в Мюнхен, чтобы провести медицинское обследование. Успешно решил те дела и стал смотреть на Баварию с туристических позиций. Мне там сразу понравилось. Потом еще несколько раз приезжал – Мюнхен всегда оправдывал ожидания. В то время еще никаких кризисов не было, экономика России была стабильной, дела в бизнесе тоже шли хорошо… Все эти факторы сложились, так и появилось желание вложиться в недвижимость именно в Мюнхене.

— Сразу планировали покупать квартиру для сдачи в аренду?

— Пути Господни неисповедимы… Мысли разные были. Прежде всего, покупал качественную недвижимость в хорошем месте, а что с ней делать, уже по ходу планировал разобраться.

— Какой объект вы выбрали в 2012 году? И как в итоге сложилась его судьба?

— Купили двухкомнатную квартиру в тихом спокойном районе Мюнхена, не в центре, за 250 000 евро. На тот момент свободных средств для проведения сделки не было, поэтому решили взять кредит. А чтобы квартира лишние деньги из кармана не тянула, пришли к выводу, что надо ее сдать в аренду. Все эти годы она успешно сдается, и сейчас кредит уже практически выплачен.

— На каких условиях немецкие банки тогда выдавали ипотеку?

— Ставки у них фигурировали лояльные – от 2,5% до 4,5% годовых. По идее, во всех цивилизованных странах такие должны быть. Доволен, что воспользовался кредитом.

Обратите внимание! На сегодняшний день иностранцы могут взять ипотеку в Германии под 2-3,5% годовых. Размер ставки зависит от платежеспособности клиента и качества объекта. Обычно кредиты выдаются на срок до 15 лет.

— Насколько выгодно можно такую квартиру сдать?

— Каждый случай индивидуален. Ставки зависят от расположения, качестве квартиры, наличия или отсутствия мебели… Опытный управляющий, вам объяснит, как они формируются. В моем случае аренда полностью покрывала основной платеж и проценты по кредиту, еще около 200 евро оставалось.

— Видимо, вас этот результат устроил, раз вы решили еще одну квартиру купить…

— Да, первую квартиру я в перспективе хочу дочери оставить, а вторую купил для сына.

— То есть, вы рассчитывали не столько на заработок от аренды сегодня, сколько делали вклад в будущее семьи?

— Расскажите про вторую, более свежую сделку. Какую задачу вы ставили ? Как выбирали объект?

— На тот момент у нас с директором WIP Immobilien GmbH Региной Боргер уже сложились неформальные отношения. Первая сделка успешно прошла, потом они все эти годы занимались сдачей квартиры в аренду, словом, мы друг друга понимали, и я им полностью доверял. Поэтому просто озвучил идею и попросил что-нибудь подобрать.

В одну из поездок в Германию мне предложили купить квартиру в новостройке, показали буклеты застройщика. Мы съездили на участок, где должен был появиться дом. На тот момент там был пустырь, они только принимались за котлован. И при этом я был далеко не первым покупателем! Для меня было важно посмотреть район – чтобы он был спокойным, без иммигрантов, чтобы рядом было метро. Затем изучили проект дома. Мне все понравилось. Правда, просили за квартиру дороговато – 350 000 евро. Но все-таки это новостройка, а в Германии они высоко ценятся.

Стали думать, что делать. Мне предложили взять кредит уже в другом банке. Я, честно говоря, думал, что мне откажут, т.к. на мне висел еще один непогашенный займ. Но специалисты изучили мою кредитную историю, обратили внимание, что по первой ипотеке мы исправно платили, что дело уже практически подошло к концу, и одобрили кредит. Когда я об этом узнал, сразу подписал договор, практически вслепую.

— А не страшно было покупать недвижимость на самом первом этапе, когда еще даже «коробки» нет?

— Нет, это же немцы, а не наши российские застройщики, которые возьмут деньги, а потом за ними бегай, ищи. Там все четко.

— Интересно, меняется ли в Германии стоимость квартир в зависимости от стадии постройки? В России, например, можно сэкономить 30-40%, если не испугаешься и возьмешь объект на этапе котлована.

— В Германии такого нет. Если и меняется, то очень незначительно. У местных строителей нет острой потребности в срочных деньгах от покупателей. Это мощные организации с солидными бюджетами, да и кредитование для них более, чем доступное. Уверен, что застройщик может легко взять заем под 1-2%.

Для них деньги от покупателей – просто гарантия, что объект будет продан. Естественно, они их используют, но это не решающий фактор в строительстве. Типичная для нас практика – продали десять квартир, значит, строим фундамент, нашли еще клиентов, двигаемся дальше – в Германии невозможна. Там покупатели платят поэтапно, только за то, что уже сделано в доме.

— Сколько времени ушло на строительство? И как вы следили за процессом, находясь в другой стране?

— Пару раз во время визитов в Германию мы проезжали мимо объекта, видели, как он строится. Но в целом, сомнений ни разу не возникало. Во-первых, мои немецкие партнеры, которым я уже доверял, рекомендовали этого застройщика. Во-вторых, я уже успел убедиться, что в Германии все системы четко работают.

В итоге дом сдали даже быстрее, чем планировали. Собирались закончить в октябре этого года, но в прошлом году форсировали процесс и вышли на финиш в мае. Для меня это было даже не очень удобно – я заранее знал, когда должны пройти очередные транши, а тут пришлось менять планы.

Читайте также:
Что можно узнать по номеру СНИЛС о человеке и как найти в 2022

— Владимир, может, в связи с тем, что вы покупали квартиру на первых стадиях, застройщик предлагал вам поменять что-то под себя – планировку или отделку сделать по вашему вкусу?

— В стоимость недвижимости у них входил стандартный пакет – т.е. типовая отделка и оборудование (на кухне – встроенные шкафы и техника, в ванной и туалете – сантехника). Если бы мы захотели что-то поменять, за это пришлось бы доплатить. Они могут выполнить любой каприз, но за ваши деньги.

Мы не стали на это тратиться. Ребенок еще маленький, жить там нескоро будет. Сразу предполагали сдавать, зачем в этом случае изощряться. Все равно, когда придет время самим пользоваться недвижимостью, будем делать ремонт. Каким бы аккуратным ни был арендатор, обстановку надо будет обновить.

— Как вы решали вопрос сдачи в аренду? Где искали арендаторов? Как заключали с ними договоры?

— У меня был один критерий – чтобы мою квартиру не убили. В России это сплошь и рядом встречается, мы уже это проходили. Поэтому я все заботы переложил на управляющую компанию. Пусть они, находясь в Германии, ищут людей, отслеживают ситуацию, решают вопросы. Знаю, что к выбору жильцов WIP Immobilien подходили очень тщательно – проверяли их надежность, платежеспособность, причины, по которым они приехали в Мюнхен. В договоры с арендаторами я не вникал – чтобы в этом разобраться, надо не только хорошо знать немецкий, но и понимать местное право.

— Вы даже не видели арендаторов, которые у вас живут?

— Арендатора из первой квартиры я видел. Когда приезжали в Германию, мы позвонили ей, предупредили, что зайдем. Просто хотел своими глазами посмотреть, как содержится квартира. Конечно, за годы техника изнашивается… Плиту пришлось поменять. Но там она не была новой, все-таки квартира покупалась на «вторичке». Это естественный износ, мы на это рассчитывали. А в целом, все в порядке, состояние хорошее.

— А второго жильца?

— Его еще не видел – квартиру только недавно сдали.

— И какие сейчас ставки на новые «двушки» в спокойных районах Мюнхена?

— Около 1100-1200 евро.

— Если бы к вам обратился человек, который находится в той же ситуации, что и вы в 2011 году – тогда вы только думали, покупать или нет первую квартиру в Мюнхене, – что бы вы ему посоветовали? На что обратить внимание, чтобы остаться довольным сделкой?

— Если бы он ко мне пришел в 2011 году, я бы однозначно сказал: обязательно покупайте недвижимость за рубежом, и особенно в Мюнхене, если есть финансовая возможность.

— А что сейчас изменилось?

— А сейчас – неизвестное будущее. Посмотрите на Евросоюз, Великобритания из него выходит, на наши отношения с Европой, нагнетание военной истерии… Куда вообще мир идет? Где-то до 2014 года, пока не начался конфликт на Украине, все было замечательно. А что сейчас? Я не знаю… У нас, наверное, даже президент до конца не понимает, а что же будет дальше.

— Из всех стран Европы именно Германия, по крайней мере, с точки зрения экономики и ситуации на рынке недвижимости, кажется самой определенной. И еще, наверное, Швейцария…

— Да, я узнавал про Швейцарию, там намного дороже. А Германия – не вся, а только Мюнхен. Можно было, например, в баварском Аугсбурге купить недвижимость. Там даже дешевле – за цену однокомнатной квартиры в центре Мюнхена, там можно было взять трешку. Но это уже не то.

Важно, что Мюнхен – крупный производственный центр, самый мощный город в Германии. В моем понимании – это центр Европы. Как мы, например, делали: сели на поезд, и на утро оказались в Риме. Вена, Париж тоже рядом, а до Барселоны, Канарских островов, Монте-Карло легко добраться на самолете.

Я конечно не жалею, что купил там недвижимость. Лишь бы сейчас ситуация в мире пошла в сторону разрядки. Санкции сняли, отменили визовый режим… Тогда три часа на самолете – и ты на месте. Было бы просто замечательно!

Озеро Сиху

Озеро Сиху (West Lake)

Озеро Сиху — главная достопримечательность города Ханчжоу. Песчаная отмель превратила бухту в устье реки Цяньтанцзян в пресноводное озеро 12 тыс. лет назад, и оно прославилось по всей стране. Окаймленные пастбищными лугами берега, набережные, чайные, пагоды, суда и суденышки, острова, цветки лотоса – и все это обрамлено пологими холмами. Озеро Сиху средней глубиной 2,3 м и площадью 6,5 кв. км предлагает гостям бесчисленные пейзажные красоты и много способов насладиться ими.

Сэкономь на путешествии!

Общая информация

Речь идет не только о поездках по воде. В самом городе и за его пределами есть тенистые набережные, по которым курсируют открытые электрокары, благословенный и бесшумный транспорт для пожилых и усталых людей; особенно хорошо прокатиться на нем в летний зной. Во-вторых, можно найти отраду в прибрежных парках с чайными, ресторанчиками, кафе. И в-третьих, влиятельные и не обделенные фантазией поклонники озера уже давно построили в воде две дамбы, благодаря которым его нельзя спутать ни с каким другим и которые воспроизведены в императорских озерах в Пекине и Чэндэ.

Читайте также:
Плюсы и минусы иммиграции в Новую Зеландию

Лучший способ познакомиться с озером Сиху – объехать его в гондоле: так выходит спокойнее, медленнее и без рева моторов. В гондоле умещается до шести пассажиров, от солнца и дождя хорошо защищает незамысловатый балдахин. Менее приятны поездки на весельных и моторных лодках, а большие экскурсионные пароходы лишают путешествие всякой романтики, к тому же суда почти всегда переполнены, и кому-то придется довольствоваться лишь обрывочными фрагментами озерного пейзажа, еле видными из-за затылков других пассажиров. В принципе, желательно предпринять поездку ранним вечером, так как в это время на воде и островах нет столпотворения и освещение гораздо лучше, чем в полдень.

Дамба Байди

Более короткий и узкий из двух насыпных путей, оформленный как аллея из плакучих ив, ведет от северной оконечности городской набережной к острову Гушань. Его название связано со стихами поэта Bail Цзюйи, который воспел его еще в IX в. Два просвета позволяют проезжать маленьким лодкам; через тот, что на восточном краю, перекинут мост, называемый Переломным. Уже в древнем Китае это странное название давало повод для многих попыток истолкования. Самое простое и исторически оправданное толкование гласит, что подразумевается мост над переломом, ибо здесь кончается суша и начинается дамба. На северо-западе виднеется высокая стройная пагода Баочута 45 м высотой. Единственный естественный остров в озере Сиху, Гушань, большей частью обустроен как парк. Вершину его венчает беседка. На южном берегу много чайных и ресторанов, между ними затерялся провинциальный музей. Знаменита панорама: осенняя луна над тихим озером, наблюдаемая с террасы на восточной оконечности острова. Это один из десяти прославленных видов озера Сиху; чтобы насладиться им сполна, нужно приехать в «правильное» время – в данном случае – осенью при безветрии и лунном свете. Если двигаться дальше на запад, то после музея вы пройдете мимо ресторана «Louwailou», самого знаменитого в городе, и увидите здание в классическом стиле – усадьбу богатого традициями Силинского общества резчиков печатей. На западном берегу, непосредственно перед мостом, ведущим от острова на сушу, слева от улицы находится могила революционерки и поборницы женского равноправия Цю Цзинь (1875-1907) с белой надгробной статуей этой смелой женщины, казненной как мятежница. Правда, ее останки были перевезены в это место только в 1981 г.

Провинциальный музей

Провинциальный музей в Ханчжоу (Gushan Lu 25) содержит множество уникальных экспонатов, названия которых даны и на английском языке. Можно увидеть археологические находки, относящиеся к доисторической культуре, керамику, монеты, произведения декоративно-прикладного искусства, живопись и каллиграфию, а также экспонаты, характеризующие новейшую историю города. К музею относится художественная галерея (Zhejiang Xihu Meishuguan) с отдельным входом. В этой постройке, открытой в 1999 г., выставляют преимущественно произведения искусства XX-XXI вв. 11а другой стороне, к западу от главных зданий музея стоит одна из четырех императорских библиотек Китая, построенная в 1782 г. специально для одного экземпляра компендиума текстов «Сыку цюаныпу». Время работы: вт.-вс. 8.45-16.30, пн. 12.00-16.30. Вход до 16.00

Мавзолей Юэ Фэя

После того как пересечен мост и вы насладились видом лотосов и кувшинок (если вы приехали летом), поверните налево и пройдите 300 м по правой дорожке к мемориальному храму и могиле Юэ Фэя (1103-1142). Пока этот полководец, рискуя жизнью, защищал империю Сун от чжурчжэней, покоривших Северный Китай, его недруг при дворе плел против него интриги. Юэ попал в немилость. Казнь Юэ Фэя по доносу предателя родины сделала его первым национальным героем в Китае. Его статуя в главном зале создана в 1979 г. В боковом зале почитают родителей героя. Его могила вместе с изваянным из камня караулом находится слева в боковом дворе (слева от кургана Юэ Фэя высится курган его сына), и там же можно увидеть коленопреклоненных предателя и его жену, а также двух его сообщников. Многие поколения китайцев, проходя мимо, плевали на чугунные фигуры злодеев. Время работы: ежедн. 7.00-18.00.

Дамба Суди

Более длинная из двух дамб на озере Сиху, ответвляющаяся напротив храма Юэ Фэя, была названа в честь ее строителя Су Дунпо (1036-1101) и создателя одного из самых прославленных поэтов древнего Китая. Он был членом городской управы Ханчжоу и в 1089 г. повелел насыпать эту дамбу. Путь длиной 2,8 км ведет через шесть мостов; недалеко от конца дамбы справа находится красивый парк «Хуагангуаньюй».

Парк Хуагангунъ-юань

Парк залива цветов – кульминация ландшафтной архитектуры на южном краю дамбы Суди, любопытное смешение элементов китайской и английской садовой архитектуры – это множество видов на воду и чайный домик, на десять прославленных панорам озера Сиху. Одна из них называется «Наблюдение за рыбами», и действительно – здесь плавают многочисленные сазаны. Время работы: ежедн. 6.00-18.00.

Пагода Лэйфынта

На южном берегу озера Сиху невозможно пройти мимо помпезной, построенной в 2002 г. пагоды Лэйфынта. За стеклом на ее цоколе видны фундаменты более раннего строения, рухнувшего в 1924 г. Оно в свою очередь играет важную роль в самой знаменитой из легенд, связанных с озером Сиху, – о Белой Змее. Это история любви молодого школяра и духа змеи, который благодаря упражнениям, длившимся не одну сотню лет, сумел принять облик прекрасной женщины. Одному монаху, считавшему эту связь противоестественной, благодаря колдовству удалось заточить змею под пагодой Лэйфынта со словами: «Пока пагода не рухнет и озеро не пересохнет», что означало, конечно, до скончания веков. Но легенда гласит, что спустя много лет чудо свершилось на самом деле. Таким образом, предвосхищалось исторически достоверное обрушение пагоды. В новой пагоде легенда о змее наглядно представлена в виде чрезвычайно искусных резных украшений. Время работы: ежедн. 7.30-21.00.

Читайте также:
Нужен ли загранпаспорт в Азербайджан: как получить гражданство Азербайджана гражданину РФ в 2022 году

Остров Сяончжоу

Самый знаменитый из искусственных островов озера Сиху назван в честь легендарного острова в мировом океане, на котором якобы живут бессмертные. Таким образом мы попадаем в своего рода райскую страну. Она и в самом деле необычная, состоит большей частью из прудов, покрытых лотосами и кувшинками. Узкие, отчасти поросшие деревьями дамбы отделяют пруды друг от друга и от остального озера. Где бы здесь ни бродить в поисках увеселений, всегда с обеих сторон видишь воду и водные растения. К югу от южного берега из озера выглядывают три каменных фонаря под названием: «Три водоема отражают Луну». Это – один из десяти знаменитых видов озера Сиху, которым, однако, можно насладиться только при зажженных фонарях, при лунном свете и только после Праздника середины осени. На пароме можно проехать от городской набережной к улице Jiefang Lu.

Озеро Сиху — жемчужина Ханчжоу

Озеро Сиху 西湖 по праву считается одним из красивейших мест Китая. Широкая гладь озера, изумрудные горы по берегам, ветви ив, опускающиеся к самой воде, ирисы и лотосы, беседки, павильоны, пагоды, мостики – все это не может никого оставить равнодушным. Дамбы делят озеро на плесы, каждый из которых обладает собственной, неповторимой красотой. По подобию озера Сиху было устроено озеро Куньминху в парке Ихэюань — Летнем императорском дворце в Пекине.

Озеро Сиху и пагода Лэйфэн

Происхождение и история озера Сиху

В переводе с китайского, Сиху означает «Западное озеро» — в прежние времена оно находилось к западу от города Ханчжоу, а ныне – в городской черте. Озеро имеет долгую историю. По легенде, оно образовалось из упавшей с неба прекрасной жемчужины, которую выточили Нефритовый Дракон и Золотой Феникс. Согласно другой легенде, на дне озера обитает Золотой Бык (его статуя стоит у берега) и извергает из себя потоки воды, поддерживая постоянный уровень озера.

Вид на озеро Сиху сквозь ветви ивы

Согласно научным данным, озеро – бывшая лагуна реки Цяньтан, его возраст сравнительно небольшой – около 2 тысяч лет. Сейчас озеро занимает площадь около 9 кв. км: 3 километра в длину, и 3 в ширину. А некогда оно было вдвое меньше и использовалось дли нужд ирригации. Впрочем, были и времена, когда оно занимало и большую площадь.

Озеро Сиху и пагода Лэйфэн

Своим обустройством Сиху обязано двум поэтом-губернаторам, которые обратили внимание на красоту места и воспели ее в своих стихах, а также немало сделали для обустройства озера и берегов. Их имена отражены в названиях дамб – Байди 白堤 и Суди 苏堤.

Горы и озеро Сиху

Дамбы Байди и Суди

Поэт Бай Цзюйи 白居易 (772-846), дабы сберечь воды озера, которые использовались для орошения полей, построил дамбу, с которой также можно было любоваться окружающими пейзажами. Впоследствии она была затоплена, но народ в память о поэте-губернаторе, построил другую и назвал ее его именем. В настоящее время дамба Байди укреплена и расширена, по ее берегам высажены деревья, цветы, построены мосты и павильоны.

Павильоны на озере Сиху

Дамба Суди, имеющая в длину 2600 метров и 6 арочных мостов, названа в честь другого поэта-губернатора – Су Дунпо (наст. имя Су Ши 苏轼 1037-1101). Он смог организовать широкомасштабные работы по очистке озера, и добытая глина пошла на строительство дамбы. Именно Су Дунпо впервые употребил словосочетание «Сиху» в официальном документе, дав, таким образом, название озеру.

На озере Сиху

Дамба Байди соединяет берег с самым большим островом на озере – Гушань 孤山 (Одинокая гора), который славится своей изумрудной зеленью вековых деревьев, извилистыми дорожками, весенним цветением камелий и орхидей. На берегу раскинулся сливовый сад. По преданию, здесь в одиночестве жил поэт Линь Хэцзин (967-1028), который выращивал сливы и разводил аистов. В память о нем на берегу стоит беседка Фанхэтин – «Беседка вылетающих аистов». Здесь же в старинном саду находится Общество резчиков печатей.

Парк у озера Сиху

Три омута

Другим знаменитым островом Сиху является Сяоинчжоу 小瀛洲, где находятся «три омута, в которых отражается луна» 三潭印月. Фактически, это кольцевая дамба. В августовское полнолуние луна отражалась от глади этих маленьких озер. Был обычай в эти дни зажигать свечи, которые отражались в лунной воде. Омуты сейчас засажены лотосами.

Озеро Сиху и горы вдали

По берегам озера раскинулся огромный парк, один из старейших в Китае. Там растут магнолии, сливы мейхуа, гибискусы, ивы, персики, лотосы и ирисы. Цветущие осенью османтусы стали символом Ханчжоу.

Вечер на озере Сиху

Десять видов озера Сиху

Озеро славится своими знаменитыми «десятью видами озера Сиху» 西湖十景, которые носят романтические названия:

  • «Осенняя луна над гладким озером» 平湖秋月,
  • «Весеннее цветение на дамбе Суди» 蘇堤春曉,
  • «Ветер в лотосах, подобный печальной мелодии» 曲院風荷,
  • «Гром в горах и отблески заходящего солнца» 雷峰夕照 (Другой вариант перевода «Пагода Лэйфэн на закате»),
  • «Остатки снега на разрушающемся мосту» 斷橋殘雪,
  • «Волны от ив на воде и пение иволги» 柳浪聞鶯,
  • «Луна, отражающаяся в трех омутах» 三潭印月,
  • «Рыбки в цветочной заводи» 花港觀魚,
  • «Два горных пика, пронзающие облака» 雙峰插雲,
  • «Вечерний колокол Наньпина» 南屏晚鐘.
Читайте также:
Можно или нет брать бритву в ручную кладь в самолет

Эти иероглифы, написанные рукой императора Цяньлуна 乾隆 (1711-1799) выгравированы на стелах, отмечающих каждое место.

Закат над озером Сиху

Сиху также славится своим знаменитым чаем Сиху Лунцзин 西湖龙井 («Колодец дракона с озера Сиху»).

Беседка в одной из заводей озера Сиху

© Сайт “Дорогами Срединного Пути”, 2009-2021. Копирование и перепечатка любых материалов и фотографий с сайта anashina.com в электронных публикациях и печатных изданиях запрещены.

Онлайн-сервисы, которые помогают мне путешествовать:
Дешевые авиабилеты: Aviasales
Гостиницы и базы отдыха: Booking
Туристическая страховка: Cherehapa
Экскурсии на русском языке: Tripster и Sputnik8

Хотите узнать больше о Китае?
Об этом я пишу в своем телеграм-канале “Срединный Путь”

Озеро Сиху

Озеро Сиху – располагается в самой восточной части Китая и является настоящей достопримечательностью города Ханчжоу. Озеро издавна славится своей живописностью, что привлекает многочисленных туристов, как с Китая, так и с других стран мира. Береговая линия озера насчитывает 15 км, а его площадь составляет 5,8 км 2 .

Мировую известность озеро Сиху также получило благодаря десяти именованным знаменитым местам, среди которых «Луна над мирным озером осенью», «Два пика пронзающие облака» и другие. Вместе их называют «10 видов Сиху». Возле каждого такого места находится плита, где нанесено четыре соответствующие иероглифы, специальным императорским инструментом.

Озеру Сиху насчитывается около 2000 лет, а ранее на его месте протекала река. Еще при правлении династии Тан этот славный водоем имел размеры в два раза больше современных.

Как известно еще с 781 года, правящий губернатор города побеспокоился о питьевой воде местных жителей и дал указ вырыть шесть колодцев, которые соединялись с озером трубами, что шли под землей. На сегодняшний день, сохранились лишь руины одного из таких колодцев.

Последующий губернатор, что правил здесь в конце VIII столетия, позаботился о полях, которые на тот момент страдали засухами. Он приказал соорудить в этом месте крепкую дамбу, с помощью которой решался вопрос о контроле уровня воды, а также повышении урожайности. Также, благодаря этому правителю, вдоль прилегающей к озеру дороги было посажено целый ряд деревьев, которые дополняли местные пейзажи.

Во времена, когда город Ханчжоу назначили столицей У Юэ, прибрежная зона превратилась в торговый центр, где располагались не только местные, а и заморские торговцы. Как известно, в эпоху У Юэ, здесь панствовал буддизм, в связи с чем на окружающей территории было возведено множество различных храмов, которые несли буддистскую веру.

Примерно в 1227 году город Ханчжоу избрают столицей династии Южная Сун. С этого времени здесь наблюдается резкий подъем экономики, а также рост местного населения. Именно тогда далеко расходятся слухи о чудеснейших природных пейзажах данной местности, которые охотно описывались в стихах и поэмах.

Позже, постройка железных дорог, а также автострад, привели к увеличению числа туристов у берегов озера Сиху. С этого момента местное правительство занялось облагораживанием окружности для привлечения путешественников.

В 1929 году за инициативы местных властей на озере была организована выставка, что имела международный характер. В это время здесь насчитывалось порядка 20 млн. посетителей.

Город Ханчжоу после организации КНР, преобразовали в основной туристический центр Китая. С этого времени здесь активно ведутся работы по облагораживанию территории, а также углублению водоема. В окружности озера также были организованы парки, где можно хорошо провести время всей семьей.

Что касается местной флоры, то она достаточно разнообразна: радуют глаз посетителей чудесные цветы магнолии, сакуры, османтуса и множество других цветов. Берег озера Сиху засажен не малым количеством персиков, ив. Особенно прекрасно в этом месте, когда распускается цвет великолепных персиков. С начала лета здесь можно любоваться чудесными лотосами, которые цветут целое лето. В осеннюю пору в окружности озера можно увидеть многочисленные османтусы, что считаются символом Ханчжоу. Во время китайских новогодних праздников здесь нельзя не заметить цветенье сливы мэйхуа.

Правительство также очень заботится о местной фауне и экологии, благодаря чему здешняя экологическая ситуация с каждым годом улучшается. В водоеме можно встретить карпы, а на прибережной территории водятся кряквы и зимородки.

Климат на озере Сиху мягкий, что позволяет посещать данную местность целый год.

Также озеро Сиху имеет красивую легенду под названием «Легенда о Белой змейке». Эта повесть издавна покоряет людей, ведь в ней идется о красоте, мудрости и преданности двух сестер.

Чудесное озеро Сиху привлекает множество посетителей, ведь в его окружности очень развита туристическая инфраструктура.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: