Покупка недвижимости нерезидентом в России

Недвижимость, приобретенная на нерезидента. Выгоды и риски

Действующее российское законодательство признает иностранных и российских юридических лиц практически равными участниками рынка при приобретении и отчуждении недвижимости на территории РФ.

Публикация

Статья опубликована в Правовой базе “Консультант” в 2018 году

Действующее российское законодательство признает иностранных и российских юридических лиц практически равными участниками рынка при приобретении и отчуждении недвижимости на территории РФ.

Ограничения и запреты для иностранных граждан и иностранных юридических лиц предусмотрены в отношении некоторых типов земельных участков, а именно:

  1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ).
  2. Право на заключение договора аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (абз. 2 ст. 15 ФЗ “Об иностранных инвестициях в РФ”).
  3. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).

Приобретение недвижимости, дальнейшее владение ею и отчуждение влекут за собой налоговые последствия.

Постановка нерезидента на учет в налоговом органе

Прежде всего по факту приобретения недвижимости на территории РФ осуществляется постановка нерезидента на налоговый учет.

В соответствии с абз. 5 п. 2 ст. 84 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) постановка на учет в налоговом органе организаций по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества осуществляется в течение пяти дней на основании сведений, сообщенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр). Налоговый орган в тот же срок обязан выдать (направить) организации уведомление о постановке на учет в налоговом органе.

По запросу иностранной организации налоговым органом может быть направлено заявителю свидетельство о постановке на учет и уведомление о постановке на учет в электронном виде, заверенные электронной цифровой подписью лица, подписавшего эти документы (абз. 3 п. 23 Приказа Минфина РФ от 30.09.2010 N 117н).

В целях совершенствования автоматического порядка постановки на учет в налоговом органе были приняты были приняты Дополнительное соглашение N 1 к Соглашению о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы от 11 сентября 2017 года и Приказ Росреестра N П/0131, ФНС России N ММВ-7-6/187@ от 03.04.2018 “Об утверждении Порядка обмена сведениями в электронной форме о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества”.

В соответствии с упомянутым Приказом, а также п. 4 ст. 85 НК РФ управления Росреестра представляют сведения в управления ФНС России в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации или изменения сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), а также ежегодно до 15 февраля представляют указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года, в объеме сведений, сформированных за предшествующий год.

Таким образом, для получения индивидуального номера налогоплательщика с момента приобретения недвижимости нерезидентом должно пройти не более 15 рабочих дней, фактически же дела обстоят несколько иначе.

Действительно, для получения свидетельства о постановке на учет необходимо ожидать выгрузки документов из Росреестра в территориальную налоговую, но, во-первых, передача не всегда осуществляется в установленные сроки. Во-вторых, по факту поступления информации в Росреестр необходимо подать заявление в территориальную налоговую по месту нахождения приобретенной недвижимости о выдаче уведомления/свидетельства о постановке на учет. Таким образом, заявительный порядок сохранен. Определение времени подачи такого заявления является задачей заявителя посредством произведения звонков в территориальную налоговую инспекцию.

Читайте также:
Туннели Кучи, Вьетнам — подробная информация с фото

Выходит красиво на бумаге, труднореализуемо на деле. Во всяком случае, никто не застрахован, что именно при передаче его сведений о приобретении недвижимости не возникнет технических неполадок в информационных системах госорганов, незапланированных смен исполнителей и других событий, препятствующих своевременной постановке нерезидента на налоговый учет.

Налог на имущество

Основной налог, который возникает при приобретении недвижимого имущества, – это налог на имущество организаций. Поскольку он является региональным, ставки его устанавливаются законодательством субъектов Федерации и не могут превышать 2% (п. 1.1 ст. 380 НК РФ). В отношении объектов недвижимого имущества, расположенных в Москве, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка в 2018 году составляет 1,5 процента (п. 2 ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 “О налоге на имущество организаций”).

На основании п. 3 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, является находящееся на территории РФ недвижимое имущество, принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности и полученное по концессионному соглашению.

При сомнении в определении вида имущества необходимо проверить наличие данных об объекте в ЕГРН. При отсутствии сведений в ЕГРН – установить, имеются ли основания, подтверждающие прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например для объектов капитального строительства: наличие документов технического учета или технической инвентаризации объекта в качестве недвижимости; разрешений на строительство и (или) ввод в эксплуатацию; проектной или иной документации на создание объекта и (или) о его характеристиках (письмо ФНС России от 02.08.2018 N БС-4-21/14968@).

Для целей уплаты налога на имущество организаций и представления налоговой декларации объектами налогообложения по налогу на имущество организаций не признаются (п. 4 ст. 374 НК РФ):

  • 1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
  • 2) объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;
  • 3) суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.

Налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства, определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ, в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ, пп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода. Порядок определения налога может быть представлен так:

(Кадастровая стоимость имущества x Ставка налога) – Авансовые платежи = Налог за имущество.

В случае если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

В отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций указано, что в случае, если кадастровая стоимость не определена, налоговая база принимается равной нулю (п. 14 ст. 378.2 НК РФ).

Ввиду отсутствия в п. 6 ст. 378.2 НК РФ конкретизации объектов налогообложения, правило об использовании кадастровой стоимости здания при определении налоговой базы, вероятно, должно применяться и в отношении помещений, принадлежащих иностранной организации.

Читайте также:
Посольство Швейцарии в Москве: официальный сайт, адрес и телефон консульства для оформления визы

Если же не определена и кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, принадлежащее иностранной организации, применяется правило п. 14 ст. 378.2 НК РФ: налоговая база равна нулю.

При этом обязанность по представлению налоговых деклараций по налогу на имущество организаций, предусмотренная ст. 386 Кодекса, распространяется и на иностранные организации, владеющие имуществом, налоговая база в отношении которого равна нулю (письмо ФНС России от 20.05.2015 N ГД-4-14/8527@).

К слову об обязанности по представлению налоговой декларации, отметим, что иностранное юридическое лицо как владелец объекта недвижимости обязано также сообщать в налоговый орган по местонахождению своей недвижимости сведения об участниках этой иностранной организации (для иностранной структуры без образования юридического лица – сведения о ее учредителях) по состоянию на 31 декабря соответствующего налогового периода, включая раскрытие порядка косвенного участия (при его наличии) физического лица или публичной компании, в случае, если доля их прямого и (или) косвенного участия в иностранной организации (структуре без образования юридического лица) превышает 5 процентов (абз. 2 п. 3 ст. 386 НК РФ).

При наличии у иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица) нескольких объектов имущества сообщение представляется в налоговый орган по месту нахождения одного из объектов имущества по выбору этого лица (п. 3.2 ст. 23 НК РФ).

Налог на прибыль

Иностранные организации, получающие доходы от источников в Российской Федерации, признаются плательщиками налога на прибыль.

К доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации и доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества.

Налоговая ставка по налогу на прибыль установлена для иностранных организаций в размере 20% (пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ).

Налог на прибыль иностранных организаций, не связанную с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, по доходам от использования, содержания или сдачи в аренду (фрахта) судов, самолетов, также признаваемых объектами недвижимости, в связи с осуществлением международных перевозок, – 10% (пп. 2 п. 2 ст. 284 НК РФ).

По данному вопросу следует учитывать субъектный состав сделок по отчуждению и сдачи в аренду. Если стороной в сделке с иностранной компанией является российское юридическое лицо, последнее обязано удержать и перечислить в бюджет налог на прибыль, то есть выступает налоговым агентом. Если стороной в сделке с иностранной компанией является физическое лицо, то исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в России должна сама иностранная организация.

Иностранные юридические лица в данном контексте имеет смысл разделить на два типа:

  1. Компании, зарегистрированные в государствах, с которыми у РФ имеются соглашения об избежании двойного налогообложения.
  2. Компании, зарегистрированные в классической офшорной юрисдикции.

Планируя сделку, следует учитывать факт наличия/отсутствия у РФ соглашения об избежании двойного налогообложения с соответствующим иностранным государством, предусматривающего нулевую или невысокую ставку налога у источника, а также, по возможности, невысокую эффективную ставку налога на прибыль и отсутствие других налогов на данный вид доходов. При этом нужно помнить, что если в соответствии с международным соглашением выплачиваемый доход облагается в РФ по пониженной или нулевой ставке, для применения этой ставки иностранная организация должна предоставить подтверждение своего постоянного местонахождения в соответствующем государстве (ст. 312 НК РФ).

Отметим, что в некоторых случаях соглашения об избежании двойного налогообложения закрепляют перечень объектов недвижимого имущества, отличный от того, что предусмотрен российским правом. Так, например, согласно п. 2 ст. 6 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы морские и воздушные суда не рассматриваются для целей налогообложения в качестве недвижимого имущества.

Налоговую базу по налогам на прибыль, связанную с арендой недвижимого имущества, можно уменьшить за счет:

  • 1) передачи арендуемого недвижимого имущества в доверительное управление;
  • 2) увеличения расходов, связанных с содержанием недвижимого имущества (расходы на ремонт: расходы на реконструкцию, расходы на текущий ремонт, расходы на капитальный ремонт, расходы на реконструктивные работы).
Читайте также:
Жизнь в Норвегии: плюсы и минусы иммиграции для русских

Если нерезидент сдает недвижимое имущество в аренду, важно проработать условия договора аренды, касающиеся порядка распределения расходов по капитальному и текущему ремонту, реконструкции и реконструктивным работам, так, чтобы они соответствовали законодательным нормам о возможности отнесения соответствующих расходов на уменьшение налогооблагаемой прибыли.

Согласно положениям ст. 54.1 НК РФ не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни, об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

Уменьшение допускается при соблюдении одновременно следующих условий:

  • 1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
  • 2) обязательство по сделке (операции) исполнено контрагентом и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

Поскольку в сделках с недвижимым имуществом всегда появляются какие-то расходы, обоснованность которых может быть поставлена под сомнение контролирующими налоговыми органами, разумно сопровождать каждое действие в рамках этих сделок пакетом документов, которые смогут послужить доказательствами добросовестности налогоплательщика и его контрагентов.

Если между иностранными и российскими организациями по налогу на прибыль организаций нет серьезных отличий, то положение иностранца – физического лица по уплате НДФЛ не представляется выгодным. Так, при получении дохода от источников в Российской Федерации нерезиденту – физическому лицу придется заплатить НДФЛ по ставке 30%. При этом не имеет значения, как долго имущество находилось в собственности: имущественные вычеты не применяются.

Таковы особенности приобретения нерезидентом недвижимости на территории РФ. Подводя итог, можно отметить, что на сегодняшний день существенных отличий в положении резидентов и нерезидентов, которые можно было бы использовать в пользу владельца-нерезидента, не предусмотрено. Преимущество нерезидентного положения можно использовать при наличии между государствами соглашения об избежании двойного налогообложения, предусматривающего более выгодные условия, а также при применении сниженной налоговой ставки по доходам от использования, содержания или сдачи в аренду судов воздушного и водного транспорта.

Как не получить штраф в размере стоимости квартиры при сделке с недвижимостью между резидентами и нерезидентами

В далёком 2003 году был принят Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003). Но мы же все покупаем квартиры и другую недвижимость за рубли, причём здесь этот закон, спросите вы? А вот причём.

Согласно данному закону, валютной операцией, считается и использование рублей, в качестве средства платежа для операций между резидентами и нерезидентами.

Под резидентами здесь (мы говорим про физических лиц) понимаются граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.

Не путайте это с понятиями налоговых резидентов и нерезидентов. Тут это трактуется именно так, как написано выше.

Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчёт по сделке — это валютная операция.

Нюансы проведения валютных операций.

Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.

Первое! Расчёты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.

Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).

Если передача денег от покупателя к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.

И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).

Читайте также:
Как заполнить маршрутный лист для шенгенской визы

Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).

Как правильно делать сделку с нерезидентом

Таким образом, если вы гражданин РФ или имеете вид на жительство и делаете сделку с недвижимостью с негражданином РФ (не имеющим вида на жительство), то:

  1. Все расчёты по сделке вы обязаны проводить строго в безналичном порядке. Никаких наличных! Т.е. либо перевод на счёт, либо аккредитив, либо депозит нотариуса.
  2. Расчётный счёт для такой операции можно открывать только в тех банках, которые имеют лицензию на осуществление валютных операций. Это можно уточнить в самом банке, либо самостоятельно посмотреть лицензию банка (кстати, если лицензия генеральная, то валютные операции в неё включены).
  3. Счёт должен открываться специальный (для неграждан). Это тоже нетрудно узнать: для граждан РФ счёт начинается с цифр 40817, а для не граждан — 40820.

При этом обратите внимание на то, что неважно, продавец негражданин или покупатель. Вы гражданин, он негражданин — расчёт как указано выше. Иначе может быть штраф в размере стоимости квартиры.

Ну, и напоследок

Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нём.

При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.

Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.

Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.

Можно ли получить гражданство, покупая недвижимость в России

С каждым годом российское гражданство получают все больше людей. Только за первый квартал 2020 года — более 161 тыс. человек. Это в 2,5 раза больше по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом. Среди получивших гражданство больше всего граждан ДНР и ЛНР. В прошлом году российский паспорт получили почти полмиллиона человек. Для сравнения, в 2018 году — 269,4 тыс. человек.

Спросили у юристов, дает ли иностранцу покупка недвижимости в России возможность получения российского паспорта и в каких странах гражданство за инвестиции в недвижимость возможно.

Покупка недвижимости в России. Права иностранцев

Согласно российскому законодательству, иностранные граждане в нашей стране вправе приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью (домами, квартирами и земельными участками) в коммерческих и личных целях. Иностранцы также могут приобрести недвижимость в кредит в российских банках.

При этом для иностранцев действуют ограничения на покупку земельных участков в определенных регионах. «К ним относятся земли на приграничных территориях, морских портов, сельхозназначения; лесные угодья, заповедники; территории оборонных объектов. Также иностранный гражданин не сможет купить недвижимость в городах, где установлен специальный режим (закрытый город)», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

По данным экспертов, чаще всего иностранные граждане покупают недвижимость в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в Сочи. Среди покупателей лидируют граждане Белоруссии, Казахстана, Украины, Узбекистана. Европейские страны, США и Великобритания идут в отрыве и часто покупают элитную недвижимость в столице, а также квартиры в старом фонде Петербурга.

Для покупки недвижимости в России необязателен вид на жительство (ВНЖ). Он дает право постоянно находиться в стране, а недвижимость может быть для проживания некоторое время или для сдачи в аренду, добавила Ольга Эттлер.

Читайте также:
Как переехать жить во Францию: возможные способы иммиграции

После покупки недвижимости в России иностранный гражданин должен встать на учет в налоговую. Налоги и сборы за саму сделку, а также налог на недвижимость для него такие же, как у граждан России: от 0,1% до 2% в зависимости от региона и кадастровой стоимости, отметила старший юрист ГК «Аудит Груп» Татьяна Гебгарт.

«Однако при продаже объекта недвижимости иностранный гражданин заплатит НДФЛ в размере 30% от полной цены продажи без уменьшения на расход при покупке или сумму налогового вычета», — сказала Татьяна Гебгарт.

Что дает наличие недвижимости в России иностранцу

Покупка недвижимости в России не дает иностранцу права на получение российского гражданства или вида на жительство. Преференций при покупке недвижимости в России нет и у граждан стран СНГ.

При этом, по мнению Татьяны Гебгарт, наличие в собственности у иностранца российской недвижимости может упростить подтверждение квоты на временное проживание. Сейчас закон предусматривает, что подтверждение квоты не требуется лицу, осуществившему инвестиции в России.

Разрешение на временное проживание (РВП) — это документ, позволяющий иностранцу проживать и работать в России в течение трех лет. Проживание на основании РВП — в большинстве случае это первый этап получения российского гражданства. Каждый год правительство России устанавливает определенное количество квот на РВП.

«В развитие данного положения может быть заложена возможность учета средств, потраченных на покупку недвижимости в качестве инвестиций. Это сделает процедуру получения права на временное проживание для собственников недвижимости в РФ — иностранных граждан заявительным, а не разрешительным», — считает юрист.

Также в мае Министерство экономического развития (МЭР) подготовило законопроект, принятие которого позволит получать вид на жительство в России иностранным предпринимателям, которые приобретут в стране недвижимость. Предполагается, что нововведение повысит инвестиционную привлекательность российской экономики.

Кроме того, в июне Госдума приняла закон, который позволит получать гражданство России в упрощенном порядке всем иностранцам, чьи дети уже имеют российские паспорта и достигли 18 лет. Сейчас данное правило распространяется только на нетрудоспособных родителей взрослых детей.

Какие налоги платит иностранец в России?

Помимо «зарплатного» НДФЛ у иностранца может возникнуть обязанность заплатить иные налоги, ведь, находясь в России, иностранец может приобретать, а также продавать транспорт, недвижимость. Какие налоговые преференции есть у иностранцев?

Находясь как в России, так и за ее пределами, иностранцы могут покупать и продавать недвижимость в России, а также земельные участки, транспортные средства.

Для начала разберем вопрос: быть или не быть налогу на имущество с недвижимости, принадлежащей иностранцу, который живет не в России?

Операции по приобретению имущества

Представим распространенную ситуацию. Человек несколько лет живет за границей, но в России у него осталась квартира. Полагая, что статус нерезидента РФ, дает ему основания не оплачивать налог на имущество в России, налог за квартиру не платится вообще.

Об этой почетной обязанности гражданин может узнать неожиданно, приехав на Родину и увидев налоговые уведомления, в которых рассчитана сумма налога.

При этом если иностранец накопит долг свыше 10 тысяч рублей, то ему могут запретить выезд из России. Ведь в отношении должника может быть возбуждено исполнительное производство и ему придется задержаться на Родине, чтобы разобраться с долгами (п. 2 ст. 67 Закона «Об исполнительном производстве»).

Важно! Обязанность уплаты налога на имущество не зависит от статуса иностранца: резидент или нерезидент. Даже если иностранец является нерезидентом РФ, но имеет недвижимость в России, он все равно должен платить налог.

Размер ставки налога на имущество зависит от вида имущества. Как правило, для квартир используется ставка 0,1% от кадастровой стоимости.

А если в собственности иностранца находится более дорогая недвижимость, например, роскошный дом на Рублевке, то ставка налога на имущество может быть выше — до 2% от стоимости недвижимости.

Читайте также:
Пустыня Кызылкум, Туркменистан — подробная информация с фото

А может ли иностранец воспользоваться «имущественными» налоговыми льготами?

Да, может. Иностранцы, также как и российские граждане могут не оплачивать налог на имущество в отношении одного вида недвижимости, площадью не более 50 кв. метров (пп. 2 п. 1 ст. 407 НК РФ). Например, это касается граждан-инвалидов 1 и 2 группы, пенсионеров. Причем получить почетный статус «пенсионер» гражданин может как в России, так и в иностранном государстве (Письмо Минфина РФ от 30.01.2020 № 03-05-04-01/5656).

Но, даже имея льготу, иностранцу могут начислять налог по полной программе. Дело в том, что льгота носит заявительный характер, то есть иностранец должен представить в налоговую инспекцию документы, которые подтверждают льготу и выбрать один объект, по которому будет применена льгота (п. 3 ст. 407 НК РФ).

А может ли иностранец воспользоваться имущественным вычетом, приобретая квартиру или иной объект недвижимости в России?

Если иностранец являлся на момент приобретения налоговым резидентом РФ и имел налогооблагаемые в России доходы, то он может воспользоваться вычетом. Для этого ему нужно подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ.

А в настоящее время иностранец может воспользоваться упрощенным порядком получения вычетов по расходам, возникшим в 2020 году. То есть получить вычет дистанционно, не выходя из дома, через личный кабинет налогоплательщика (Федеральный закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ).

Иностранец может приобрести в России и транспортное средство.

В каких случаях иностранец должен уплачивать транспортный налог?

Если иностранец зарегистрировал транспортное средство на территории России, то он обязан платить транспортный налог, размер которого определяется в зависимости от мощности двигателя.

Иностранцы, также как и российские граждане, могут не оплачивать транспортный налог, если подпадают под льготы. Также, как и в случае с налогом на имущество, статус иностранца не имеет значения.

Если иностранец покупает землю в России, то он обязан платить земельный налог с кадастровой стоимости.

Операции по продаже имущества

Иностранец, имея в России недвижимость, может расстаться с ней.

Например, гражданин Турции, находясь у себя на Родине, продает российскую недвижимость. При этом гражданин на момент продажи не является налоговым резидентом РФ.

Какие налоги должны быть уплачены в этом случае?

По общему правилу, налог от продажи имущества относится к полученным доходам от российских источников (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Обратимся к специально установленной норме в НК РФ. Так, например, совсем не платится налог при продаже недвижимости, которая находилась в собственности более 5 лет или более 3 лет, если получена по наследству в дар (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Если же недвижимость была в собственности меньше минимального срока владения, то нерезиденты заплатят НДФЛ по повышенной ставке — 30%.

Но при наличии международных договоров, применяются правила, установленные в международных договорах (ст. 7 НК РФ). Это сделано для того, чтобы налог не уплачивался дважды: и в Турции, и в России.

В Соглашении об избежании двойного налогообложения, заключенного между Турцией и Россией от 15.12.1997 г., прописано, что доход, возникающий при продаже недвижимости может уплачиваться как в Турции, так и в России. В последнем случае производится зачет в Турции в части уплаченного в России налога (ст. 22 Соглашения).

Это означает, что если налог уплачен в России, то в Турции уплаченная сумма будет уменьшать налог.

Таким образом, налог уплачивается один раз.

А можно ли применить вычет при продаже недвижимости?

Нет, получить вычет, то есть уменьшить доходы от продажи на фактические расходы могут только налоговые резиденты РФ.

В отношении продажи автомобиля — иностранец наряду с российскими гражданами может не платить налог, если автомобиль находился в собственности более 3-х лет. Если это условие не выполняется, то нерезидент РФ заплатит налог с продажной стоимости по ставке 30% (Письма Минфина РФ от 22.06.2015 № 03-04-05/35996, от 21.10.2014 № 03-04-05/53035).

Читайте также:
Как отдохнуть на мальдивах за 50000 рублей?

Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?

«Долгое время работаю за границей, но являюсь гражданином РФ и часто бываю в России. У меня есть «трешка» в Москве, которую планирую вскоре продать. Только вот, не знаю, нужно мне приезжать в столицу или можно заключить сделку по доверенности, и какой налог придется заплатить»?

Рассказываем, как продать квартиру в России нерезиденту РФ, если он живет заграницей.

Сделки с недвижимостью, заключенные резидентом и нерезидентом РФ, имеют особенности. Фото: unicreditbank.ru

Кто такой нерезидент

Нерезидент в РФ — человек, который находится на территории страны менее 183 дней в году. Он может иметь российское гражданство, работу в российской компании, семью, проживающую в России. Но при этом будет признан нерезидентом, так как более полугода живет за пределами страны.

Чтобы определить статус нерезидента, подсчитайте общее количество дней нахождения в РФ в расчетный период. В расчет принимается совокупное число. То есть если вы чередовали свое пребывание в России и за рубежом, то нужно сложить дни всех посещений страны.

Это важно! Статус нерезидента может получить как иностранный гражданин, имеющий вид на жительство в России, так и гражданин РФ.

Расчетный период определяется на 31 декабря года совершения сделки. К примеру, вы продали квартиру в ноябре 2020 года и считаете количество дней своего пребывания в РФ не до дня сделки (с ноября 2019 г по ноябрь 2020 г), а за текущий год. То есть с 01.01.2020 по 31.12.2020 год.

Можно оформить сделку по доверенности

Сделки купли-продажи недвижимости нерезидентом РФ оформляются так же, как и резидентом. То есть через письменный договор купли-продажи между продавцом и покупателем.

Если вы не можете находиться в это время на территории России, то вправе продать свое жилье по генеральной доверенности. Документ оформляется нотариусом на вашего поверенного — родственника, знакомого, риэлтора.

Образец и бланк генеральной доверенности на квартиру. Фото: myshared.ru

На что имеет право поверенный:
  • показывать квартиру;
  • проводить переговоры с потенциальными покупателями;
  • обсуждать условия сделки с покупателем;
  • собирать документы для сделки;
  • заключать договор купли-продажи;
  • подавать документы на регистрацию.

Вы можете поручить своему доверенному лицу получение денег за продажу квартиры, но этот момент обязательно нужно отразить в доверенности. Условия получения денег от покупателя прописываются в договоре.

Это важно! По генеральной доверенности поверенный не сможет продать недвижимость себе, подарить или завещать другому человеку.

Доверенность на недвижимость с правом продажи оформляется у нотариуса по месту жительства, даже, если вы в данный момент живете в другой стране. Присутствие поверенного не требуется, вам нужны лишь его паспортные данные.

Как получить деньги за квартиру

Расчет между покупателем и продавцом недвижимости, если один из них нерезидент, считаются валютной операцией. По закону РФ такие валютные операции осуществляются без ограничений («О валютном регулировании и валютном контроле»).

Однако в законе есть и другая статья, в которой говорится, что физические лица вправе совершать расчеты с валютой только в уполномоченных банках через банковские счета. За нарушение этой статьи придется заплатить штраф от 75% суммы валютной операции (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ).

То есть фактически расплатиться за покупку дома или квартиры наличными в валюте вы не можете. Но вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных российских банках на свои счета в банки других стран.

Это важно! Российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения валютных операций.

Если вы собираетесь переводить деньги от продажи жилья на зарубежный счет, то проследите, чтобы сумма перечисления соответствовала сумме, отраженной в договоре купли-продажи. Иностранные банки проверяют эти сведения для выявления лиц, уклоняющихся от налогов.

Читайте также:
Мост Джамарат на карте

Какой налог платить нерезиденту

Все физические лица, получившие доход, в том числе от продажи жилья, обязаны заплатить налог государству. Налоговая ставка для нерезидентов РФ составляет 30%.

С 2019 года нерезиденты могут не платить налог с продажи жилья, находившегося в собственности более 3 и 5 лет. Фото: ligazakon.ru

Для расчета налога в качестве налоговой базы используют кадастровую стоимость недвижимости. К примеру, цена вашей квартиры по кадастру — 12 млн рублей. Сумма налога составит 30% от цены или 3,6 млн рублей.

Это важно! Нерезиденты не могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который предоставляется резидентам РФ.

В 2019 году нерезидентов освободили от уплаты налогов при продаже недвижимости, которая была в собственности продавца в течение минимального периода. Установленный срок — не менее 3 или 5 лет.

Минимальные сроки, если недвижимость:
  • приобретена до 2016 года — 3 года;
  • куплено после 1 января 2016 года — 5 лет;
  • получена в дар или наследство от родственника — 3 года;
  • получена по договору ренты или после приватизации — 3 года.

К примеру, вы приобрели дом, участок или квартиру в 2016 году. Если сделка купли-продажи совершается в 2020 году, то вам придется платить налог, если продажа планируется на 2021 год, то налог платить не нужно.

Для расчета налога статус нерезидента определяется на момент получения дохода от продажи недвижимости, а не с даты ее регистрации. Если деньги приняты на банковский счет в 2019 году, а регистрацию осуществили только в 2020 году, считать дни нахождения в РФ нужно за 2019 год.

Покупка недвижимости в России нерезидентами

Процедура покупки недвижимости нерезидентами в России не отличается от процедуры приобретения недвижимости гражданами других стран. Конечно, есть определенные незначительные ограничения по:

Недвижимости в рамках государственной и коммунальной собственности.

Иностранное физическое лицо имеет возможность приобрести право собственности на земельный участок несельскохозяйственного назначения, которая расположена в пределах населенного пункта.

Нерезидент может стать собственником земли не сельскохозяйственного назначения, расположенной за пределами населенного пункта участка, если на ней есть объект его/ ее собственности (недвижимое имущество). Все ограничения накладывают на иностранных граждан, являющихся физическими лицами или юридическими лицами, зарегистрированными за рубежом. Если иностранное юридическое лицо зарегистрировано в Российской Федерации, считается резидентом, поэтому никакие ограничения на нее не действуют.

В некоторых странах мира покупка недвижимости нерезидентами имеет льготы. Например, гражданство страны, где приобретено недвижимость, вид на жительство, снижение налогов или их отмены, и тому подобное. В России таких привилегий не предоставляют, однако все иностранные граждане при покупке недвижимости могут пользоваться такими же правами, как и россияне. По мнению экспертов, иностранный опыт по приобретению автоматического гражданства после покупки недвижимости мог бы привлечь иностранные инвестиции из арабских стран и Китая. Расположение России позволяет приблизиться и к Европе и Азии, так и гражданство нашей страны привлекательно для некоторых иностранцев.

Преимуществом для иностранцев, инвертирующих в нашу страну суммы в размере 100 тыс. долларов США, и более. Есть возможность получения разрешения на иммиграцию в России, также санкционирует оформления удостоверения о постоянном месте жительства. Однако иностранная инвестиция отличается от покупки недвижимости нерезидентами, тем, что сначала эти средства регистрируют на территории нашей стране, а уже потом, их разрешено использовать для приобретения недвижимости.

Что нужно иметь нерезиденту, чтобы купить недвижимость в России

Иностранцу, который решил приобрести жилье в Российской Федерации, нужно обратиться в налоговые органы, чтобы получить идентификационный номер, который оформляют в течение двух недель. Чтобы иностранцу заказать идентификационный номер, нужен перевод его паспорта. Также следует знать, что при продаже купленной недвижимости могут появиться проблемы с возвратом безналичных средств, а также уплатой процентов, если недвижимость была продана дороже, нежели куплено.

Законодательные нормы предусматривают безналичный расчет при покупке недвижимости на сумму свыше 300 тысяч рублей. Речь идет и о резидентах, так и нерезидентах. Поэтому в России перечислять средства на карту нужно с дебетового счета государства, резидентом которой является иностранное лицо. Пересекая границу, имеющиеся средства нужно за декларировать, чтобы их легализовать при внесении на счет. Однако эта процедура намного сложнее, нежели простой банковский перевод. Также важно уже в России, перевести средства с иностранного счета на инвестиционный. Это дает возможность, продавая недвижимость, получить всю сумму обратно, не выплачивая налогов. Однако такое положение действует только в отношении той недвижимости, которая была продана не дороже, нежели приобретено.

Читайте также:
Пляжи Паттайи на карте с фото: где чистые места у моря

Покупка жилья в новостройке

Юридические риски сделки с недвижимостью .

Покупка недвижимости в России нерезидентами

Процедура покупки недвижимости нерезидентами в России не отличается от процедуры приобретения.

Предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор составляется для обеспечения продавцу стопроцентной гарантии на совершение сделки в определенный срок.

5 ошибок при покупке квартиры у застройщика

Большинство застройщиков квартир в Кемерово работают без услуг риэлтора, связываясь непосредственно с покупателем.

Недвижимое имущество полученное по наследству

Одними из рисковых видов недвижимости являются квартиры и дома, полученные по наследству. Приобретая такое жилье, покупатель может его потерять, если появится новый наследник.

Сделка на вторичном рынке

При покупке и продажи квартиры на вторичном рынке мы не обязаны подписывать предварительный договор в письменной форме, но его заключение может оказаться он полезным.

Покупка недвижимости за рубежом гражданами РФ: законы, правила, налоги

Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.

При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:

  • Разрешает ли российское законодательство приобретать россиянам недвижимость за рубежом?
  • Разрешено ли законами другого государства, чтобы иностранцы (в частности россияне) приобретали недвижимое имущество?
  • Какими налогами облагаются сделки, связанные с получением прибыли от распоряжения имуществом (например – сдача в аренду) или от его продажи, получения в наследство.

    Законодательные нормы

    В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.

    А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами. К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья. В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.

    Налоги

    Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.

    Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:

  • Налог на доходы от сдачи объекта в наем по договору аренды.
  • Налог на выручку от продажи зарубежного имущества.
  • Налог на доход при вступлении в права наследования.
  • Налог на выгоду, полученная от разницы процентных ставок по ипотеке.

    Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству. В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения. То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).

    Читайте также:
    Визовый центр Латвии в Златоусте - официальный сайт, адрес, схема проезда, время работы, документы

    В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах. Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать. Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.

    Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.

    Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину

    При планировании покупки следует учесть такие правила:

  • определить свое резидентство;
  • рассчитать базу налогообложения НДФЛ;
  • выяснить, не заключены ли соглашения об избегании двойного налогообложения со страной, где планируется покупка недвижимости;
  • определиться с источниками финансирования покупки.

    Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.

    Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает. По состоянию на начало 2019-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны. Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.

    В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.

    В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:

  • будут ли находиться активы под юридической защитой;
  • какой размер налога на недвижимость, на прибыль и при распределении дивидендов в стране ее расположения для юрлиц и физлиц-акционеров;
  • признание такой компании в России как иностранной контролируемой (КИК) с вытекающими отсюда последствиями, связанными с деоффшоризацией (сдача отдельной декларации, включение в базу по НДФЛ россиянина-акционера (бенефициара) полученного КИК дохода).

    Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее

    Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:

  • В какой стране приобретается недвижимость (какой режим налогообложения, заключены ли соглашения об избежании двойной уплаты налогов, разрешено ли нерезидентам приобретать имущество, участвует ли страна в автоматическом обмене информацией).
  • В каком статусе приобретается имущество – как физлицо-резидент РФ, или в качестве владельца КИК.
  • Какой источник средств для оплаты за объект недвижимости (собственные или привлеченные средства, если заемные, то в иностранном банке или нет).
  • Как планируется использовать недвижимость.

    Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.

  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: