Какие агентства специализируются на зарубежной коммерческой недвижимости?

Лучшие агентства зарубежной коммерческой недвижимости

В настоящее время разговоры о том, что зарубежная недвижимость недоступна для наших граждан из-за своей стоимости, уже не актуальны. Помимо того, что цены на жилые и коммерческие объекты вполне приемлемы, в большинстве стран законодательство лояльно к иностранным инвесторам. Если покупкой или продажей зарубежного объекта займутся профессионалы, то сделка наверняка пройдёт гладко для иностранного покупателя или продавца. Агентств, специализирующихся на коммерческих объектах, достаточно много. Рассмотрим семёрку лучших из них.

Топ-7 агентств по работе с объектами коммерческой недвижимости за рубежом

Knight Frank

Дата основания 1896 год, место – город Лондон. На данный момент Knight Frank входит в число крупных независимых компаний мирового уровня по предоставлению услуг в сфере недвижимости. Сфера её деятельности охватывает как коммерческие, так и жилые объекты недвижимости. Количество офисов уже достигло числа 370 в разных странах, штат сотрудников превышает 12000 человек.

Первое отделение на территории России было открыто ещё в конце ХХ века. Сейчас их шесть (месторасположение столица и Санкт-Петербург), в штате 360 высококлассных специалистов. Комплекс услуг, оказываемых компанией достаточно велик. Он направлен на помощь юридическим и частным лицам – собственникам недвижимости и девелоперам.

Услуги агентства недвижимости:

Разработка стратегии консалтинга.
Помощь в вопросах продажи и аренды.
Защита интересов как арендатора, так и покупателя.
Комплекс мероприятий по управлению объектом и его оценка.
Консультации и сделки в отношении инвестиционных продаж.

Компания обладает международным статусом и доступом на ключевые рынки мира. Поэтому клиентам гарантируется всевозможный поиск и выход к инвестиционным возможностям, профессиональный инвестиционно-аналитический материал, финансовые модели с учётом изменений на рынке, доходные стратегии, прогноз дальнейшего развития и конфиденциальность.

Savills

Агентство Intermark Savills, расположенное в Москве, входит в состав международной сети Savills, имеющей 600 офисов, расположенных по всему миру. Дата основания компании конец XIХ века (1855 г.). Это крупнейший консультант по недвижимости «элит» класса. Стаж работы московского филиала – 20 лет.

Опыт работы агентства базируется на международной практике и профессиональной работе сотрудников, что позволяет занимать первые места на рынке недвижимости сфере риэлтерского сервиса.

К направлению деятельности компании относится полный спектр услуг, относящийся к российской (городской, загородной, находящейся в регионах) и зарубежной недвижимости, а именно:

Проведение исследования рынка недвижимости и составление финансового консалтинга относительно той страны, которой интересуется клиент.
Предоставление отчётов о рынке высоко бюджетных арендных объектов.
Обзор коммерческой недвижимости, консультация и подбор недвижимости «премиум» класса, находящейся в крупных городах мира и не только.
Юридические услуги для иммигрантов.
Полное юридическое сопровождение сделки по продаже или покупке зарубежного (российского) объекта, включая открытие банковского счёта или получение кредита.

Savills работает по международным стандартам – предоставляет брокерские услуги в соответствии с правилами REABS. С агентством сотрудничает несколько сотен корпораций. Поэтому число повторных обращений в компанию равно 96%.

Richard Ellis

Начало своей истории компания CB Richard Ellis отсчитывает с XVIII века, точнее с 1773 года. На данный момент она является мировым лидером по работе с недвижимостью коммерческого типа. Месторасположение штаб-квартиры – Лос-Анджелес (Соединённые Штаты). Свыше 350 офисов находится в разных странах, количество специалистов – 44000 человек.

На рынок России агентство Richard Ellis вышло в 1994 году. Сейчас несколько офисов работает непосредственно в российской столице и Санкт-Петербурге.

К числу услуг в отношении коммерческих объектов относятся:

Услуги агентов применительно к офисным, складским и торговым помещениям. Агент может представлять интересы арендатора или собственника, провести маркетинг объекта, работать с клиентами корпоративного вида.
В его компетенции консалтинговые мероприятия, перезаключение договоров и снижение затрат, связанных с объектом.
Управление, оценка, консультации по разным вопросам, касающихся недвижимости (услуги девелопмента, развития территорий, оптимизации портфеля).
Специалисты компании оказывают инвестиционный тип услуг.
Проводится исследование, а также анализ рынка и многое другое, что позволяет назвать спектр услуг полным.

Долгосрочное сотрудничество с Richard Ellis позволяет клиентам быть успешными в бизнесе.

Collers International

Агентство CollersInternational относится к крупным консалтинговым компаниям, предоставляющим услуги в сфере коммерческих недвижимых объектов. Этому агентству доступны как локальные, так и международные рынки, где арендаторам, девелоперам и инвесторам оказывается помощь в полном объёме.

Клиенты могут прибегнуть к помощи брокера, арендуя или продавая объект. Он представляет интересы не только арендатора, но и арендодателя плюс услуги юриста (сопровождение сделки, кредит за рубежом, открытие счёта и так далее).

К другим направлениям деятельности относятся:

Управление недвижимостью, её оценка и консалтинг.
Специалисты агентства могут управлять проектами и провести его маркетинг-анализ.
Сделать исследование определённого сегмента рынка.

Работа осуществляется в отношении разных видов зданий – офисной, складской, торговой, гостиничной недвижимостью, включая помещения, имеющие особое назначение. Сотрудники консультируют по всем вопросам, касающимся отечественной и зарубежной недвижимости.

HOUSAGE

Это один из значимых операторов на рынке недвижимых объектов в европейских и азиатских странах, а также в Соединённых штатах. Для того, чтоб посетить офис агентства необязательно ехать в Испанию, или Германию, тратить время на посещение Соединённого Королевства либо Греции, а также Италии, США или Кипра. Можно обратиться в московское или санкт-петербургское представительство.

Каждый клиент HOUSAGE получает профессиональное сопровождение с самого начала (имеется в виду факт обращения) и до окончательного завершения сделки.

Агентство занимается продажей и арендой как жилой, так и коммерческой недвижимости. В список оказываемых услуг входят:

Консультирование, подбор объекта, контроль сделки на всех этапах.
Юридическая поддержка и услуги переводчика.
Поддержка при в получении вида на жительство и ПМЖ.
Оформление ипотеки в банковской организации того государства, где покупается недвижимость.

Специалисты HOUSAGE внимательно относятся к каждому клиенту. Они стараются обеспечить выполнение каждого пожелания, указанного в заявке, к какому бы виду недвижимости она ни относилась.

Red Feniks Spain

Агентства RED FENIKS – представляет в России крупные иностранные агентства Европы, занимающиеся недвижимостью, а также европейских застройщиков. Основное достоинство компании в наличие обширной и точной базы данных. Это только высококачественные объекты, относящиеся к разным типам недвижимости.

Партнёрами RED FENIKS являются сильные компании с безупречной репутацией и большим штатом профессионалов.

К основным видам деятельности относятся:

Аренда или продажа коммерческой (жилой) недвижимости.
Проекты инвестиционной направленности, девелопмент и строительство.
Услуги юристов и консалтинг.
Помощь в управлении недвижимостью.

Клиентам предоставляются следующие виды услуги:

Консультация по любому виду недвижимости.
Поездка с целью ознакомления.
Помощь при открытии банковского счёта и оформлению ипотечного займа за рубежом.
Содействие при получении визы, ВНЖ, ПМЖ.
Юридическая помощь и сопровождение на каждом этапе сделки.

ADRIONIKA

Сфера деятельности агентства в основном распространяется на хорватский, испанский, болгарский, итальянский рынки недвижимых объектов. Это компания с 15-ти летним опытом работы в области жилой и коммерческой недвижимости Европы.

Возможности ADRIONIKA:

Сравнительный анализ интересующих клиента рынков.
Консультация в отношении процесса покупки – подробное описание всех плюсов и минусов.
Помощь в выборе оптимальной схемы собственности с точки зрения выплат налогов в каждой европейской стране.

Перечень услуг, предоставляемых московским офисом ADRIONIKA достаточно широк. В него входят:

Вопросы, связанные с организацией поездки (встреча, проживание, показ всех объектов).
Выяснение и урегулирование всех условий в отношении будущей сделки.
Открытие счёта, перевод средств из России.
Полное юридическое сопровождение каждого этапа (все действия, связанные с договором, переход прав на собственность, уплата налогов и так далее).

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость

Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.

Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.

Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране. Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае. Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.

Читайте также:

Спарта, Греция — все о городе с фото

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года. В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем, предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании — idealista.com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.

На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.

Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB- от агентства Standard & Poor’s.

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.

Выбирая REIT для своего инвестиционного портфеля, нужно быть готовым к высокой волатильности. При этом поток дивидендов ведет себя очень стабильно и предсказуемо. Поэтому инвестировать в REIT имеет смысл на срок 5-10 лет и более. Для этого нужно очень серьезно отнестись к вопросам безопасности и сохранности инвестиции, а точнее к выбору оптимальной юрисдикции и брокера. Грустно бывает видеть, когда инвестор покупает ценные бумаги инвестиционного уровня, размещая свои средства через компанию, которую никто не знает и зарегистрированную в экзотической стране.

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Как работает управление коммерческими объектами

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
Знать налоговое и гражданское законодательство.
Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Автор: Дмитрий Кузьмин

На что обратить внимание при приобретении нежилой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, однако, как показывает практика, покупатели уделяют гораздо меньше внимания рискам по таким сделкам, чем в ситуации приобретения жилья, полагаясь на рекомендации риэлторов и банков.

Подобный подход в покупке недвижимого актива может обернуться массой неприятностей, вплоть до его потери без возможности возврата уплаченных денег.

В настоящем приеме мы остановимся на наиболее распространенных ошибках, допускаемых покупателями коммерческой недвижимости при заключении сделки.

Притязания супруга, в том числе бывшего.

Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено соглашением или брачным контрактом. После расторжения брака супруг вправе оспорить сделку распоряжения имуществом, если докажет, что другая сторона по сделке как минимум должна была знать о том, что имущество является супружеским. Наличие отметки в паспорте о том, что на момент приобретения собственником имущества он состоял в браке, является достаточным доказательством такого знания.

Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 г. по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой признание сделки по продаже нежилых объектов недействительной.

А в деле № 33-9783/2015, рассмотренном Алтайским краевым судом, сделка купли-продажи была признана судом недействительной в связи с отсутствием нотариального согласия супруга, несмотря на тот факт, что предъявленное при заключении сделки временное удостоверение личности гражданина не содержало отметок о наличии зарегистрированного брака.

Как предотвратить? Требуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а при отсутствии сведений о супруге в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

При удостоверении последнего нотариус только свидетельствует верность подписи продавца: сам факт заключенного брака на сегодня проверить нотариус не может, тем не менее Президент Российской Федерации подписал ФЗ № 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об актах гражданского состояния», которым предусмотрено внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в федеральную информационную систему Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.

Приобретение недвижимости, полученной по наследству.

Правом распоряжаться недвижимостью наследник обладает только после регистрации его прав. При этом экстренная продажа сразу после получения свидетельства о праве на наследство может свидетельствовать как о наличии спора о праве на наследство, который в ближайшее время будет инициирован иными наследниками, так и о возможных финансовых трудностях самого наследника, ставящих под угрозу сделку в связи с его вероятным банкротством.

Например, сделка, совершенная наследником, была признана недействительной в части продажи ¾ долей в имуществе, в отношении которых продавец не вступил в наследство (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-20210/2016)

Как предотвратить? Не спешите с приобретением как до, так и сразу после выдачи свидетельства о наследстве, получите максимальные сведения о наследодателе, наличии его возможных наследников; проверьте наследника на наличие признаков несостоятельности.

Банкротство продавца.

Сделки лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства, могут быть оспорены. Арбитражный управляющий, как правило, оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года до начала процедуры банкротства. Под самым большим риском — сделки, совершенные за месяц до банкротства. Даже если суд признает сделку действительной, на покупателя лягут судебные расходы, которые практически невозможно возместить. Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены, если они совершены в ущерб интересам кредиторов.

Постановлением АС СЗО от 12.01.2017 по делу № А-42-8286/2015 недействительной признана сделка, в которой и цена была ниже рыночной, и покупатель имел возможность получить информацию о неплатежеспособности должника. Постановлением 1ААС от 02.10.2014 по делу № А43-27938/2011 признаны недействительными сделки по продаже, в том числе недвижимого имущества: судебная экспертиза установила, что рыночная стоимость имущества на момент его продажи существенно превышала установленную в договоре.

Как предотвратить? Получите заключение о рыночной стоимости объекта у независимого оценщика, в акте приема-передачи максимально подробно опишите состояние объекта, особенно если объект требует ремонта. Проверьте на сайте ФССП отсутствие в отношении продавца возбужденных исполнительных производств, а также исполнительных производств и судебных дел в отношении организаций, в которых продавец является руководителем или участником.

Риски оспариванияпредшествующих сделок с активом

Даже если ваша сделка не имеет пороков, имущество может быть истребовано в пользу лица, от которого оно выбыло по предыдущей сделке в отсутствие его воли. Неоднократные переходы прав собственности, особенно по заниженной цене или безвозмездно, могут свидетельствовать о таких пороках сделок и наличии ограничений права собственности.

Без возврата уплаченной суммы было истребовано нежилое помещение при признании недействительными двух последовательных сделок – см. Постановление АС ЦО от 29.11.2016 по делу № А54-6256/2011. Постановлением АС ДВО от 26.05.2017 по делу А51-4827/2015 имущество истребовано у приобретателя по последней сделке, даже несмотря на то, что в отношении него также открыто конкурсное производство.

Как предотвратить? Проверьте каждую из сделок с приобретаемым имуществом за последние 3 года на предмет пороков (достаточно трудоемкий процесс и не всегда исполнимый); проверьте возмездность сделок, в том числе наличие документов об оплате по рыночной цене, а не только упоминания в договоре о фактически произведенном расчете; проверьте наличие обременений (договоров аренды, залога и т.п. на момент каждой сделки).

Пороки воли и пороки полномочий

Недвижимость принадлежит лицу, не понимающему значение своих действий и не способному руководить ими, приобретение недвижимости по доверенности при отсутствии сведений о том, находится ли собственник в живых – и эти обстоятельства надо контролировать при покупке. При приобретении недвижимости у юридического лица возможно ограничение полномочий руководителя на совершение сделок. Риск оспаривания сделки связан с пороками прав лица, совершающего сделку.

Апелляционным определением ВС Чувашской республики от 6 апреля 2015 г. по делу N 33-1334/2015 признан недействительным договор в связи с тем, что при заключении сделки ответчик воспользовался его болезненным состоянием психики. Постановлением АС СЗО от 14 июня 2016 г. по делу N А56-61016/2014 признана недействительной сделка купли-продажи земельного участка и нежилого здания в связи с ограничениями прав руководителя на заключение сделок.

Как предотвратить? Получите справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом диспансере; заключите нотариальный договор; в случае, если нет прямого общения с собственником по каким-либо причинам, а сделку заключает поверенный – требуйте доверенность, удостоверенную нотариально за день-два до сделки.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на то, что заключение договора через риэлтора ни в коей мере не снимает вышеуказанные риски, т.к. риэлторы не осуществляют проверку чистоты истории недвижимости, наличия притязаний третьих лиц, действительной воли собственника. Задача риэлтора – совершение сделки между продавцом и покупателем и получение своего вознаграждения за поиск объекта и его покупателя. Банк, предоставляющий кредит на приобретение недвижимости, как правило, больше заинтересован в чистоте сделки, но также редко проводит проверку истории перехода прав на недвижимость.

Проверки чистоты сделки – отдельный вид услуги высококвалифицированных специалистов, обладающих обширным, в том числе судебным опытом, принимающим на себя обязанности по отстаиванию прав покупателя в процедуре признания сделки недействительной.

Регистрация рождения ребенка

Как получить свидетельство о рождении ребенка в ЗАГСе
Получение свидетельства через Госуслуги
Что делать если рождение ребенка прошло при необычных обстоятельствах

Рождение ребенка требует официального подтверждения. Регистрация рождения ребенка проводится в обязательном порядке – на территории России эта процедура контролируется государством. Также она действует для детей, которые родились не на территории России, но являются гражданами РФ. Это следует сделать как можно быстрее. Родителям желательно предварительно выяснить, куда обращаться, чтобы подать заявление, где получить свидетельство и рождении, и сколько у них есть времени на рассматриваемую процедуру. К тому же алгоритм может меняться зависимо от того, где родился ребенок – в роддоме или вне стен медицинского заведения.

Как получить свидетельство о рождении ребенка в ЗАГСе

Загс есть во всех городах и даже поселках, что делает регистрацию документов в нем более доступной. Именно в загсе родители предпочитают регистрировать новорожденного. Здесь же будет выдано свидетельство о рождении и другие документы, которые понадобятся ребенку в дальнейшем. Чтобы пройти регистрацию новорожденного, родители должны пойти в ближайшее отделение загса.

Узнать какие документы понадобятся. Рождение малыша связано не только с радостью, но и хлопотами, по оформлению его свидетельства о рождения. Для этого родители должны взять справку из больницы, где родился ребенок. Также потребуется паспорт родителей. В загсе могут попросить другие документы. О необходимости их получения следует уточнить заранее.
Написать заявление на выдачу свидетельства о рождении. Форму выдадут в загсе, и сотрудники организации смогут помочь в её правильном заполнении. Поскольку процедура регистрация ребенка для многих людей в новинку, помощь профессионала не помешает.

Платить госпошлину не нужно, но только в том случае, когда успели обратиться за регистрацией ребенка до того как после его рождения прошло 30 дней.

Получение свидетельства через Госуслуги

Свидетельство о рождении ребенка можно получить не только после личного посещения загса, но и если есть аккаунт на сайте «Госуслуги». С регистрацией на рассматриваемом портале открывается масса возможностей, потому у большинства жителей России есть аккаунт на сайте.

Если регистрация ребенка будет проходить через «Госуслуги», процедуру можно будет существенно упростить. Нужно сделать несколько шагов:

зарегистрироваться на платформе (если ещё не имеете учетной записи);
внести личные данные, что запрашивает платформа;
перейти в раздел услуг загса, и выбрать регистрацию свидетельства о рождении ребенка;
заполнить открывшийся образец заявления, и заполнить его согласно представленному на сайте образцу;
отсканировать запрашиваемые документы и прикрепить файлы к заявлению (нужные бумаги будут перечислены на сайте – останется просто свериться со списком);
после отправки всего заявленного, система покажет, когда и куда пойти, чтобы забрать готовый документ.

Система напрямую связана с загсом, и именно там отправленные документы будут рассматриваться, а после сотрудники загса выдадут готовое свидетельство о рождении. На госуслугах можете посмотреть не только дату, но и время когда документ будет готов. Чтобы забрать свидетельство о рождении, нужно прийти в загс и принести паспорт. Это важно, поскольку без документа, подтверждающего личность, свидетельство не получить.

Что делать если рождение ребенка прошло при необычных обстоятельствах

Если рождение ребенок произошло в роддоме, матери сразу дают справку о том, что она родила младенца (а в ней информация, кто отец, вступили ли они с матерью в брак и т.п.). Этот документ является основанием для получения свидетельства о рождении. Есть мать родила не в больнице, нужно побыстрее приехать в ближайшее медицинское заведение, где выдадут точно такую же справку. Если роды случились, например, в дороге, потребуются ещё и свидетельские показания, что ребенок родился именно от конкретной женщины. Только после этого можно получить справку, а после и свидетельство.

Как зарегистрировать рождение ребенка

1. Когда нужно регистрировать рождение ребенка и кто может это сделать?

Получить свидетельство о рождении ребенка нужно в течение месяца после того, как он появился на свет. Однако органы ЗАГС регистрируют рождение и детей, достигших года и более. Подать заявление о регистрации своего рождения может и совершеннолетний, если он раньше не получал свидетельства о рождении. Обратите внимание: если никто из родителей не зарегистрирован по месту жительства в Москве и ребенок родился за пределами города, зарегистрировать его рождение в Москве нельзя.

Обратиться с заявлением о регистрации рождения ребенка могут:

родители (родитель) ребенка;
представитель родителей (одного родителя), действующий по доверенности;
совершеннолетний, рождение которого не было зарегистрировано и который не получал свидетельства о рождении.

В отсутствие родителей и их представителей, обратиться с заявлением о регистрации рождения ребенка могут представители медицинских организаций, органов опеки или внутренних дел — в зависимости от конкретной ситуации.

2. Какие понадобятся документы?

Чтобы получить свидетельство о рождении ребенка, вам понадобятся документы:

заявление (при обращении офлайн);
документы , удостоверяющие личности родителей (или одного родителя, если у ребенка есть только мать или отец);
документ, удостоверяющий личность представителя родителя и доверенность (если нет возможности обратиться с заявлением лично);
один из документов , являющихся основанием для государственной регистрации рождения;
документ , подтверждающий согласие суррогатной матери (при использовании суррогатного материнства);
один из документов , являющихся основанием для внесения сведений об отце.

В ряде случаев могут потребоваться дополнительные документы .

3. Куда подавать документы?

Вы можете обратиться в один из отделов ЗАГС, только если вы хотите зарегистрировать рождение ребенка, рожденного за пределами РФ.

В остальных случаях, чтобы зарегистрировать рождение ребенка, обращайтесь в любой из центров госуслуг «Мои документы». Те, для кого Новофедоровский отдел ЗАГС — отдел ЗАГС по месту жительства одного из родителей или по месту рождения ребенка, также могут обратиться в него.

Подать заявление можно онлайн:

для регистрации рождения ребенка у родителей, состоящих в браке между собой;
для регистрации рождения ребенка у одинокой матери.

4. Какие трудности могут возникнуть при регистрации рождения ребенка?

Если родители ребенка на момент его рождения находились в разводе, и с момента расторжения брака прошло менее 300 дней, то юридически отцом ребенка признается бывший муж матери. Он указывается отцом ребенка в свидетельстве о рождении ребенка.

Если ребенок не от бывшего мужа, его настоящий отец может установить отцовство. Для этого нужно обратиться в центр госуслуг «Мои документы» вместе с матерью ребенка с совместным заявлением.

Если настоящий отец ребенка не согласен установить отцовство, в свидетельство о рождении в качестве отца будет вписан бывший муж матери независимо от того, является ли он им на самом деле и хочет ли этого мать. В дальнейшем можно оспорить отцовство в суде, после чего органом ЗАГС будут внесены изменения в документ о рождении.

Обратите внимание: женатый мужчина может установить отцовство в отношении ребенка, рожденного вне брака.

5. Как зарегистрировать ребенка матери-одиночке?

Если женщина не состояла в браке (или с момента развода с бывшим супругом прошло больше 300 дней), и отец ребенка отцовства не признает, свидетельство о рождении ребенка выдается матери.

По ее желанию в документе в графе «отец» могут быть указаны имя и отчество отца ребенка, вместо фамилии отца в таком случае будет указана фамилия матери. Если впоследствии родители ребенка обратятся с совместным заявлением об установлении отцовства, либо отцовство будет доказано через суд, органы ЗАГС выдадут измененное свидетельство о рождении.

6. Есть ли ограничения при выборе имени и фамилии для ребенка?

В имени ребенка запрещено использовать цифры, буквенно-цифровые обозначения, числительные, символы и не являющиеся буквами знаки (за исключением знака «дефис») или их любую комбинацию, а также нельзя использовать бранные слова, указания на ранги, должности, титулы.

Фамилия ребенка при регистрации рождения записывается по фамилии его родителей. При разных фамилиях родителей по соглашению родителей ребенку присваивается фамилия отца, фамилия матери или двойная фамилия, образованная посредством присоединения фамилий отца и матери друг к другу в любой последовательности. Не допускается изменение последовательности присоединения фамилий отца и матери друг к другу при образовании двойных фамилий у полнородных братьев и сестер. Двойная фамилия ребенка может состоять не более чем из двух слов, соединенных при написании дефисом.

7. Где нужно регистрировать рождение ребенка, родившегося в транспорте?

Зарегистрировать рождение ребенка можно в ближайшем к месту жительства родителей (одного из родителей) или к месту рождения ребенка органе ЗАГС.

Если женщина родила ребенка на судне, в самолете, в поезде или в другом транспортном средстве во время его следования, местом рождения ребенка указывается место государственной регистрации рождения ребенка.

Как зарегистрировать рождение ребенка в органе ЗАГС

Рождение ребенка – счастье для любой семьи! Новые заботы, новые вопросы, но и, вместе с тем, новая радость! Но не стоит забывать об обязательной регистрации новорожденного в органе ЗАГС.

Для чего нужна регистрация ребенка в ЗАГСе?

Результатом регистрации ребенка в органе ЗАГС является получение свидетельства о рождении. Именно этот документ будет удостоверять личность ребенка до тех пор, пока он не получит паспорт. В свидетельство о рождении вписаны основные данные о ребенке: ФИО, дата и место рождения, ФИО и гражданство родителей. Впоследствии выдача паспорта будет проходить на основе данных, полученных из свидетельства о рождении.

Кроме того, регистрация ребенка в органе ЗАГС необходима еще и для того, чтобы получить здесь справку, которая дает право на получение пособий на ребенка.

Куда необходимо обратиться?

Для регистрации рождения обращаться нужно в орган ЗАГС по месту жительства родителей (одного из родителей) или по месту рождения ребенка.

Также можно направить заявление о регистрации рождения ребенка в форме электронного документа через Единый портал госуслуг. В таком случае все необходимые документы необходимо предоставить при личном обращении в орган ЗАГС в назначенное для государственной регистрации рождения ребенка время.

Кто может обратиться в орган ЗАГС для регистрации рождения ребенка?

Обратиться с заявлением о регистрации рождения ребенка могут:

родители (родитель) ребенка;

представитель родителей (одного родителя), действующий по доверенности;

совершеннолетний, рождение которого не было зарегистрировано и который не получал свидетельства о рождении.

Какие понадобятся документы?

Чтобы получить свидетельство о рождении ребенка, понадобятся документы:

документы, удостоверяющие личности родителей (или одного родителя, если у ребенка есть только мать или отец);

документ, удостоверяющий личность представителя родителя и доверенность (если нет возможности обратиться с заявлением лично);

один из документов, являющихся основанием для государственной регистрации рождения;

документ, подтверждающий согласие суррогатной матери (при использовании суррогатного материнства);

один из документов, являющихся основанием для внесения сведений об отце;

В ряде случаев могут потребоваться дополнительные документы.

Есть ли ограничения при выборе имени и фамилии для ребенка?

Имя записывается по соглашению родителей.

В имени ребенка запрещено использовать цифры, буквенно-цифровые обозначения, числительные, символы и не являющиеся буквами знаки (за исключением знака «дефис»), а также нельзя использовать указания на ранги, должности, титулы.

Отчество ребенка записывается по имени отца, если иное не основано на национальном обычае.

Если мать ребенка не состоит в браке с отцом ребенком и не установлено отцовство в отношении ребенка, то возможны следующие варианты:

1) имя ребенка записывается по желанию матери, отчество – по имени лица, указанного в записи акта о рождении в качестве отца ребенка, фамилия ребенка – по фамилии матери;

2) если сведения об отце ребенка не вносятся в запись акта о рождении, то имя и отчество ребенка записываются по желанию матери, фамилия ребенка – по фамилии матери.

Решив все спорные вопросы в кругу семьи, можете обратиться в орган ЗАГС Курской области, чтобы провести государственную регистрацию рождения ребенка в торжественной обстановке с участием ближайших родственников!