Как сдать квартиру в аренду в Испании: рекомендации

Как легально сдавать квартиру в Испании

Поскольку Евросоюз диктует все большие условия в вопросах, связанных с покупкой недвижимости и ее эксплуатации, то все чаще владельцы жилья в странах, входящих в состав ЕС, задумываются о легальной сдаче своей недвижимости в аренду. В силу того, что в 2019 году количество граждан России, которые владеют недвижимостью в Испании, после непродолжительного спада, вновь стали одними из основных покупателей местных квадратных метров. В 2018 году объем продаж гражданам России увеличилось на 18% по сравнению с предыдущим годом – нашим соотечественникам было продано порядка 2000 объектов недвижимости и в текущем году эта тенденция роста продолжается.

Старый новый закон

В декабре 2018 года в Испании вступил в силу закон, пересматривающий условия аренды жилой недвижимости на городских территориях (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU). Благодаря новому документу значительно расширились права арендодателей и повысилась защита обеих сторон от незаконных действий и мошенничества. Однако уже в конце января 2019 года все нововведения были отменены, вернув в страну закон, принятый еще в 2013 году. Поэтому в Испании, как и раньше, нет установленного лимита на взимание залога со стороны собственника недвижимости, сдаваемой в аренду, -его размер устанавливается на усмотрение арендодателя. Максимальный срок действия контракта аренды снова составляет 3 года с возможностью продления лишь на 1 год. Сегодня все расходы, которые связаны с оформлением необходимых документов, оплачивает арендатор.

Законодательством Испании предусмотрено три типа аренды жилья: долгосрочная, краткосрочная и сезонная аренда, при это последний пункт скорее касается не летнего сезона, а учебного года.

Сдача жилья в долгосрочную аренду

Сегодня в Испании от владельца недвижимости не требуется оформление лицензии, если речь идет о долгосрочной аренде. Таким образом жилье может быть сдано любому арендатору в любое время. Однако необходимо помнить, что минимальный срок долгосрочной аренды в Испании составляет 3 года и это означает, что даже если в договоре будет прописан меньший срок, и арендатор согласится с ним, поставив подпись в документе, то в случае возникновения спора закон будет на его стороне.

Досрочное расторжение договора со стороны арендодателя возможно лишь спустя 1 год и только в том случае, что жилье потребовалось для собственного проживания. При этом арендатор наоборот не ограничен столь жесткими сроками и спустя первые 6 месяцев аренды вправе расторгнуть договор в любое время, уведомив арендодателя о своем решении минимум за один месяц. Для того, чтобы себя обезопасить, владельцу жилья необходимо проверить статус потенциального арендатора и его семьи, можно также потребовать внесения не только страхового залога, но и дополнительной гарантии.

Долгосрочная аренда жилья в Испании не облагается НДС, если арендатором выступает физическое лицо. Это правило распространяется также на парковочное место и кладовку, если они сдаются вместе с жильем и включены в договор аренды. При этом весь доход, полученный собственником-арендодателем, должен быть отражен в годовой декларации: для резидентов – в декларации налога на доходы физических лиц, для нерезидентов – в декларации налога на доходы нерезидентов.

Сдача жилья в краткосрочную аренду

Исходя из непростых условий, которые диктует законодательство владельцам недвижимости, которую они сдают в долгосрочную аренду, все чаще совершается выбор в пользу краткосрочной. Тем более, что с экономической точки зрения она выглядит более привлекательной, чем долгосрочная. Но на первоначальном этапе в обязательном порядке придется пройти предписанные законом административные формальности и оформить туристическую лицензию. Есть возможность избежать этого процесса путем приобретения недвижимости с уже готовой лицензией, когда происходит лишь процесс ее переоформления на нового собственника.

Получение лицензии

Конституция Испании позволяет каждому автономному округу страны иметь собственное законодательство и самостоятельно регулировать правовые вопросы туристической деятельности. В Каталонии, в состав которой входят сверхпопулярные Барселона, Коста-Дорада и Коста-Брава) туристическим жильем под лицензию является квартира, дом или апартаменты, владелец которых сдает объект полностью в пользование третьим лицам в обмен на оплату на срок не более 31 дня, два или более раз в год. В этом регионе на сегодняшний день на неопределенный срок приостановлена выдача туристических лицензий местными властями, поэтому имеет смысл приобретать здесь жилье, на которое уже выдано подобное разрешение.

В Мадриде законодательством обозначен минимальный срок возможной сдачи в аренду туристического жилья в размере от пяти дней, но не дается четкое определение максимального срока.

На Балеарских островах в документах даже отсутствует понятие «туристическое жилье», но существуют такие единицы жилой площади как туристический комплекс, гостиница, бунгало и резиденция. Получить лицензию на аренду возможно только после заключения предварительного письменного согласия (акта) со стороны соседей жилого объекта.

Процесс получения лицензии называется vivienda turística и происходит по месту регистрации жилья в мэрии в местном или региональном административном офисе. От собственника требуется обосновать пригодность своего жилья для сдачи в аренду и предоставить «Декларацию ответственности», то есть документ, подтверждающий соответствие сдаваемого объекта всем необходимым требованиям. После этой процедуры, объект заносится в специальный реестр, а собственник получает сертификат о регистрации с идентификационным номером.

С этого момента, он может вести свой бизнес в соответствии с официально установленными требованиями, включать НДС в стоимость аренды и проводить доходы через банк. Также собственник обязан включать полученный номер в каждое опубликованное объявление об аренде, независимо от того, где оно публикуется – в напечатанном виде или на интернет-просторах.

Важно понимать, что лицензия выдается сроком на несколько лет и оформляется не на человека, а на недвижимость, поэтому при продаже дома может перейти к новому собственнику. Стоимость лицензии на сдачу недвижимости в аренду существенно отличается в различных автономных областях страны – цена может варьироваться в пределах от 170 до 500 евро.

Читайте также:
Как оформляется сделка купли-продажи гаража в ГСК в 2022 году

Недостатки краткосрочной аренды для владельца

Любителям сдавать жилье без лицензии имеет смысл быть готовым к скорому визиту полиции, которую могут вызвать не только соседи, но и представители отельного бизнеса, которые, если видят частные объявления на Booking.com, часто негодуют таким образом против появления более бюджетных конкурентов. Любое нарушение жильцами порядка, повлекшее вызов полиции и проверку документов, может обернуться для владельца крупными штрафами, которые могут исчисляться несколькими десятками тысяч евро.

Услугами сверхпопулярного портала сдаче недвижимости в краткосрочную аренду Airbnb в Испании пользуются как фирма, так и физические лица. В большинстве своем они имеют лицензию, однако все еще бывают случаи сдачи в аренду без полученного на то официального разрешения, однако это возможно только до первого визита полиции.

Кроме вышеописанных минусов краткосрочной аренды, можно также отметить высокие расходы на коммунальные услуги и быстрый износ мебели, предметов домашнего обихода и бытовой техники. Однако эта ситуация характерна для жилья в любой точке мира, которое сдается в аренду на небольшой срок.

Налог с дохода

Как резиденты, так и нерезиденты страны обязаны платить в бюджет Испании налог с дохода, полученного от сдачи своей недвижимости в аренду. При этом необходимо четко разделять и указывать периоды, когда жилье сдавалось в аренду, а когда пустовало и находилось в распоряжении собственника. На размер налога влияет также статус жилья: является ли оно основным (vivienda principal), либо вторым и последующим (segunda vivienda). Правильно рассчитать налог и вовремя подать налоговые декларации поможет налоговый консультант (asesor fiscal). Граждане стран, не являющиеся резидентами Испании и стран Евросоюза, обязаны декларировать брутто-доход от аренды. То есть им не разрешено уменьшать налогооблагаемую базу за счет суммы понесенных расходов.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Галину Бекешеву, эксперта компании Costa Salou

Особенности сдачи квартиры в аренду в Испании

В Испании наблюдается постепенное развитие арендного бизнеса. Этому способствует не только возможность получить вид на жительство за покупку недвижимости от 500 тыс. евро, но и иметь неплохую прибыль от сдачи жилья внаем туристам, да и самим испанцам. Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду в Испании, прежде всего следует ознакомиться с юридическими аспектами и особенностями данного вида бизнеса.

  1. Насколько выгоден в Испании арендный бизнес
  2. Какие существуют виды аренды
  3. Факторы, влияющие на стоимость аренды
  4. Регион
  5. Тип недвижимости
  6. Ставка месячной аренды
  7. Оформление лицензии на сдачу недвижимости в аренду
  8. Заключение арендного договора
  9. Расходы и налогообложение арендного дохода
  10. Управляющие компании по аренде жилья
  11. В заключение
  12. Какую недвижимость купить в Торревьехе для последующей сдачи ее в аренду: Видео

Насколько выгоден в Испании арендный бизнес

Недвижимость, расположенная в курортной зоне, которая приобретается в основном с целью сдачи ее в аренду туристам, чаще пользуется спросом в летний период (в курортный сезон занято около 90% туристической недвижимости), в остальное же время года дома и квартиры у береговой линии обычно пустуют. Тем не менее сдача в аренду туристического жилья в курортной зоне обеспечивает владельцу доходность в среднем около 5% в год, поэтому краткосрочный арендный бизнес, организованный в приморских районах, может быть довольно прибыльным.

Не менее выгодно сдавать недвижимость внаем и на долгосрочной основе. В больших городах наблюдается постоянно растущий спрос на аренду недвижимости.

По данным на 2017 год, 27% молодых людей в возрасте от 22 до 29 лет предпочитают снимать жилье, а не копить деньги на его покупку.

Кроме того, Испания становится все более популярной страной среди студентов, которые прибывают сюда по программам обмена. В частности, большой приток иностранных студентов наблюдается в городе Валенсии.

Какие существуют виды аренды

Аренда в Испании, как, впрочем, и в других странах мира, бывает двух видов: долгосрочная и краткосрочная. Сдавая недвижимость в долгосрочную аренду, арендодатель заключает с арендатором контракт, срок действия которого обычно составляет 1 год.

При этом испанское законодательство защищает арендатора настолько, что если он по истечении контракта захочет продлить его, при отсутствии веских причин для прекращения договора арендодатель будет обязан продлевать аренду до тех пор, пока общий срок ее не составит пять лет.

Если же жилец не захочет продлевать арендный договор и намерен выехать из квартиры, он должен сообщить об этом владельцу недвижимости не позднее 30 дней до даты окончания контракта.

Цены на долгосрочную аренду ниже, чем на краткосрочную, но выгода такой аренды состоит в том, что владельцу жилья обеспечен непрерывный стабильный доход, в отличие от краткосрочной.

Краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья внаем на срок от нескольких суток до нескольких месяцев в зависимости от нужд арендатора.

Короткий срок аренды больше подходит туристам, студентам и деловым людям во время бизнес-поездок. Причем краткосрочная аренда будет несколько дороже, чем долгосрочная. Однако и арендодатель вынужден уделять недвижимости гораздо больше времени и внимания, поскольку регулярная смена арендаторов требует постоянного контакта с новыми людьми.

Переговоры, въезд и выезд жильцов, организация уборки жилья после каждого жильца – все это требует непрерывного участия владельца квартиры в процессе.

Факторы, влияющие на стоимость аренды

На формирование стоимости аренды в Испании влияют следующие факторы:

  • месторасположение;
  • тип жилья;
  • арендная ставка.

Регион

Месторасположение жилья является главным фактором, влияющим на стоимость аренды. Каталония, а также побережье Коста-Бланка и Коста-Брава считаются самыми дорогими регионами страны.

Дорогостоящая аренда также и во всех крупных городах, отдаленных от морской линии. Так, стоимость аренды в курортных и больших городах Испании может составлять от 1200 до 5000 евро в месяц в зависимости от количества спален, квадратных метров и ремонта. В то же время в маленьких городках месячная аренда будет стоить от 300 до 600 евро.

Читайте также:
Все о программе Аэрофлот Бонус

Тип недвижимости

Важно и то, какой тип недвижимости сдается в аренду – коммерческая или жилая, коттедж или вилла, апартаменты или комната. К примеру, в Торревьехе можно снять трехкомнатную квартиру площадью 75 кв. метров за 40 евро в сутки, а дом такой же площадью – за 50 евро.

Ставка месячной аренды

Арендная ставка определяется лично хозяином жилья. Она формируется с учетом месторасположения, сделанного ремонта, количества спален, общей площади, наличия дополнительных удобств и т.д.

Оформление лицензии на сдачу недвижимости в аренду

Для того чтобы иметь право сдавать жилье в краткосрочную аренду, в некоторых регионах страны нужно получить туристическую лицензию. К этим регионам относятся Каталония, Мадрид, Андалусия, Балеарские острова, Канарские острова.

При этом следует иметь в виду, что испанским законодательством не предусмотрено такое понятие, как «туристическое жилье». Поэтому данный вопрос регулируется в каждом регионе по-разному. Тем не менее процедура получения лицензии везде одинакова.

Владелец недвижимости должен обратиться в городскую мэрию / региональную администрацию и предоставить подтверждение пригодности своего недвижимого имущества для сдачи в аренду. Из документов потребуется «Декларация ответственности». Это бумага, подтверждающая соответствие состояния жилья всем обязательным требованиям.

Затем объект вносят в реестр, а владельцу выдается Сертификат о регистрации с идентификационным номером.

Стоимость оформления такой лицензии во всех регионах разная. В среднем цена колеблется от 170 до 500 евро.

Лицензия оформляется на недвижимость, а не на человека, поэтому следует иметь в виду, что при продаже объекта она переходит новому владельцу (если на тот момент срок ее действия не истек).

Еще один важный момент: владелец обязан включать выданный номер регистрации и категорию недвижимости в каждое объявление об аренде, в том числе и в интернете.

Заключение арендного договора

Правила сдачи жилья в аренду регулируются испанским законодательством (Закон о городской аренде № 29/1994 от 24 ноября 1994 г.). В соответствии с этим документом владельцу квартиры и жильцу рекомендуется заключить письменный договор об аренде.

Форма составления договора может быть произвольной, однако в нем должны быть обязательно отражены следующие положения:

  • личные идентификационные данные арендодателя и арендатора;
  • условия оплаты (размер ежемесячной арендной ставки; имеет ли право арендодатель повышать арендную ставку; кто из сторон оплачивает коммунальные и другие дополнительные услуги, например, уборку территории, чистку бассейна и т. д.);
  • перечень инвентаря, мебели, бытовых приборов, а также описание их состояния на момент сдачи жилья.

Сделка может быть оформлена нотариально, а сведения внесены в Регистр собственности (Registro de Propiedad). Что касается субаренды, то этот вид сдачи жилья внаем разрешен лишь частично, при этом данное решение должно быть предварительно обсуждено с арендодателем.

Арендная ставка должна быть установлена по договоренности сторон. По закону арендодатель имеет право повышать арендную ставку в период действия договора в соответствии с индексом инфляции (если данная возможность была прописана в контракте).

Чего арендодатель не вправе делать, так это требовать предоплату больше, чем за один месяц (если в арендном договоре не указано иное).

В момент расчета за аренду (это, как правило, происходит на первой неделе каждого месяца) владелец квартиры должен выдать жильцу расписку об осуществленной оплате или выписку из банка, если оплата производилась безналичным способом.

Если арендатор не оплачивает аренду, хозяин квартиры имеет право обратиться в полицию. Если после этого долг не будет выплачен, хозяин вправе поднять вопрос о выселении недобросовестного жильца.

Как и в большинстве стран, при заключении арендного договора будущий жилец должен внести залог в размере месячной ставки. Если на момент выселения мебель и бытовая техника остались в таком же состоянии, что и при заселении, то залог полностью возвращается арендатору.

Когда арендодатель отказывается возвращать задаток, арендатор имеет право обратиться в полицию, и тогда, кроме залога, владелец жилья должен будет выплатить еще и накопившиеся за период задержки проценты.

Если же по окончании контракта в квартире были обнаружены повреждения, то из залога будет вычтена стоимость нанесенного ущерба.

Если владелец недвижимости захочет продать свое имущество, то по закону он сначала должен предложить его съемщику.

Расходы и налогообложение арендного дохода

Владелец жилья обязан ежегодно указывать размер прибыли от сдачи жилья в аренду в налоговой декларации. Жилье, сдаваемое внаем, облагается следующими налогами:

  • налог на доход от сдачи недвижимости в аренду – ставка 24% (не предусмотрен для нерезидентов, посещающих Испанию по краткосрочной визе);
  • налог с физического лица на недвижимое имущество (IBI) – до 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

В среднем получается так, что на уплату налогов ежегодно уходит от 100 до 500 евро с аренды квартиры и от 300 до 2000 евро с аренды виллы.

Помимо налогов, к расходам на недвижимость приплюсовывается и оплата коммунальных услуг (газ, вода, электричество, телефон, интернет и т.д.). Вопрос о том, кто оплачивает эти услуги, должен быть предварительно согласован между владельцем и съемщиком, а также отражен в договоре. Ответственностью арендодателя является косметический и капитальный ремонт жилья, а за текущий ремонт отвечает жилец.

Управляющие компании по аренде жилья

Владелец недвижимости может либо сам сдавать в аренду свое имущество, либо обратиться в специальную управляющую компанию, которая за определенную плату возьмет на себя многие организационные вопросы.

В большинстве случаев управляющие компании предоставляют такие виды услуг:

  • поиск съемщиков;
  • составление арендного договора;
  • ведение документации в период сдачи жилья;
  • составление и сдача налоговых деклараций;
  • консультирование;
  • ремонт недвижимости;
  • обслуживание территории (уборка, чистка бассейнов, уход за газонами и т.д.);
  • страхование случаев невыплаты арендных взносов.
Читайте также:
Заполнение бланка миграционной карты Туниса в 2022 году

Комиссия управляющей компании составляет примерно 7-15% от размера арендного взноса.

Помимо управляющей компании владелец также может обратиться в агентство недвижимости. Однако в этом случае ему могут быть оказаны услуги только по конкретному помещению, которое сдается в аренду, тогда как воспользоваться услугами управляющей компании выгоднее в том случае, если необходимо позаботиться о целом здании с большим количеством помещений.

В заключение

Приобретение недвижимости в Испании от 500 тыс. евро дает иностранцам возможность получить ВНЖ, однако карточка резидента – далеко не единственная выгода от такого вложения средств.

Арендный бизнес в Испании укрепляет свои позиции и с каждым годом становится все прибыльнее. Страну ежегодно посещают миллионы туристов со всего мира, которые вместо хостелов и отелей все чаще выбирают посуточную аренду апартаментов. Однако не менее выгодной является и долгосрочная аренда.

Если вы хотите сдавать внаем квартиру или дом в Испании, стоит внимательно изучить юридические аспекты арендных вопросов как в королевстве в целом, так и в отдельных его регионах, поскольку в каждом из них имеются свои нюансы. Например, в некоторых регионах, прежде чем сдавать недвижимость в аренду на короткий срок, необходимо оформить специальную лицензию. Кроме того, следует детально ознакомиться со ставками налогов, которыми в Испании облагается прибыль от аренды, а также остальными сопутствующими расходами.

Какую недвижимость купить в Торревьехе для последующей сдачи ее в аренду: Видео

Как сдать в аренду недвижимость в Испании

Многие владельцы недвижимости в Испании задаются вопросом о сдаче в аренду своей собственности. Поводы для этого могут разные – погашение ипотечного кредита, возмещение текущих расходов или просто получение прибыли. Некоторые приобретают недвижимость в Испании, чтобы вложить средства, другие чтобы приезжать на отдых на определенный период. В зависимости от обстоятельств аренда недвижимости также может быть долгосрочной или временной, например, на несколько месяцев в году. Однако прежде чем решать вопрос о сдаче своей недвижимости в аренду стоит выяснить все тонкости процесса – какие расходы могут возникнуть при сдаче жилья в аренду и какой доход можно ожидать, как защищены права арендодателя по закону, какие плюсы и минусы долгосрочной и краткосрочной аренды.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Согласно законодательству Испании собственник недвижимости на территории страны имеет право сдавать в аренду собственность, арендатору при этом предоставляется право пользования объектом на определенный срок и по определенной цене. Аренда недвижимости никак не влияет на права собственности, дом или квартира при этом может быть продана даже в том случае, если срок контракта на аренду еще не истек.

Прибыль от аренды недвижимости в Испании может составлять от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч евро в год и зависит от ряда факторов.

К этим факторам можно отнести тип жилья, его размеры и состояние, расположение, а также срок аренды. Краткосрочная арендная плата, как правило выше чем долгосрочная. На короткий срок квартира или дом могут сдаваться отдыхающим туристам или приезжим с рабочим визитом, студентам и учащимся. Сроки такой аренды могут колебаться от нескольких дней до нескольких месяцев. Несмотря на то, что размер арендной платы при сдаче на короткий срок обычно выше, здесь могут возникнуть трудности с поиском жильцов и обеспечением непрерывности сдачи. Так, например, дом в курортной зоне на средиземноморском побережье можно выгодно сдавать в течение летнего периода, но в низкий сезон он будет пустовать. К тому же при краткосрочной аренде необходимо постоянно заниматься вопросами поиска, въезда и выезда жильцов, решать текущие задачи.

Ставки при долгосрочной аренде как правило ниже, но этот вариант обеспечивает стабильный ежемесячный доход. В случае долгосрочной аренды собственник и арендатор заключают контракт, в котором отражается срок аренды, например, 1 год. Если срок аренды не превышает 5 лет, арендатор вправе продлевать его ежегодно до тех пор, пока срок аренды не составит 5 лет, владелец при этом не вправе отказать в продлении контракта при отсутствии причин для его расторжения.

Фактически это означает, что согласно действующему законодательству минимальный срок долгосрочной аренды – 5 лет.

Арендатор имеет право отказаться от продления контракта по истечении очередного срока, о чем он обязан известить арендодателя не позднее чем за 30 дней до истечения срока контракта.

Заключение контракта на аренду

Отношения арендодателя и арендатора регламентируются законом о городской аренде №29/1994 от 24 ноября 1994 года. Согласно этому закону как в случае временной, так и долгосрочной аренды рекомендуется заключить письменный контракт на аренду. Контракт составляется в свободной форме и должен содержать основные обязательные данные – идентификационные данные сторон, информацию и описание арендуемого жилья, условия оплаты.

В контракте должны быть указаны суммы ежемесячный платежей, а также четко прописано кто должен вносить суммы за оплату коммунальных платежей и также перечислить существующий инвентарь, бытовые приборы, мебель и ее состояние. В зависимости от предварительного соглашения, зафиксированного в контракте, будет обозначено кто именно – арендодатель или арендатор – понесет текущие расходы за коммунальные расходы и дополнительное обслуживание, например, уборка территории или услуги по чистке бассейна. Закон предусматривает возможность нотариального оформления сделки с составлением нотариального акта и внесением сведений в Регистр Собственности (Registro de Propiedad). Субаренда жилья возможна только в частичной форме и по предварительному согласованию с арендодателем.

Размер арендной платы законодательством не регламентируется и устанавливается по взаимной договоренности сторон. Оплата, как правило, осуществляется ежемесячно в течение первой недели месяца. По закону арендодатель не вправе требовать предоплату более чем за один месяц, если иное не указано в контракте. В момент оплаты арендодатель обязан предоставить документ, подтверждающий факт оплаты (расписку или банковскую квитанцию в случае оплаты по безналичному расчету). В случае неоплаты ежемесячного арендного взноса, собственник вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания долга, а при отсутствии поступлений поднять вопрос о выселении съемщика.

В течение первых пяти лет при долгосрочной аренде арендодатель имеет право ежегодно повышать размер арендной платы, но только в соответствии с индексом инфляции (Indices de Precios de Consumo, IPC) и при условии, что это было отражено в договоре.

При заключении контракта, арендатор обязан внести собственнику залоговую сумму в размере месячной арендной платы. Эта сумма возвращается в полном размере съемщику после истечения срока контракта и в том случае, если жилье находится в первоначальном состоянии и при наличии всего инвентаря и мебели в сохранности. В случае обнаружения повреждений жилья из залоговой суммы вычитается стоимость принесенного ущерба. В случае невозвращения залога по истечении контракта, но при условии полной сохранности жилья, съемщик вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания суммы залога и процентов, накопившихся в результате задержки.

Читайте также:
Фотографии Шалаховского водохранилища

В том случае, если собственник примет решение продать недвижимость, в первую очередь, согласно законодательству, он должен предложить ее арендатору с указанием цены и условий сделки.

Заказать консультацию

Доходы и расходы при аренде недвижимости

Прибыль, полученная от сдачи жилья в аренду, должна быть задекларирована собственником в ежегодной налоговой декларации. Доход от сдачи в аренду облагается налогом по ставке 24%, для нерезидентов вычеты не предусмотрены. Кроме того, к расходам собственника недвижимости относится налог с физических лиц на недвижимое имущество (IBI), который выплачивается раз в год и составляет до 2% от кадастровой стоимости жилья. За квартиру в среднем придётся уплатить от 100 до 500 евро в год, за виллу – от 300 до 2000 евро в год. Плательщик текущих ежемесячный расходов (электричество, газ, вода, телефон и прочее) устанавливается по соглашению сторон, что должно быть отображено в контракте. Также согласно законодательству собственник недвижимости обязан поддерживать жилье в пригодном состоянии, то есть за его счет осуществляется капитальный или косметический ремонт. Мелкий же текущий ремонт должен делать сам арендатор.

Управляющие компании по аренде недвижимости

Собственник недвижимости может самостоятельно сдавать в аренду жилье или же воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании. В случае самостоятельного подхода владелец экономит на комиссии агентов, но при этом сам ищет арендаторов и решает все текущие вопросы. Кроме того, у собственника могут возникнуть трудности с местным законодательством и документальным оформлением процесса аренды.

Менее хлопотным вариантом станет обратиться к услугам специализированной управляющей компании, которой может быть фирма-застройщик или самостоятельная организация. Управляющая компания является связующим звеном между арендатором и собственником недвижимости и гарантирует полное ведение процесса аренды без участия владельца.

Стоимость услуг такой компании может колебаться от 7 до 15% от размера арендной платы.

Среди таких организаций, которые берут на себя вопросы аренды недвижимости можно выделить два типа – управляющая компания и агентство недвижимости.

Управляющая компания предоставляет, как правило, следующие услуги:

  • поиск арендаторов;
  • заключение договора аренды и документальное ведение процесса аренды, сдача декларации;
  • получение арендной платы от жильцов и перевод средств собственнику недвижимости;
  • профессиональные консультации;
  • ремонт здания;
  • обслуживание здания и территории (уборка, стрижка газонов, чистка бассейнов и прочее);
  • страхование в случае неуплаты арендной платы арендодателем.

Разница в услугах агентства недвижимости и управляющей компании заключается в том, что управляющая компания отвечает за здание в целом, например, коммунальные услуги или за страховку, а агентство несет ответственность только за то помещение, которое сдается в аренду. Агентства недвижимости и управляющие компании заключают либо обычный договор аренды, либо договор гарантированной ренты. Договор гарантированной ренты заключается, как правило, на срок от 5 до 10 лет. Практика заключения договора гарантированной ренты распространена в странах Европы и выгодна если недвижимость приобретена в кредит. В таком случае оно может окупиться за несколько лет за счет дохода от аренды.

Центр услуг в Испании

Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

Купил апартаменты в Торревьехе: попробовал сдавать в аренду, рассказываю, что получилось

Жить на доходы от сдачи в аренду жилья можно, но это не всегда так выгодно и просто, как рассчитываешь изначально. Особенно много нюансов, если недвижимость находится за границей. Я попробовал, рассказываю, что из этого вышло.

Покупкой преследовал две цели ― сдача квартиры туристам в высокий сезон и наличие жилплощади, куда можно убежать от наших холодов зимой. Выбирал только одну страну ― Испанию, как‑то другие варианты и не рассматривал.

Первая причина ― дело было в 2015 г. и, хотя цены были уже не такими «вкусными», как в разгар кризиса, но они не достигли еще высоких докризисных значений.

Вторая причина ― ежегодный рост туристического потока. Третья причина ― идеальный климат: летом нет турецкой 40‑градусной жары, а зимой холода ограничиваются плюсовой 10‑градусной температурой. Количество солнечных дней ― 320, это тоже не слабо.

Также плюсы: в шаговой доступности вы найдете все, что необходимо для жизни, здесь вкусная кухня, лояльное отношение аборигенов к «пришельцам».

Выбрал курорт Торревьеху, точнее, изначально рассматривал несколько городов, но окончательный выбор остановил на этом: объект подошел по цене и расположению. Вообще, недвижимость на побережье Коста-Бланка, а курорт относится именно к этому региону, при прочих равных условиях стоит несколько дешевле, проверенно на собственном опыте, но не намного меньше, как об этом кричат некоторые риэлтерские агентства.

Читайте также:
Раздел земельного участка в натуре под ИЖС - в 2022 году

Стоимость апартаментов

Нашел жилье через риэлтора, хотя использовал и другие возможности. Остановил выбор на апартаментах общей площадью 70 кв. м. Квартира находится на 2 этаже 4‑этажного здания в 170 метрах от моря и в 10 минутах ходьбы от центра города. То есть, проблем с расположением нет вообще никаких, особенно, если сдавать жилье в аренду, в принципе, дальнейшие события доказали это ― туристам место нравилось. Стоимость составила 66500 €. Недвижимость вторичная, дом не старый, построен в 2010 г.

Немного о начинке. Апартаменты состоят из двух спален, гостиной и кухни, есть открытая терраса, площадью 5 кв. м и 1 санузел. Квартиру продали частично обставленную (оставили несколько кресел, кухонные шкафы, двухспальный диван). В подъезде лифт и охранная сигнализация. Территории как таковой нет, выходишь сразу на улицу.

Другие расходы

Как вы понимаете, сумма, которую я заплатил продавцу, была не окончательной: мне пришлось понести дополнительные расходы. Расскажу какие.

Услуги нотариуса
Взимаются в обязательном порядке, причем цену за свою работу они берут не с потолка, а ту, которую установило государство. В моем случае с меня взяли 670 €, что составило 1 %, но это не значит, что с квартиры в 500000 € возьмут 5000 €, там немного другие расчеты, я не вникал.

Пошлина
За регистрацию договора в реестре и изменение записи я заплатил 400 €, там тоже сумма зависит от стоимости жилья. Кому интересно, пошлина называется Registro de la Propiedad.

Налог при покупке вторички
При покупке вторички в Испании платится налог на передачу собственности. Для сообщества Валенсия он составляет 10 %. Итого, дополнительно пришлось отдать 6650 €.

Учитывайте также, что при переводе денег с вас, скорее всего, возьмут комиссию, иногда довольно приличную, мне пришлось заплатить 300 €.

Было еще несколько мелких плат ― за выписку из реестра, перевод, еще что‑то, просто не помню точно и не хочу вводить вас в заблуждение. К общим расходам можно добавить еще 100 €.

Выгодно ли сдавать в аренду

Как рассказывал, при покупке я рассчитывал вложить деньги не только в недвижимость, которая по моим расчетам должна была показывать неплохой рост, но и сдавать ее в аренду в сезон, в остальное время планировал жить, наездами.

В аренду жилье сдавал не сам, а через агентство (берут 15 % с каждой сделки). Почему? Чтобы самостоятельно сдавать жилье в Испании, нужно здесь постоянно находиться или найти таких квартирантов, с которыми можно было бы заключить долгосрочный договор хотя бы на 1 год. Но здесь нет каких‑то крупных учебных заведений, и основная категория долгосрочных арендаторов ― студенты ― отсутствует. В общем, пока у меня это сделать не получается.

Максимальный срок, на который удалось сдать апартаменты ― 3 месяца в 2017 г.: немецкая пара пенсионеров поселилась на все лето, идеальный вариант.

Расценки на лето 2019 г. установил следующие: 40‑55 € за сутки (июнь — август), 230‑300 € за неделю. Коммунальные услуги на мне. Апартаменты сдаются официально и с каждой сделки платятся налоги, взносы и т. д. Зимой цены падают примерно в 2 раза, но найти клиентов намного сложнее. Самые бойкие месяца ― июль и август, квартира практически не пустует. Наиболее популярный срок сдачи ― 10 дней. В принципе, за счет летних месяцев и зарабатываю.

Скажу так, ежегодно чистыми, за вычетом налогов, комиссий, коммуналки и прочих платежей у меня получается заработать примерно 2000 €. Это меньше 5 % от стоимости квартиры, на которые я рассчитывал, но чтобы получать больше, необходимо заниматься сдачей самостоятельно. У меня дела в России, поэтому пока «имею то, что имею».

Жизнь в Торревьехе

Зато каждую зиму на срок действия визы (90 дней) мы с женой живем в городе, где температура изменяется от +10 до +20 градусов и солнце светит практически каждый день. Это нравится. Сам город небольшой, но уютный, любителям древней архитектуры полезно будет посмотреть на форты и замки.

Население многонациональное, и по впечатлениям испанцев меньше половины. Много англичан, немцев, русских, южноамериканцев. Негатив по отношению друг к другу отсутствует.

Центрального отопления нет, но кондиционер с функцией обогрева справляется, если дополнительно включать электрообогреватель, то становится жарко, как в Ташкенте.

Жить здесь хорошо, была бы возможность, проводил бы больше времени. Немного не оправдались заработки от аренды, но занимаясь этим более плотно, вполне реально увеличить прибыль. Надеюсь, что в этом году вирус уйдет, и жизнь вернется в нормальное русло. Всем спасибо.

Сдача своего жилья в аренду в Испании – подводные камни

Часто приходится читать фразы из серии: “Возьму ипотеку, куплю домик в Испании, буду его сдавать и гасить ипотеку”. Или: “Куплю квартиру, с осени по весну буду ее сдавать, а летом буду сам приезжать”.

Так вот, по поводу “сдавать с осени по весну” – об этом лучше сразу забыть. Никому это жилье не будет нужно с осени по весну. Я знаю десятки квартир-домов, принадлежащих русским и пустующих в этот период, – владельцы не могут их сдать.

Если сдавать временно, то жилье будет (если будет) пользоваться спросом только в высокий сезон. Если сдавать постоянно, то вы туда летом сами приехать не сможете.

Теперь по поводу постоянной сдачи. Да, теоретически – это работает. Практически – вас с этим делом может ждать оглушительный облом. Нет, конечно, если купить квартиру в хорошем месте в Барселоне, где всегда есть устойчивый спрос на аренду, то вы ее, скорее всего, сможете сдать. (Другой вопрос, что из этого получится: о проблемах – ниже.)

Читайте также:
Роды в Финляндии для русских в 2022 году: стоимость, дают ли гражданство ребенку

Но если купить квартирку-домик где-нибудь на побережье, то и с постоянной арендой вполне могут быть проблемы: там нормальный спрос только в сезон, а в сезон хочется приехать самому. Да и если покупать недвижимость чисто под сдачу – тоже лучше не рассчитывать, что вам удастся нормально забить весь сезон без серьезных “дырок” в неделю-две-месяц, даже если вы дадите привлекательную цену. Это уж не говоря о том, что при сдаче жилья в сезон с этим надо конкретно работать: там будет куча всевозможных проблем.

И еще один момент, который нужно четко учитывать, строя радужные планы на покупку жилья под постоянную сдачу. В Испании очень своеобразные законы.

Представьте себе ситуацию. Вы сдали квартиру (дом) в постоянную аренду. Встречались с арендаторами – благообразные дедушка с бабушкой откуда-то из Валенсии. Или из Перу. Или из Зажопинска – неважно. Подписали стандартный контракт на постоянную аренду с пролонгацией до трех лет. Они заплатили за месяц вперед плюс депозит. И даже следующие два месяца исправно платили. А потом платить вдруг перестали. И коммуналку, которая первый раз пришла только через три месяца, не оплачивают.

Вы приезжаете к своему дому и пытаетесь с ними поговорить – арендаторы к вам не выходят, вас зайти не пускают и тут же вызывают полицию. Приезжает полиция. Заходит к ним в дом, эти люди показывают договор аренды, после чего полиция выходит к вам и говорит, чтобы вы отсюда быстро убирались. Если вы попытаетесь проникнуть на территорию своего дома – вас арестуют. (Это не шутки: вы не имеете права входить на территорию своего сданного в аренду жилья без приглашения арендаторов.)

В доме заканчивается солярка, на которой работает котел для горячей воды и отопления. Жильцы накупают электрических обогревателей и используют их круглосуточно: они все равно не собираются платить за электричество. Вы получаете счета за электричество на 700-800€ в месяц. Приходите в энергетическую компанию и просите отключить ваш дом от электричества. Вам говорят, что пока не могут это сделать – даже по вашему заявлению. Вот когда компьютер сообщит, что ваш дом нужно отключить за неоплату – тогда отключат. Но это может произойти не очень скоро.

Ну и в этом случае писать заявления в полицию бесполезно совершенно. Это не дело полиции – разбираться с вашими арендаторами. Это дело суда. И пока полиция не получит постановление суда о выселении жильцов – они и пальцем не пошевелят, законы такие. И до решения суда вы также не можете пытаться как-то повлиять на арендаторов: врываться в дом, ласково увещевать их с помощью бейсбольной биты и так далее – за это сами можете получить тюремный срок.

Поэтому вам придется по полной программе затевать судебную процедуру, причем еще и нанимать хорошего адвоката, чтобы попытаться как-то ускорить процесс. А процесс – небыстрый.

До первого заседания пройдет 6-8 месяцев. И дальше – зависит от поведения арендаторов. Если они явятся на суд и заявят, например, что они вам все прекрасно платят, только наличными и без расписок, – тогда будет назначено новое судебное заседание. Если они и на второе заседание явятся и снова будут возражать – может быть еще и третье заседание (причем каждое следующее – тоже через пару месяцев). И только на третьем заседании, если арендаторы не представят убедительных (а не голословных) доказательств своей правоты, будет постановление о выселении. Вот тогда полиция их выселит в 24 часа.

Впрочем, есть и нюанс. Если в арендуем доме живет хоть один малолетний ребенок, а арендаторы смогут доказать, что им больше негде жить, – вот такие суды могут затягиваться на годы, прецедентов было немало.

Я о подобных проблемах с арендаторами много читал на форумах, слышал от знакомых, и, более того, в подобную ситуацию попал один мой друг, так что я данную историю знаю во всех подробностях. Ему, правда, удалось получить уведомление о выселении арендаторов в первом же судебном заседании, но сколько там было потрачено нервов и денег – не передать. И расхлебывать потом это все ему пришлось долго, не говоря уж о том, что дом, который эти негодяи оставили в ужасном состоянии, пришлось ремонтировать. Можно, конечно, дальше судиться по поводу возмещения ущерба, но это вообще 3-5 лет без какой-либо гарантии результата.

Поэтому подумайте еще раз о светлой идее “куплю квартирку в Испании, буду сдавать – через несколько лет ее окуплю”. Это очень мало у кого получается. Точнее, я не знаю вообще ни одного человека, которому это удалось. (Впрочем, понятно, что у меня выборка – нерепрезентативная.)

Но есть и более интересный вариант, о котором российские покупатели жилья почти ничего не знают. Я о данном явлении также неоднократно читал на испанских форумах, но думал, что это просто такие страшилки – мол, не может быть такого. А потом это фактически своими глазами наблюдал на примере другого друга, который купил дом в Испании.

Представьте себе ситуацию. Вы купили дом или квартиру в Испании. Ну, вложение денег. Жилье пока стоит совершенно пустое, а вы планируете где-то через полгодика приехать, покупать мебель и всячески обустраиваться.

Приезжаете – веселый и довольный, – а в вашем доме (квартире) живут совершенно посторонние люди. Причем явно, так сказать, деклассированные элементы. Кто они – неважно: испанцы, румыны, поляки, русские или марокканцы.

Читайте также:
Долгосрочная виза во Францию: как оформить самостоятельно?

Важен сам факт: вы приехали в свое жилье, а там живут какие-то посторонние люди. И дверь вы не можете открыть – замки давно поменяли.

Что дальше вы будете делать? Вызывать полицию? Можно не трудиться, полицию раньше вас вызовут они. Приедет полиция. И даже если вы сможете им объяснить, что происходит (на испанском), полиция первым делом зайдет в дом. Там захватчики покажут свои документы и нацарапанный левой пяткой договор об аренде вашего дома (квартиры) с поддельной вашей подписью. Более того, там договор спокойно может быть не с вами, а с, например, Хосе Антонио Домингесом Бандерасом – наплевать. Это не играет особой роли.

Что бы вы там потом ни говорили полиции, как бы ни доказывали, что вы владелец, а это непонятно кто, ответ будет простой: идите в суд, там будут разбираться, арендаторы они или нет.

И дальше – вся та же судебная бодяга на несколько месяцев. Только на этот раз это даже не арендаторы, которые прекратили платить, а обычные захватчики.

Если бы я подобную ситуацию не видел бы собственными глазами – ни за что не поверил бы в то, что такое возможно. Тем не менее это факт: подобные истории по всей Испании (да и не только там: об аналогичных случаях мне рассказывали, например, в Бельгии) происходят – не особенно часто, но бывает. И местные мне это тоже неоднократно подтверждали. Более того, местные мне сами говорили, что когда я с семьей в очередной раз уезжаю в Москву – обязательно нужно оставлять кого-то, чтобы человек приходил, открывал шторы и демонстрировал, что дом жилой, а не стоит пустой.

На вопрос, а что тогда мешает захватчикам вселиться, например, в тот момент, когда мы ушли в магазин, местные объясняли, что тут все работает как-то по-другому: в таком случае негодяев повинтит полиция по факту взлома и присутствия при этом в доме ваших личных вещей – по этой причине всегда захватывают только пустующие строения и квартиры, причем присматриваются к ним довольно долго, чтобы убедиться в том, что жилье действительно необитаемое и там нет личных вещей хозяев.

Ну и, понятное дело, опасность захвата тем меньше, чем выше статус района с вашим жильем и чем гуще он населен. Как правило, для захвата выбирают или удаленные пустые дома, стоящие где-нибудь на горе, или заброшенные строения в “плохих” районах.

Я, собственно, к чему это все пишу? К тому, чтобы потенциальные и состоявшиеся покупатели представляли, какие подводные камни здесь бывают. Конечно, у одних вполне получается сдавать дом (квартиру) на постоянной основе и они никаких проблем не имеют – я очень рад за них. Наша домохозяйка-каталанка с нами тоже никаких проблем не имела и, когда мы сказали о том, что съезжаем, чуть ли не со слезами на глазах просила найти ей для аренды русских – мол, русские, они такие классные. Мы никак с ней не спорили по поводу того, какие русские классные, но предупредили, что как все испанцы очень разные, так и русские тоже могут попасться проблемные. А могут и не попасться.

Впрочем, знаю немало историй о том, как владельцы недвижимости, поработав с русскими-украинцами после, например, марокканцев, говорят, что теперь будут сдавать только русским-украинцам. Из серии: “Мать твоя – чистюля, дай бог каждому!”

В общем, тут нужно хорошо понимать четыре простые вещи.

1. Сдавать в сезон квартиру-дом не так уж и просто, а финальный результат спокойно может быть нулевым: расходы сожрут прибыль или же прибыль будет незначительной на фоне серьезных затрат времени и нервов.

2. Сдавать квартиру-дом в несезон и самому жилье использовать в сезон не слишком реально.

3. Сдавать квартиру-дом на постоянной основе может быть сопряжено с серьезными проблемами.

4. Держать в Испании пустующую квартиру-дом опасно: есть шанс ее захвата, потом замучаетесь этих негодяев выселять.

Сдача квартиры в аренду в Испании: выгодно ли сдавать жилье

Сдача квартиры в аренду в Испании — возможность не только окупить расходы на владение недвижимостью за границей (помимо затрат на оформление покупки, вас ожидают ежегодный налог IBI и взносы в сообщество жильцов), но и повысить свой пассивный доход. Кто-то из соотечественников задумывается об этом варианте из-за того, что в Королевство приезжает лишь на лето, и большую часть времени апартаменты нерациональным образом пустуют. Есть и те, кто целенаправленно приобретает жилые объекты в востребованных с точки зрения работы или туризма городах — Барселоне, Мадриде, Валенсии, — надеясь впоследствии получать высокую и стабильную прибыль от ренты. Звучит заманчиво, не правда ли?

Хотите узнать, как в Испании сдать квартиру в аренду действительно на выгодных условиях и на что обратить внимание, чтобы грамотно организовать этот процесс в чужой стране и не запутаться в законах?

Тогда читайте нашу новую статью, подготовленную в сотрудничестве с юристами и риэлторами компании Barcelona Realty Group, которые специализируются на вопросах местных нормативов, разрешении жилищных споров, эффективном продвижении объектов на профессиональных порталах и составлении грамотных контрактов.

Тенденции на рынке недвижимости

Существует три легальных способа сдавать жилье в солнечном Королевстве:

на долгий срок — по новому закону 2019-го года договор с квартиросъемщиком заключается как минимум на пять лет

на короткий период — от тридцати дней до одиннадцати месяцев

Читайте также:
Хофбройхаус: самая популярная пивоварня в мире

по дням и неделям при наличии специальной туристической лицензии — в Испании ее запрашивают в мэрии.

Несколько лет назад во многих регионах (практически все побережье Каталонии) выдача подобного разрешения была полностью приостановлена с целью прекратить спекуляции на рынке и защитить спокойствие местных жителей — шум и постоянные вечеринки иностранцев до утра мало кому из соседей по нраву. Еще недавно этот вариант аренды был одним из самых прибыльных, пока коронавирус не свел на нет какую-либо возможность путешествовать. Как результат, многие хозяева, некогда с легкостью получавшие большие деньги через сервисы Booking и Airbnb, сейчас готовы сдать апартаменты в Испании по обычному договору на длительный период.

Квартиры для не туристической аренды в эпоху пандемии продолжают оставаться наиболее востребованными в крупных мегаполисах, куда стекаются студенты, высококвалифицированные специалисты, культурная интеллигенция. Самыми дорогими городами Королевства по-прежнему остаются Барселона и Мадрид. Цены на жилье там не всем по карману, поэтому молодежь предпочитает снимать апартаменты в складчину с несколькими друзьями. Возникла даже новая ниша для риэлторов — подбор не квартиры, а отдельной комнаты для долгосрочного проживания.

Локдаун и массовый переход компаний на удаленку обусловил еще одну интересную тенденцию — рост спроса на дома в благоустроенных пригородных зонах с собственным садом или террасой и хорошим естественным освещением. Экономичные, но тесные и темные однокомнатные апартаменты теряют в популярности. Люди готовы доплачивать за продуманную планировку, большее количество метров и дополнительную инфраструктуру на общественной территории комплекса.

Старый новый закон и указ о регулировании цен в Каталонии

Актуальные правила по сдаче квартир в Испании прописаны в декрете от марта 2019-го года. Он отменяет ключевые положения реформы 2013-го года, которые были нацелены на стимуляцию рынка аренды, и возвращается к ранее действовавшим постулатам, в первую очередь защищающим интересы арендаторов, а не владельцев.

Отныне минимальный срок длительного договора на жилье снова составляет не три, а пять лет (если собственник — физическое лицо) или целых семь лет (если хозяин — юридическое лицо). Помимо этого, гарантийный залог (fianza) теперь не может превышать размер двухмесячной ренты, а процедура выселения недобросовестных жильцов только усложнилась.

В Каталонии по правам собственников ударила еще и новая поправка от 22 сентября 2022 года: теперь арендодатели наиболее густонаселенных или туристически востребованных городов области не могут свободно устанавливать цену, а должны рассчитывать ее согласно официальному индексу (Indice de la Agencia de la Vivienda de Cataluña). Результат напрямую зависит от метража, расположения, количества комнат, года строительства объекта, но обидным образом не учитывает целый ряд важных факторов: недавно сделанный ремонт, отделку, конкретные детали интерьера.За отклонение от рекомендованной стоимости введен штраф от 3000 до 90000 евро. Многие владельцы жалуются, что формула расчета запутана, зачастую несправедливо обесценивает качественную недвижимость для сдачи в аренду в Испании и лишает их всякого стимула заниматься этим бизнесом.

Жилье в долгосрочную аренду

По действующему закону, контракт заключается как минимум на пять лет. Вернуть квартиру в свое пользование раньше времени владелец сможет, лишь доказав, что она в экстренном порядке нужна ему для собственного проживания.

Имейте в виду, что далеко не быстро в Королевстве происходит и процедура выселения недобросовестных арендаторов и оккупантов. Презумпция невиновности применяется именно в отношении лица, непосредственно занимающего спорную жилую площадь. Если владелец, проживающий за пределами своей квартиры, выдвигает обвинение, именно он и должен взять на себя все хлопоты доказать это в суде и оплатить необходимые в процессе разбирательства расходы.

Для поиска надежных жильцов, проверки их документов и грамотного составления договора советуем обращаться в надежные агентства по недвижимости. Так, на сайте barcelona.ru есть специальная форма связи для владельцев, где можно задать любой вопрос по теме нашим опытным специалистам — в том числе о том, как сдавать квартиру в Испании, живя в России. Мы также предлагаем абсолютно бесплатно разместить объявления Вашего объекта на лучших местных (Idealista, Habitaclia, Fotocasa) и зарубежных порталах. Агентство отфильтрует несерьезных клиентов, организует все показы, а далее вместе с юристом подготовит контракт, тщательно проверив документы кандидата и его платежеспособность. В договоре мы всегда советуем прописать состояние квартиры и приложить актуальные фотографии интерьеров, а также уточнить, в каких случаях ущерб оплачиваете вы, а в каких — арендатор.

Краткосрочная сдача недвижимости в Испании

Иными словами, сезонный тип аренды. Договор составляется на период от одного до одиннадцати месяцев.

Сейчас все больше собственников предпочитает именно этот вид контракта с возможностью продления — так у них есть возможность присмотреться к квартиранту и гораздо быстрее найти ему замену и попросить съехать в случае конфликтов.

Получение туристической лицензии

Анонсировать жилье на таких порталах, как booking и airbnb, без указания номера специального разрешения запрещено. Запрашивать его следует в мэрии, предварительно собрав требуемый пакет документов.

Прежде всего, вам нужно будет предоставить сертификат о статусе жилого помещения (cedula de habitabilidad). Также апартаменты должны быть меблированы, иметь оборудованную бытовой техникой кухню, термо- и звукоизоляцию, список телефонов экстренной помощи и план эвакуации на входной двери, Если квартира находится выше третьего этажа, в здании должен быть лифт.

Дополнительные критерии зависят от категории, на которое претендует ваша квартира или дом (стандартная, высшая и люкс).

В лицензии будет прописано максимально допустимое количество постояльцев. Управляющие инстанции могут прийти с проверкой в любое время. В случае нарушений грозит штраф и изъятие разрешения.

С 2018-го года во многих испанских городах выдача подобных лицензий полностью приостановлена из-за недовольства соседей. Возобновить ее планируют на новых условиях — лишь в случае ходатайств от владельцев не отдельных апартаментов, а целых зданий.

Читайте также:
Работа в Норвегии для русских: нефтяные вышки вахтой за рубежом в 2022 году

На что обратить внимание, подписывая контракт с арендатором

Прежде всего, нужно проверить платежеспособность претендента: запросить его паспортные данные, информацию о доходах, трудовой договор. Если человек не работает, можно попросить его оплатить жилье сразу на несколько месяцев вперед или потребовать дополнительную информацию о спонсорах. При малейших сомнениях, советуем проконсультироваться с юристом.

В самом начале переговоров стоит также поинтересоваться семейным положением кандидата и узнать, есть ли у него домашние животные, если для вас это принципиально. Нюансы относительно мебели, расходов на содержание квартиры, возможности расторгнуть контракт без штрафных санкций важно скрупулезно обсудить заранее и четко прописать.

Сдача квартиры в аренду Испании — на какие налоги и расходы обратить внимание

Любой собственник жилья в Королевстве оплачивает:

IBI, Impuesto de Bienes Inmuebles (ежегодный налог на владение недвижимостью, которая рассчитывается исходя из кадастровой стоимости)

Gastos de comunidad (взносы в сообщество владельцев в случае многоквартирного дома или урбанизации): зависят от количества услуг в вашей общественной зоне. Сюда относятся уборка подъезда, содержание лифта, бассейна, услуги портье или садовника.

Страховку (seguro de hogar): в среднем, 500 евро в год.

Отдельного налога на сдачу жилья в аренду в Испании нет, но свой заработок от ренты обязательно нужно указывать при подаче ежегодных подоходных деклараций. Резиденты заполняют модель номер сто для оплаты IRPF, Impuesto sobre la renta de las personas físicas. Собственники-нерезиденты, находящиеся в Королевстве менее ста восьмидесяти трех дней в году, должны предоставлять двести десятую модель для IRNR, Impuesto sobre la renta de no residentes.

При заполнении подобных документов, советуем проконсультироваться с профессионалом по фискальным вопросам. От сдачи жилья в аренду налог в Испании не всегда увеличивается в разы: в некоторых случаях можно умело компенсировать расходы на содержание квартиры (например, оплаченный владельцем ремонт).

Где искать арендаторов

В Испании существует несколько эффективных порталов для публикации недвижимости: Idealista, Fotocasa, Habitaclia, Yaencontre. Несмотря на то, что вы сможете без проблем зарегистрировать информацию о своем объекте на этих сайтах самостоятельно, без постоянного обновления она может затеряться среди конкурентов уже через пару дней.

Именно поэтому имеет смысл обратиться в хорошее агентство, которое платит регулярную квоту порталам за пакет с более мощным позиционированием и широким охватом. В компании Barcelona Realty Group услуга публикации, а также сессия профессионального фотографа и юридическая поддержка при составлении контракта обойдется владельцу все так же бесплатно — комиссию по итогам сделки мы берем не с арендодателя, а с квартиросъемщика.

Сколько можно заработать: пример расчета

При калькуляции ключевым является соотношение ренты к той цене, по которой собственник приобрел свой объект недвижимости.

Допустим, мы купили однокомнатную квартиру площадью 50 м2 в пятиэтажке, в периферийном районе Барселоны Эль Клот за 200000 €. Согласно официальному индексу, сдать квартиру с подобными характеристиками можно примерно за 700 € в месяц. В таком случае, наши поступления за год составят 8400 €, а рентабельность брутто (84000/200000 х 100%) выйдет 4,2%.

Чтобы рассчитать чистую рентабельность, из годовой прибыли нужно вычесть наши основные расходы (ежегодный налог IBI, коммунальные взносы, страховка и суммы на экстренные случаи ремонта и поддержания состояния крупной бытовой техники и т.д.), Для маленькой квартиры в здании без лифта с небольшим количеством жильцов они не превысят 2000 €. Итого, чистая прибыль получится 6400 € с рентабельностью всего 3,2%.

Если речь идет об аренде виллы, формула расчета будет аналогичной, с тем лишь отличием, что вам как хозяину не придется платить gastos de la comunidad. При этом следует закладывать большую сумму на поддержание состояния дома и расходы, связанные с бассейном, садом, починкой фасада, крыши и прочее.

Выгодно ли сдавать квартиру в Испании

Как видно из приведенных выше расчетов, прибыльным аренда может быть только когда владелец свободен устанавливать стоимость ренты без каких-либо ограничений и штрафных санкций со стороны властей.

Сейчас же практически во всех крупных городах Европы (Рим, Париж, Берлин) наблюдается обратная тенденция: ужесточение контроля за рынком и законы, стремящиеся гарантировать защиту и доступ к жилью широким слоям населения, тем самым сводя на нет привлекательность этого бизнеса в целом.

В 2022-ом году в Испании подобные социальные поправки ввели в Каталонии. Валенсийское сообщество, Балеарские и Канарские острова готовят похожие декреты. Согласны с необходимостью хотя бы небольшого контроля за ростом цен на рынке арендного жилья также в стране Басков и Наварре.

В краткосрочной перспективе пока лишь Мадрид продолжает оставаться раздольем для инвесторов — и местные, и региональные власти пока высказываются против ограничения подобного коммерческого сегмента.

Какое жилье лучше всего покупать для сдачи в аренду

Советуем обратить внимание на две стратегии, которые являются залогом успеха в этом бизнесе и работают для любого региона Испании:

Имеет смысл покупать непривлекательные в качестве постоянного жилья объекты с устаревшей планировкой по низким ценам, делать в них ремонт и далее сдавать. Важно, чтобы расположены они были в районах с хорошей инфраструктурой и развитой транспортной сетью, лучше всего — недалеко от центра, вблизи от исторических достопримечательностей, учебных заведений, офисов. В Барселоне это кварталы Раваль и Борн, где всегда с удовольствием селятся студенты и пока еще не обремененные семьями молодые профессионалы.

Вкладываться также стоит в покупку более современной и статусной недвижимости в спокойном и респектабельном квартале мегаполиса или престижной пригородной зоне. Важную роль сыграют хорошее дневное освещение, наличие просторной террасы и паркинга, приятные интерьеры. Таким образом, вы привлечете совершенно другой класс арендаторов — пары среднего возраста с достатком, пока еще не имеющие возможности приобрести собственное жилье подобного уровня, но готовые платить хорошие деньги за аренду. В связи с пандемией и переходом на удаленку во многих компаниях эта тенденция набирает обороты — люди активно ищут возможность переехать в квартиры с лучшими условиями.

Читайте также:
Роды в Финляндии для русских в 2022 году: стоимость, дают ли гражданство ребенку

Еще один совет — не экономьте на качестве бытовой техники, важных элементов отделки (замки, входная дверь, остекление), проводке, нагревателях воды и прочее. Таким образом они прослужат дольше, и вам не придется каждый год тратиться на их срочную починку.

Как сдать жилье в аренду в Испании

Испания – одна из самых многообещающих стран с точки зрения сдачи жилья в аренду. Всего более 20% жилья в Испании снимается, и в некоторых городах, например, в Мадриде, Малаге и Барселоне, этот процент доходит до 40. Испания привлекает своим туристическим и деловым потенциалом множество инвесторов, купить квартиру в Барселоне – это всегда выгодная инвестиция. В том случае, если квартира сдается в аренду, то средняя рентабельность – 5-6% в год.

Виды аренды

В Испании одинаково распространены два вида аренды – долгосрочная, рассчитанная на местных жителей или студентов, и краткосрочная, чаще всего через туристические порталы. В обоих случаях можно сдавать квартиру целиком или по комнатам. Какие есть плюсы и минусы у разных видов аренды?

Плюсы и минусы долгосрочной аренды

Долгосрочная аренда менее рентабельна, зато более надежна, к тому же собственник не обязан постоянно присутствовать в том же городе или стране. Это идеальный вариант для тех, кто хочет приобрести недвижимость в Испании и получать с нее прибыль, при этом проживать в другой стране мира.

Плюсы и минусы краткосрочной аренды

Краткосрочная аренда, особенно если мы говорим о популярных туристических курортах, намного более рентабельна, 9-15% ежегодно. Средняя занятость подобных квартир в Испании – 90 %. С другой стороны, туристические апартаменты требуют неусыпного надзора и заниматься этим должен либо собственник, либо ему придется нанять управляющего, что подразумевает дополнительные расходы. Кроме того, не стоит забывать, что во многих городах Испании стараются ограничить число туристических квартир, поэтому существуют проблемы с получением лицензии, а нелегальная сдача квартиры туристам – рискованное предприятие, которое влечет за собой штрафы до 100 000 евро.

Итак, самая выгодная аренда – краткосрочная и покомнатная, самая надежная и беспроблемная – долгосрочная аренда квартиры целиком.

Курорты Коста Брава – одно из лучших мест для краткосрочной аренды

Как сдать жилье в аренду на долгий срок: основные шаги

После того, как собственник определился с видом аренды, следующий шаг – обратиться в агентство недвижимости. Недвижимость сдается исключительно по договору, и чтобы обезопасить себя от неудачных квартирантов или проблем с законом, настоятельно рекомендуем воспользоваться услугами грамотного риелтора. Риелтор получает комиссионное вознаграждение от арендатора.

Собственник имеет право выбрать жильцов, изменить стандартные условия договора и указать ту стоимость квартиры и сумму залога, которую считает нужной. Стандартная сумма залога в Испании – это стоимость двух месяцев аренды, тем не менее, можно потребовать и стоимость 3-6 месяцев аренды в определенных случаях. Отметим, что существенная часть испанской недвижимости сдается без мебели и с минимумом бытовой техники (или без нее), таким образом, арендодатель не обязан вкладываться. С другой стороны, наличие качественной и красивой мебели квартиры повышает стоимость аренды примерно на 15-20%.

Как сдать жилье в аренду на короткий срок: основные шаги

Если собственник сделал выбор в пользу краткосрочной туристической аренды, то в первую очередь он должен ознакомиться с законодательством региона, где расположена недвижимость. Например, в Барселоне в настоящей момент туристическая аренда невозможна, так как с 2017 года установлен мораторий на выдачу новых лицензий. Тем не менее, есть множество регионов и городов, где не требуется лицензия на краткосрочную аренду или получить ее не составляет особых проблем. В каждом конкретном случае стоит проконсультироваться с юристом. В регионах существует свой перечень требований к туристическим квартирам – например, на Коста Брава все комнаты должны быть оборудованы кондиционерами, а в Мадриде минимальный срок аренды – 5 суток.

В Мадриде для сдачи жилья в аренду не требуется лицензия

Налоги и другие расходы

Как собственники, которые сдают квартиру на короткий срок, так и те, кто предпочел долгосрочную аренду, одинаково должны платить налоги. Наличие недвижимости и доходы от аренды подаются в налоговой декларации каждый год в июне. Аренда, как долгосрочная, так и краткосрочная, облагается налогом в сумме 24% от полученного дохода. Для резидентов страны возможны определенные вычеты (стоит проконсультироваться со специалистом). Кроме того, добавляется налог на владение имуществом для физических лиц, 2% от кадастровой стоимости недвижимости. Другие возможные расходы – расходы на ремонт дома и жилья и коммунальные расходы. В случае с кратковременной арендой основными расходами будут коммунальные платежи и услуги клининг-сервиса.

Аренда квартиры в Испании

Сдавать жилье в Испании в аренду – это крайне рентабельной предприятие, кроме того, оно не предполагает долгого бюрократического процесса. Наши специалисты помогут разобраться в тонкостях испанского законодательства и подберут тот вариант аренды, которые принесет максимум дивидендов и минимум хлопот. Сотрудничество с Lusa Realty – гарантия удачной сдачи жилья в аренду.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: