Инвестиции в рынок недвижимости Швейцарии: что и где покупать для сдачи в аренду

Среди состоятельных выходцев из СНГ недвижимость в Швейцарии пользуется большим спросом. Объектами или бизнесом в этой стране владеют, например, президент фонда «Сколково» Виктор Вексельберг, дочь президента Узбекистана Гульнара Каримова, бывший «Норильского никеля» Андрей Клишас, владелец Volga Group Геннадий Тимченко и другие.

У инвестиций в недвижимость Швейцарии есть немало достоинств:

— Политическая стабильность в стране.

— У Швейцарии сильная и устойчивая экономика. Инфляция — одна из самых низких в мире (в течение последних двух лет не превышает 1%). Безработица — одна из самых низких в мире (3% в 2013 году).

— Очень развита банковская система: около десятой части мирового капитала хранится в швейцарских банках. Кроме того, Цюрих и Женева входят в десятку крупнейших мировых финансовых центров.

— Низкие ставки по ипотечным кредитам (около 3%).

— Высокое качество жизни. По данным компании Mercer, Берн, Женева и Цюрих стабильно входят в число городов мира с лучшим качеством жизни.

— Рост цен. По данным Knight Frank, в III квартале 2013 цены на жилье выросли на 3,2% в годовом исчислении.

Жилье для инвестиций: только для резидентов или юридических лиц

В Швейцарии есть ограничения на покупку жилья иностранцами (см. статью «Закон „Лекс Коллер“: ограничения для иностранных покупателей недвижимости в Швейцарии»). Иностранцы без ВНЖ могут покупать дома и квартиры только в некоторых кантонах, для этого они должны получить специальное разрешение (квоту). Для приобретения земельного участка тоже нужно разрешение. Покупать жилую недвижимость для инвестиций могут только те, у кого есть постоянный вид на жительство категории C. Исключение — проект Andermatt Swiss Alps (в городе Андерматт кантона Ури), где приобретать объекты могут любые категории инвесторов, независимо от резидентского статуса, и квоты при этом не требуются. Проект включает 490 апартаментов, вилл, 6 пятизвездочных отелей и несколько четырехзвездочных. Также будут построены магазины, спортивный комплекс, и многое другое. Кроме того, чтобы купить жилье для инвестиций без квот, можно оформить сделку на компанию, котирующуюся на швейцарской фондовой бирже, или на инвестиционный фонд недвижимости.

Большинство швейцарцев живут в съемных квартирах, поэтому спрос на арендное жилье всегда высок. В частности, особенно сильно чувствуется нехватка квартир в Женеве, где на каждое свободное помещение немедленно находится чуть ли не десяток потенциальных арендаторов. Квартиры в Швейцарии обычно сдаются без мебели. Однако кухни предлагаются уже с плитой, холодильником и посудомоечной машиной. Стоимость аренды зависит от кантона, возраста дома и состояния жилья.

Стоимость аренды и доходность квартир площадью 120 м² (2012) Данные Global Property Guide

Аренда, евро/м² в год	Доходность, %
Женева	370	2,94
Цюрих	358	3,50

Квартиру площадью до 120 м² можно купить в среднем за 600 тыс. швейцарских франков (почти 500 тыс. евро). Средняя — 3,6%. Средняя квартира в Швейцарии сдается примерно за 1 800 франков (почти 1 500 евро) в месяц. Если учесть риски простоя и расходы на содержание, доходность составит 2,8% (1 400 франков) в месяц. Продав квартиру через 10 лет, можно заработать еще около 200 тыс. франков на приросте капитала.

В Швейцарии стоимость аренды должна соответствовать реальной ситуации на рынке, и арендатор может обжаловать в суде размер платы за жилье. Существует также максимальная арендная ставка, которую нельзя превышать. Ее совместно устанавливают ассоциации арендаторов и собственники. Так происходит, например, в кантонах Вале, Во, Женева, Невшатель, Фрибур и Юра.

Доход от аренды облагается налогом. Ставки зависят от кантона, в котором находится недвижимость. Самые низкие ставки корпоративного налога — в кантонах Нидвальден и Люцерн (в среднем 10,6%), Обвальден (11,1%), Швиц (11,6%) и Цуг (12,8%), самые высокие — В кантонах (20,2%) и Женева (21,4%). Что касается подоходных налогов для физических лиц, то самые низкие ставки — в кантонах Цуг, Швиц и Обвальден (23–24%), самые высокие — в Женеве (почти 45%).

Нередко инвесторы берут ипотеку. По данным банка UBS, каждый пятый кредит берется теми, кто планирует сдавать недвижимость в аренду — будь то квартира или дом на одну семью. С 2006 года доля таких заявителей выросла с 16 до 22%.

Коммерческая недвижимость: офисы, магазины или отели — всё без ограничений

Эксперты рекомендуют вкладывать средства в коммерческие объекты. На это есть несколько причин:

— иностранцы могут приобретать коммерческую недвижимость без ограничений, и для этого не требуется разрешение;

— доходность выше, по сравнению с жильем;

— можно перепродать в любой момент, в то время как жилье можно продать минимум через пять лет после покупки.

«При выборе инвестиционного объекта нужно обращать внимание на следующие детали: если проект выглядит чересчур привлекательным и обещаны проценты выше, чем на рынке, то стоит задуматься о реальности такого предложения. Швейцарский рынок недвижимости ценится своей стабильностью и небольшими колебаниями в стоимости, поэтому заработать „золотые горы“ здесь невозможно. Недвижимость в Швейцарии — это, прежде всего, надежное вложение средств. Очень важно учитывать и то, как будет приобретаться недвижимость: хитрые схемы могут быть раскрыты и купленную недвижимость можно просто потерять, поэтому следует сотрудничать с проверенными компаниями, чтобы избежать неприятных ситуаций» говорит Ирина Симонян, директор по маркетингу компании Henley Estates в России.

По данным Ernst & Young, в 2013 году офисы чаще покупали в Цюрихе и Женеве (по 26% опрошенных),в Базеле (16%), а также в Берне и Лозанне (по 5%). Офисы и торговую недвижимость лучше покупать именно в этих городах, поскольку спрос на коммерческие площади там выше, а арендаторы платят вовремя. Стабильную стоимость аренды не может надолго поколебать даже спад экономической активности, ведущий к росту пустующих помещений. Кроме того, интересны для инвестиций в коммерческую недвижимость кантоны Аргау, Вале, Во, Люцерн, Фрибур и Цуг.

Стоит иметь в виду, что в Цюрихе огромного спроса со стороны инвесторов , как правило, на 1,5–2% ниже, чем других городах Швейцарии. Зато аренда там самая дорогая в стране. Например, офисы сдаются в среднем за 620 евро/м² в год, магазины на самой дорогой улице, Банхофштрассе — за 7 262 евро/м² в год.

Аренда и доходность коммерческих объектов (по состоянию на декабрь 2013) Данные Cushman & Wakefield

Офисы		Магазины
Аренда, евро/м² в год	Доходность, %	Аренда, евро/м² в год	Доходность, %
Базель	286	4,50	2 366	4,35
Женева	653	4,25	3 264	4,25
Цюрих	620	3,75	7 262	3,80

Договоры аренды заключаются в Швейцарии, как правило, на пять лет с возможностью продления на такой же срок; в крупных проектах, например в торговых центрах, распространены фиксированные договоры аренды на лет.

Рекомендуется покупать уже сданные в аренду офисы и торговые центры, а также приобретать готовый бизнес.

«При выборе инвестиционного объекта нужно учитывать, кто и как будет им управлять. Надежными считаются, например, вложения в номера сетевых отелей на горнолыжных курортах. Такие вложения могут иметь гарантированную доходность и возможность полного управления со стороны» говорит Ирина Симонян.

Миллионы за квадрат: сколько стоит домик в Швейцарских Альпах

Горы занимают почти две трети территории Швейцарии, а горнолыжные курорты этой страны можно назвать настоящим раем для туристов. По данным Knight Frank, посещаемость Швейцарских Альп в 2018–2019 годах увеличилась на 10,6% (для сравнения, Французских Альп — на 5,3%). Данный рост отразился на рынке недвижимости: увеличился спрос на аренду, выросли цены на недвижимость.

Вместе с экспертами по зарубежной недвижимости рассказываем об особенностях покупки жилья в Швейцарии.

Ограничения для иностранцев

В Швейцарии свыше десятка горнолыжных курортов, которые известны на весь мир высококлассными трассами, уровнем сервиса и цен. Некоторые любители горнолыжных курортов не просто приезжают из года в год в Швейцарские Альпы покататься на лыжах, но и становятся владельцами недвижимости.

Для нерезидентов в Швейцарии действуют ограничения при покупке недвижимости. Они отражены в законе «Лекс Коллер» (Lex Koller), названном по имени бывшего президента Швейцарии и инициатора закона Арнольда Коллера. По «Лекс Коллер», иностранцами считаются граждане стран, не входящих в Европейский союз (ЕС) и Европейскую ассоциацию свободной торговли (ЕАСТ), и не имеющие вид на жительство (ВНЖ) в Швейцарии. Таким иностранцам запрещено покупать жилье для инвестиций и землю под застройку. «Нерезиденты могут приобретать курортное жилье, но только при наличии квот и только в некоторых кантонах. Коммерческую недвижимость в Швейцарии могут приобретать без ограничений любые категории покупателей», — пояснила руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

Несмотря на сложности при покупке, Швейцария обладает рядом преимуществ: политическая стабильность, сильная и устойчивая экономика (инфляция и безработица — одни из самых низких в мире), развитая банковская система, низкие ипотечные ставки (на уровне 3%) и высокое качество жизни. По этим причинам многие состоятельные люди, в том числе россияне, выбирают Швейцарию для постоянного проживания и покупки недвижимости. Согласно данным швейцарских властей, граждане России чаще других иностранцев получают гражданство Швейцарии. Доля россиян, получивших швейцарское гражданство с 2011 по 2017 год, составила 10,28%.

Недвижимость как способ сохранения капитала

Решение о покупке шале или апартаментов на горнолыжном склоне в качестве актива часто бывает продиктовано эмоциями. Однако инвестиционная целесообразность такой покупки сейчас кажется все более убедительной, рассказала директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева. «За последнее десятилетие средний рост цен на элитную недвижимость в Альпах составил 19%, превысив показатели по ряду ведущих мировых городов», — отметила она.

Все больше покупателей рассматривают швейцарскую недвижимость как возможность снизить валютные риски и сохранить капитал. Согласно подсчетам Savills, свыше трети собственников элитных квартир и шале на горнолыжных курортах зарабатывают на недвижимости, сдавая ее в аренду. Средняя доходность составляет 2,9–5% (.pdf). Заработок может быть увеличен, если сдавать недвижимость в краткосрочную аренду.

Для сравнения: ставки в швейцарских банках находятся на отрицательном уровне (-0,75%). Поэтому многие состоятельные покупатели инвестируют в недвижимость. Среди требований к домам на горнолыжных курортах — удобная транспортная доступность, низкие ипотечные ставки, простые условия аренды, стабильные или растущие цены и хорошая ликвидность рынка для упрощения будущей стратегии выхода, добавила Марина Шалаева.

Несколько миллионов за квадрат

Цены на швейцарских горнолыжных курортах (как и в целом в Швейцарии) одни из самых высоких в мире. По данным Savills, сразу три швейцарских курорта (Санкт-Мориц, Вербье и Андерматт) входят в десятку самых дорогих горнолыжных курортов мира. Цена «квадрата» в них составляет от €23,9 тыс. до €29,3 тыс. (1,7-2,1 млн руб.). По оценкам Knight Frank, лидерами по росту цен среди альпийских горнолыжных курортов стали швейцарские курорты Виллар (+6% по итогам 2018 года) и Вербье (+3,4% по итогам 2018 года).

Цена 1 кв. м элитной недвижимости на горнолыжных курортах в Швейцарских Альпах

Недвижимость в Швейцарии. Обзор и цены. Причины высокого спроса

Почему рынок недвижимости Швейцарии пользуется популярностью

Швейцария всегда была местом стабильности и процветания во все времена. Прекрасные показатели экономического развития на протяжении последних ста лет, политическая стабильность и крупнейшие в мире золотовалютные резервы (3-е место в мире) сделали Швейцарию самым привлекаемым местом для частных инвестиций.

Помимо очарования и красоты как место отдыха, Швейцария привлекает международное сообщество своей общей экономической и политической стабильностью, хорошо охраняемыми природными ландшафтами, системой образования мирового класса и низким уровнем преступности.

Но насколько сложно на самом деле купить жилой дом или дом для отдыха в Швейцарии, если вы не швейцарец? Очень тяжело. На самом деле без разрешения практически невозможно. В отличие от других альпийских стран, таких как Франция, Италия, Австрия или Германия, Швейцария не является частью ЕС и поэтому приняла законы, ограничивающие приобретение зарубежной собственности.

Правило Lex Koller в Швейцарии — это давний закон, который по сути запрещает приобретение недвижимости иностранцами в собственность без разрешения. Лекс Коллер различает такие категории недвижимости, как коммерческая и жилая, а также типы покупателей. К человеку, желающему переехать в Швейцарию, относятся иначе, чем к человеку, желающему купить дом для отдыха. Дома для отдыха в Альпах приобрести немного легче, но даже в этом случае иностранным покупателям ежегодно выдается только 1500 разрешений, которые делятся между 26 различными кантонами. Другие ограничения различаются в зависимости от региона. В некоторых областях запрещена перепродажа собственности, принадлежащей иностранному гражданину, если она находилась в собственности менее пяти лет. В других регионах иностранные покупатели могут покупать жилье только у других иностранных покупателей.

В 2012 году в Швейцарии был принят референдум Lex Weber. Этот закон запрещает строительство домов для отдыха, когда 20% или более жилых домов в этом районе уже являются домами для отдыха. По сути, это означает, что новые дома для отдыха нельзя строить на популярных горнолыжных курортах, поскольку в этих районах уже имеется большое количество так называемых «вторых домов» (домов туристического назначения для временного проживания и отдыха). Поскольку этот закон привел к уменьшению количества построенных вторых домов, были введены дополнительные ограничения на приобретение из-за рубежом, чтобы гарантировать, что швейцарские покупатели не будут вытеснены с рынка.

Суть в том, что покупка жилой недвижимости в Швейцарии — это уникальная возможность для иностранных покупателей, которая выпадает раз в жизни из-за существования этих законов.

Кроме того, инвестиции в недвижимость в Швейцарии, являются в также инструментом защиты капитала, и только во вторую очередь инструментом получения дохода. Рост стоимости жилой недвижимости в Швейцарии не превышает 3-4%. Конечно с учётом доступности кредитования, в том числе и для иностранцев в сочетании со сверх низкими ставками по ипотеке сейчас сделали недвижимость в Швейцарии доходным инструментов. Ставка по ипотеке сроком на 10 лет составляет порядка 1,3% годовых в швейцарских франках. Иностранцы могут получить кредит, оплатив 40% общей стоимости приобретаемого объекта. Но нужно заметить, что Швейцария имеет строгие правила покупки для иностранцев. К примеру, вы можете купить дом в горах Швейцарии для отдыха и катания на лыжах, а вот однокомнатная квартира в Цюрихе или недорогая недвижимость Женеве, которая стоит от 500 000 франков, будут вам недоступны, если у вас нету вида на жительство в Швейцарии.

Понятие недорогая недвижимость в Швейцарии, не существует, цены в среднем начинаются от 8000 швейцарских франков за квадратный метр. Сразу скажу, в последние годы «сложилась традиция» ввода в заблуждение покупателей относительно реального метража квартиры. Строительные компании и риэлторы часто указывают завышенную общую площадь жилого объекта, включая в неё ещё площадь балкона или лоджии. И иногда получается, что квартира с площадью 115 кв. метров гораздо просторней квартиры с площадью 120 кв. м (согласно рекламному объявлению), так как в общую площадь включён балкон размером в 20 кв. м.
Другим важным моментом является возраст объекта. Нужно выбирать ликвидный объект, возрастом не более 10 лет.

Цены на отдельные дома в Швейцарии

Средняя цена домов, находящихся в настоящее время на рынке, составляет 990 000 швейцарских франков. Запрашиваемая цена на 80% недвижимости выставленной на продажу находится в диапазоне от 420 000 до 2 900 000 швейцарских франков. Средняя цена за м² в Швейцарии составляет 5 854 швейцарских франка / м² (цена за квадратный метр).

Цены на квартиры в Швейцарии

Средняя цена на квартиры в настоящее время на рынке составляет 660 000 швейцарских франков. Запрашиваемая цена на 80% объектов находится в диапазоне между CHF 299,000 и CHF 1,650,000. Средняя цена за м² в Швейцарии составляет 6 393 швейцарских франка / м² (цена за квадратный метр).

Вышеуказанные цены — это средние цены по всей стране, однако в крупных городах они значительно выше.

Цена за кв.м по городам в Швейцарии на июнь 2022 года

Как иностранцы могут купить недвижимость в Швейцарии

Как мы писали выше, к сожалению жилая недвижимость в Швейцарии доступна только местным жителям (гражданам Швейцарии и обладателям вида на жительство В и С).

Совсем по-другому обстоит вопрос с покупкой коммерческой недвижимости в Швейцарии. Здесь нет никаких ограничений для иностранцев. Но под коммерческую недвижимость достаточно сложно получить кредит в швейцарском банке. Нужно внести не менее 50% его стоимости. Однако если вам удалось купить хороший офисный объект в Цюрихе, то вы можете рассчитывать на доход в 500 франков с квадратного метра в год. Итак, иностранцы могут без ограничений покупать коммерческую недвижимость (офисы, магазины, склады, гостиницы и т.д.), но не только!

Иностранцы могут приобретать туристическую недвижимость (шале, загородные домики в тур областях)!

В таком объекте нельзя жить более чем 11 месяцев в году, то есть постоянно. Ну и что немаловажно каждый регион квотирует выдачу разрешений для покупки таких объектов иностранцами.

В следующих кантонах Берн, Граубюнден, Обвальден, Ури, Во и Вале возможна покупка туристической недвижимости. Конечно наибольшей популярностью пользуются горнолыжные курорты Швейцарии, шале в горнолыжном курорте может стать дополнительным источником дохода, так как часто объект продается с договором аренды в период отсутствия владельца.

В среднем шале в горах с 2-мя спальнями и площадью 80 кв. можно сдавать во время высокого сезона за 800-1000 франков в неделю. Местные агентства с удовольствием возьмут под управление ваш горный домик. Нужно только учитывать, что вы не можете сдавать ваш объект более чем 11 месяцев в году. Конечно если у вас домик в Давосе, во время Всемирного Экономического Форума, вы можете запросто сдавать свое шале за 1000 швейцарских франков день!

Среди наиболее известных туристических комплексов с доходной недвижимостью являются проект Stenne Flims и Davos Rock Resort. С учетом возможности получить ипотечный кредит под приобретаемый объект , общий доход от инвестиций может составить 7-8% годовых в швейцарских франках.

В целом среди жителей СНГ наиболее популярны лыжные курорты в кантоне Граубюден, а также шале в Лейкебарде и Вале, также очень популярен город Монтре, это маленький городок на берегу Женевского озера, место проведения знаменитого джазового фестиваля, в качестве летнего и весеннего направления.

Недвижимость Швейцарии: уверенность в любые времена

Швейцария – одна из самых развитых стран мира, она занимает первые места по ряду показателей, включая конкурентоспособность и развитие человеческого потенциала. Крупные города, такие как Женева, Цюрих и Базель, вошли в десятку лучших в мире по качеству жизни.

Швейцарский франк (CHF) почти равен евро (0,96€ за 1 CHF) и немного дороже доллара США: 1 CHF равен 1,07 USD; курс швейцарского франка составляет около 80 рублей.

Средний размер оплаты труда в стране составляет более 5000 швейцарских франков (около 4700 евро).

В Швейцарии размеренный и спокойный образ жизни. В стране, по данным Global Peace Index, один из самых низких уровней преступности в мире. Видимо, поэтому местные жители достаточно доверчивы: многие из них, особенно в небольших городах, не закрывают входные двери и личные автомобили.

Здесь говорят на нескольких языках, сразу четыре признаны официальными: немецкий, французский, итальянский и ретороманский.

Швейцария безусловно привлекательное место для проживания и инвестиций. Однако для приобретения здесь недвижимости нужно заранее определить стратегию покупки.

Страна, не похожая на другие

Швейцария – государство особенное, располагаясь в центре Европы, оно не входит в Евросоюз и отличается от других европейских стран своим устройством, законодательством и политикой в отношении иностранцев. Это федеративная республика, состоящая из 26 субъектов (20 кантонов и 6 полукантонов). Каждый кантон и полукантон имеет свое законодательство, но его действие по ряду глобальных вопросов ограничено федеральными законами.

Регулирование рынка недвижимости осуществляется как на федеральном, так и на кантональном уровнях, поэтому правила покупки, ценовая политика, налоговая нагрузка разнятся от региона к региону. Отличаются и правила приобретения недвижимости иностранными гражданами – далеко не в каждом кантоне иностранцы могут приобрести жилье.

В связи с разной политикой кантонов местные эксперты рынка недвижимости рекомендуют прежде всего определиться с целями приобретения недвижимого имущества: будет ли это постоянное проживание или отдых; инвестиции или ведение бизнеса. Только после правильной постановки задачи стоит выбирать подходящую локацию для покупки.

Помимо законодательных ограничений при выборе региона нужно также обратить внимание на его инфраструктуру, к примеру, наличие образовательных учреждений, медицинских организаций. Немаловажно поинтересоваться и тем, какой бизнес развит в интересующем месте, какова налоговая нагрузка.

Рекомендуется обратить внимание на ландшафтные и климатические особенности местности, учитывая их широкий диапазон – от похожих на тундру высокогорий до пейзажей, характерных для средиземноморского побережья.

Самый лучший вариант изучить регион, говорят эксперты, – это прокатиться по нему и увидеть все своими глазами. Тем более, что Швейцария – страна не очень большая, в пределах 6-8 часов можно доехать в ее любой уголок.

Как выбрать подходящее для покупки место

Ложку дегтя в привлекательность швейцарского жилья вносят ограничения на его покупку иностранными гражданами. Однако они распространяются не на всех. Иностранцы, имеющие гражданство стран Евросоюза и временный вид на жительство или карту постоянного места жительства (Permit B или Permit C), то есть являющиеся резидентами, могут приобретать любую недвижимость во всех кантонах. Граждане других стран с ВНЖ (Permit B) вправе покупать жилье по всему кантону своей регистрации только для проживания в нем. С получением Permit C у них появляется возможность приобретать любые объекты жилой недвижимости по всей стране как для проживания, так и для инвестиций.

Для тех же, кто этих разрешений (Permit B, C) не имеет, предусмотрено специальное лимитирование.

Эти ограничения отражены в федеральном законе Lex Koller и заключаются том, что иностранные граждане могут приобретать и владеть жильем в Швейцарии только в тех кантонах, коммунах или городах, где предусмотрены специальные квоты. Таких мест в Швейцарии осталось немного. Это, как правило, туристические направления – франкоязычный кантон Во, где прежде всего стоит рассматривать город Монтрё, италоязычный кантон Тичино с городом Лугано, а также отдельные коммуны и города в немецкоязычных кантонах, такие как Андерматт или Интерлакен.

Какое жилье здесь можно купить? Это может быть квартира или дом, жилая площадь которых не превышает 200 кв. м, а земельный участок не больше 1000 кв. м. (в отдельных случаях – 250 кв. м и 1500 кв. м соответственно). При этом иностранцы имеют право приобрести только одно жилье на семью, которое может быть использовано лишь в качестве второй резиденции – не для основного проживания, а для отдыха, и может сдаваться не более 11 месяцев в году.

Кроме Lex Koller в Швейцарии с 2016 года действует закон Lex Weber, который запрещает строить вторые резиденции в тех регионах, где их количество превышает 20% от общего числа построек. Во многих регионах этот процент уже превышен, особенно на горнолыжных курортах.

Какая недвижимость наиболее интересна

Иностранным покупателям стоит обратить внимание на вторичный рынок жилья. Эти объекты нередко продаются с квотой для иностранцев.

Одним из самых привлекательных мест для такой покупки считается регион Женевского озера в кантоне Во. Здесь комфортный климат, развитая инфраструктура и довольно высокая деловая активность.

Стоит также рассмотреть и кантон Тичино, особенно район Луганского озера, который интересен не только своим климатом и более низкими ценами по сравнению с Во. Здесь практически нет деловой активности, зато хорошо развито образование, имеется ряд международных школ, регион занимает второе место в стране по этому показателю.

Для покупки жилья в кантоне Тичино нужно отталкиваться от бюджета в 400 000 швейцарских франков – это стоимость небольшой квартиры. В кантоне Во за аналогичное жилье придется заплатить на 30-40% больше.

В целом стоимость на жилую недвижимость в Швейцарии колеблется от 9 000 до 30 000 швейцарских франков за кв. м. Жилье среднего качества обойдется в 13 000 – 17 000 CHF за кв. м. в зависимости от региона, видовых характеристик, качества отделки. Более дорогие предложения – это, как правило, эксклюзивные варианты, которые в последующем будет сложнее продать.

Поискать жилье можно и в новостройках, но такая возможность есть лишь в Монтрё и новом горнолыжном курорте Андерматт в немецком кантоне Ури, недалеко от Цюриха.

Что касается Андерматта, то он исключен из Lex Koller. А это значит, что для нерезидентов здесь нет ограничений по приобретению жилья, аналогичных другим швейцарским регионам.

Купить квартиру здесь можно как на этапе строительства, так и в готовом виде. Каждые 3-4 месяца здесь запускается новый многоэтажный дом. Квартиры отличаются современной отделкой и удачными планировками.

Цены в Андерматте начинаются от 1 млн швейцарских франков. Например, апартамент с одной спальней площадью 84 кв.м можно приобрести за 1,25 млн CHF. Квартира с тремя спальнями (170 кв.м) обойдется 2,85 млн CHF. На этапе строительства аналогичные предложения будут стоить дешевле.

Недвижимость в Швейцарии дорожает

Хорошие объекты достаточно быстро уходят, и цены на них растут на 2-3% в год. В Андерматте рост более интенсивный.

В целом с 2019 года на рынке недвижимости Швейцарии отмечается стабильное повышение цен на все объекты недвижимости во всех регионах, и, по словам экспертов, в следующие 5–10 лет эта тенденция сохранится.

Однако есть и тренд к постепенному сокращению числа подходящих для иностранцев объектов жилой недвижимости. Новое жилье в Швейцарии почти не строится. Например, в 2019 году количество квот на строительство частных домов по сравнению с предыдущим годом уменьшилось на 41%, многоквартирных домов – на 25%, что создает дефицит предложений и толкает цены вверх.

Пандемия увеличила спрос на объекты недвижимости в горах, особенно выросли продажи отдельно стоящих домов. Основной спрос на такое жилье в 2022 году был со стороны резидентов, а вот коммерческая недвижимость в это же время довольно активно приобреталась иностранцами, в том числе и русскоговорящими. Это объясняется просто – в сложные времена швейцарская валюта и недвижимость становятся тихой гаванью для инвестиций. Поэтому в пандемию коммерческие объекты рассматривались нерезидентами как надежное вложение средств с целью получения пассивного дохода в виде аренды. И что очень важно – для иностранцев нет никаких ограничений как на приобретение коммерческой недвижимости, так и на сдачу ее в аренду.

Стоимость коммерческого «квадрата» почти такая же как и жилого, например, в центре Женевы 1 кв. м офисного здания может стоить около 20 000 CHF. Однако общая цена объекта будет выше, чем стоимость жилья, из-за больших площадей. Так, коммерческая недвижимость ценой до 10 млн CHF очень быстро продается на внутреннем рынке. Иностранцам же стоит рассчитывать на стоимость выше 10 млн CHF.

Налоговая нагрузка

Несмотря на то, что цены на недвижимость в Швейцарии довольно высоки, операционные издержки на ее приобретение считаются одними из самых низких в Европе. Согласно Global Property Guide, общие расходы, оплачиваемые покупателем, обычно составляют от 0,25 до 3,55% от общей стоимости недвижимости. Расходы покупателя включают: налог на переход права собственности на недвижимость, который составляет от 0,2% до 3,3%, регистрационный сбор 0,15% и нотариальные сборы 0,1-0,8%. Точные суммы зависит от региона, например, в кантоне Цюрих отсутствует налог на переход права собственности, в то время как в кантоне Во он составляет около 1,5-2% от стоимости объекта.

Для продавцов в Швейцарии предусмотрен налог на полученный доход при перепродаже, который зависит от срока владения недвижимостью, начинается с 3,23% при длительном владении и достигает 40% при продаже в первый год. Но если недвижимость продается по цене ее приобретения, то данный налог не уплачивается вообще.

Кроме налогов продавец также полностью оплачивает комиссию агентства недвижимости, которое задействовано в сделке купли-продажи.

Сделка обычно заключается у нотариуса, он несет полную ответственность за ее чистоту, а также за уплату всех налогов и сборов, что позволяет и покупателю, и продавцу сохранить свои нервы и время.

Приобретение недвижимого имущества нерезидентами проводится в несколько этапов. При подписании договора купли-продажи покупатель переводит на специальный счет нотариуса 10% от стоимости приобретаемого имущества. Такой договор должен содержать условие предоставления иностранцу-нерезиденту специального разрешения на покупку недвижимости в Швейцарии. Получением разрешения обычно занимается тот же нотариус, который проводит сделку и заверяет договор. В договоре купли-продажи обязательно указывается срок исполнения условия, составляющий до двух месяцев с момента подписания договора. После получения нотариусом разрешения от властей, покупатель переводит оставшиеся 90% стоимости недвижимости на счет нотариуса, после чего последний производит оплату продавцу, а продавец передает ключи новому собственнику.

Иностранец-нерезидент также может приобрести недвижимость по доверенности, которая нередко выдается на сотрудника нотариального бюро, проводящего сделку купли-продажи. Стоит отметить, что в Швейцарии такая процедура практикуется довольно часто.

Конечно, у владельца жилья есть регулярные расходы. Общий размер нагрузки на собственника в год составляет от 1,5 до 2% стоимости объекта, включая все налоги, коммунальные платежи и дополнительные расходы.

Как стать резидентом Швейцарии и покупать недвижимость без ограничений

Наличие недвижимости не дает право получения вида на жительство. Но если речь идет о ВНЖ (Permit B), то собственник недвижимости может получить его путем установления налогового резидентства. Для этого нужно, например, заключить налоговое соглашение на уплату паушального налога (аккордного налога или налога на расходы). Размер этого налога рассчитывается, исходя из всех расходов иностранца в Швейцарии и назначается налоговым органом кантона. Как правило, платить приходится от 180 000 до 650 000 швейцарских франков ежегодно. При этом плательщик паушального налога освобождается от уплаты других налогов на свои доходы по всему миру. Чаще всего таким образом иностранцы получают вид на жительство в кантонах Во, Тичино, Женева, Вале и Цуг.

Получить ПМЖ (Permit С) сложнее, негражданину ЕС для этого нужно иметь ВНЖ (Permit B) и прожить на территории Швейцарии от 5 до 10 лет. При наличии особых заслуг (инвестиции, создание рабочих мест, активное участия в деятельности общества) ПМЖ предоставляется через 5 лет. Permit С фактически приравнивается к гражданству, за исключением избирательных прав.

Швейцарское гражданство получить непросто. Для этого также нужно время, но не менее 10 лет. В зачет этого срока идет и ВНЖ и ПМЖ (Permit B и C, соответственно), при этом наличие Permit С при натурализации обязательно.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Наталью Гамбоа, John Taylor

Наталью Завалишину, Distant Property

Мифы о Швейцарии, часть 6. Недвижимость

Другие мифы тут

Я не делаю рекламу и ничего не продаю. Просто рассказываю о жизни в другой стране

На этот раз пойдет речь о недвижимости.

1. Сразу отвечу на вопрос — Можно ли иностранцу купить недвижимость в Швейцарии? Основное правило гласит, что иностранец, имеюший право на проживание в стране, купить недвижимость может. А вот иностранец, который проживает за пределами швейцарии и не располагает видом на жительство купить недвижимость не может. Но из любого правила есть исключения. Как то замки виллы, на которые нет спроса среди швейцарцев выставляются на продажу иностранцам. А также есть некоторые области Швейцарии, которые определенный %% от всей недвижимости выставляет на продажу иностранцам, происходит это все из-за того же. Нет спроса среди местного населения. То есть по сути, не проживая в Швейцарии и не имея разрешения на проживания в ней, можно купить или домик на курьих ножках или замок с фонтанами.

2. Дает ли покупка недвижимости право на проживание в стране? Нет, не дает. В любом случае будет нужна виза, вид на жительство не выдается.

3. Скока стоит? Цена зависит от нескольких факторов.

— От близости к городам. Самыми дорогими областями Швейцарии считаются Цюрих и Цуг. Потом Женева. Далее Лугано и Берн. Берн, кстати, столица, но недвижимость там недорогая, по сравнению с Цюрихом, конечно. Понятно, что и в Берне есть виллы, а в Цюрихе малогабаритные квартирки, речь идет о равнозначный объектах, за одну и ту же квартиру в Берне будет дешевле, чем в Женеве, а в Женеве дешевле, чем в Цюрихе. Связано это в первую очередь с наличием и отсутствием рабочих мест в том или ином городе. Для примера, Цюрих — это Москва, Женева — Питер, Берн — Казань, Лугано — Сочи.

— Пригород дороже города. В самом центре квартиры дорогие, но как правило заняты экспатами. Типичные швейцарцы предрочитают тихую деревню в 15-20 минутах от города. Соответственно спрос и порождает цены. Недвижимость в деревне в 21 минуте езды может быть в 2 раза дешевле, чем в той, что в 20 минутах.

— Налоги. Систему налогооблажения объяснять сейчас не буду. Просто примем к сведению, что жители разных деревень и городов платят разный %% налогов. Разброс может быть от 77% до 140%, разница сушественная. Соотвественно там где налог ниже, недвижимость дороже. На практике это выглядит как богатые деревни, где живут миллионеры и миллиардеры, потому что налог низкий и с миллионов и миллиардов разница сушественна.

— От расположения объекта недвижимости относительно гор. Да-да, это очень влияет, 61% страны — горы, а страна 300км на 400 км . То есть так или иначе горы и пригорки присутствует везде. Есть города и деревушки, которые находятся в тени горы и не видят никогда солнца или только несколько часов в день. А есть наоборот — круглый год под солнцем. Деревни без снега и деревни со снегом выше человеческого роста.

— И даже расположение по отношению к стороне света имеет значение. Дома и квартиры окнами на юг самые дорогие.

— Вид из окна.

— Ну и дальше пошли стандартные пункты — удобства транспортное, гастрономическо-кулинарное, садики, школы, наличие приятных соседей, отсутствие трасс и тд

4. Ипотека В Швейцарии низкий %, а именно 1-2%, но вместе со всеми сборами и налогами нужно рассчитывать на 5%, примерно. Если учесть стоимость недвижимости, то преплата получится несколько десятков, а то и сотен квартир в России. За первые 15 лет ипотеки нужно выплатить 2/3 кредита. Взяли 1000 рублей, через 15 лет должны отдать 750 рублей +%%. Исходя из этого расчитывается ежемесячный взнос. И самый интересный факт, типичные швейцарцы не стремятся погасить ипотеку досрочно. На недвижимость в собственности есть довольно таки высокий налог, который платить нужно ежегодно. А дом или квартира в ипотеке этим налогом не облагается. Поэтому есть случаи когда ипоеку брал дед, а выплачивает в итоге внук. Ипотеку можно переоформить на другого человека, передать в наследство.

Иностранец, кстати, ипотеку может взять в швейцарском банке, но на практике — это не просто.

5. Как живут швейцарцы? Швейцарцы живут по-разному. Но в целом картина такая. В 18 +- лет они снимают однушку или более большую квартиру всклатчину. С родителями никто не живет и даже представить это сложно. Хотя вероятно такие случаи имеют место быть тоже. Попращавшись со студенчеством и найдя первую работу, перебираются в более просторные квартиры. И дальше зависит от уровня амбиций и наличия банкнот в кармане. Считается 4 комнаты — это квартира/дом для пары без детей. С 1 ребенком — 5 комнат, с 2 — 6 и тд.

70% населения не имеют недвижимости в собственности, снимают и могут снимать всю жизнь. Потому что владение недвижимостью это много-много денег… И )это не только сама ипотека, но и ремонты и содержание прилегающих территорий и тд

6. Планировки. Здесь я бы выделила 6 типов домов, не многоквартирные дома имею в виду, а частные домики. Хотя планировок несметное количество, потому что многие строят дома по индивидуальным проектам. Массовой застройки минимум, хотя в последнее время все больше и больше.

— Шале. Единственный минус как правило в горах и предназначены для отдыха. В цивилизации такие домики встречаются крайне редко.

А так просто сказка У каждого дома есть имя. И адрес и имя. Самое интересное, что если указать только имя, то письмо все равно дойдет.

— Домики крестьян, им может быть и 400-500 лет или только пару лет, но все они похожи между собой. Вы удивитесь, но то, что выглядит старым ветхим и не пригодным под проживание, внутри сделано по последнему слову. Вообще у швейцарцев не принято выставлять свои доходы на показ. По дому миллионера никогда не скажешь, что там живет миллионер, пока не проживешь тут пару лет и не начнешь отличать часы от часов и ботинки от ботинок, а также дома от домов. Вернемся к домам, крестьянские семьи были большие раньше и дома соотвественны огромные может быть и 10-12 комнат. При этом на первом этаже может находиться загон для скота, или магазин, продающий все натуральное прямо с грядки. А может и не быть. Но всегда это дома с размахом. Фото взяла с сайта по продаже недвижимости. В открытом доступе они. Могу я их постить или нет? Думаю, могу. Дом постройки 1784 года

— Дома +-100 лет. Эти дома нередко находятся под охраной государства, это дома, которые образуют центр города, центр деревушки. Владельцы таких домов могут делать все, что угодно внутри здания, но снаружи не имеют право даже шторы повесить, не соответсвуюшие фасаду или перекрасить ставни. Любая замена ржавого гвоздя должна быть согласована с государством. Эти дома красивы снаружи, но внутри достаточно тесно. Комнат может быть сколько угодно, но все они будут небольших размеров. Низкие потолки, крутые лестницы.

— Дома +- 50 лет. Это мои любимые дома, они не совсем современны, но в них есть душа. Они обжиты и облюбованны. Отличительная черта, чем младше дом, тем больше окна. Дома как правило двухэтажные + подвал, который представляет собой практически еще одну квартиру. В подвале делают сауны, спортзалы и практически в каждом доме есть так называемые пати-комнаты. Выглядят они как минибары или минирестораны, в которые и приглашают гостей на посиделки. Практически в каждом доме есть камин. Покатая черепичная крыша.

— Новостройки. Мне они тоже любы. Единственный минус, как мы видели выше, чем младше дом, тем окна больше. Так вот в типичных современных домах окна во всю стену и иногда такие вот окна выходят прямо на дорогу. Мне было бы неуютно жить в аквариуме. Идешь так по улице и кто ест, кто на диване лежит читает. Скрывать людям нечего. Стиль минимализм. Дома-кубики.

— Виллы, тут кто во что горазд. Просто покажу.

6. А ну и все же сколько стоит квартира/дом в Швейцарии?

Как мы выяснили выше. Швейцарцы предпочитают дом вблизи крупного города, возьмем Цюрих, в 15 минут езды. На горе с солнцем и окнами на юг, низкой налоговой ставкой, соседями приличными, школами, садиками, отличным сообщением с трассами, но в тоже времени вдали от трасс. В семье швейцарца 1 ребенок — это значит 5 комнат. Так вот такой вот дом мечты швейцарца

+-50 лет стоит +- 2,5 миллиона франков, что равно +- 150 миллионов рублей за дом.

Новостройка дом будет стоить около 4 миллионов франков, это 280 миллионов рублей.

Квартиры новостройка будет стоить как дом 50 лет +- 150 миллионов рублей

Квартира 50 лет +- стоит от 90 миллионов рублей

Больше не знаю, что на эту тему рассказать, если что-то интересно, спросите меня. Может что-то упустила.

Недвижимость в Швейцарии: стабильность во все времена

Швейцария является одной из богатейших стран во всём мире. Благодаря особенному экономическому регулированию государство считается финансовым и банковским центром нашей планеты. В Швейцарии достаточно низкий коэффициент безработицы, стабильная валюта и отлично развитый сегмент ведения бизнеса. Страна манит туристов не только своим экономическим процветанием и стабильностью, но и неимоверно красивой природой. Многие после посещения Швейцарии мечтают приобрести себе в этом удивительном государстве имущество, но рынок недвижимости для иностранцев имеет строгие ограничения.

Приобрести недвижимость в Швейцарии может позволить себе далеко не каждый. Связано это не только с очень высокой стоимостью, но и с закрытостью государства от иностранных покупателей. Страна не входит в Европейский Союз и Шенгенскую зону, поэтому не обязана открывать свои границы для свободного передвижения денежных средств.

Содержание статьи:

Особенности рынка недвижимости Швейцарии

Согласно Закону Лекса Фридриха о продаже недвижимости иностранцам, действующему с 1985 года, человек, не имеющий вида на жительство в Швейцарии, имеет право приобрести жильё только в строго определённых государственными властями местах.

Правительство страны каждый год выделяет иностранцам 1500 разрешений на покупку недвижимости только в тех регионах, которые нуждаются в развитии и считаются местами туристического скопления или же в крупных городах и на горнолыжных курортах.

Также существует ещё одно жёсткое требование для иностранных покупателей – приобретаемое жильё обязательно должно быть лично использовано и его площадь не может превышать 200 кв. м.

Зачастую недвижимость в Швейцарии приобретают крупные иностранные предприниматели. Такая покупка считается хорошей инвестицией, поскольку цены на квадратные метры постоянно растут. В среднем их рост составляет 6% в год.

Наиболее популярными регионами для иностранных инвесторов считаются такие крупные швейцарские города, как Берн, Цюрих и Женева.

Недвижимость для жизни, отдыха, инвестиций: налоги и содержание

Как известно, жилую недвижимость в Швейцарии можно приобрести только в строго определённых властями местах. На помещения, предназначенные под ведение бизнеса, такие ограничения не распространяются.

Здесь существует ещё один необычный вид имущества – недвижимость для отдыха. Такой статус определяется властями каждого отдельного региона для каких-либо определённых районов кантона. Процедура приобретения подобной недвижимости иностранцами существенно упрощена. Плюс ко всему в таком случае покупателю предлагаются значительные налоговые льготы.

При покупке любой недвижимости в государстве, все налоги всегда оплачиваются покупателем. Размеры их зависят от кантона, где приобретается недвижимость. Самыми популярными являются регионы, соседствующие с Женевским озером. Там можно приобрести пансионат или небольшую частную гостиницу, и в скором времени значительно приумножить свой капитал.

В среднем они составляют:

2–5% — передача земельной собственности.
0,5% — оплата за внесение покупателя в реестр прав собственников.
0,5–1% — оплата услуг нотариуса.

Например, при покупке дома, необходимо ежегодно оплачивать земельный налог (0,6% от общей стоимости оценки) и налог на имущество (0,5% от стоимости объекта). Помимо этого существует ещё подоходный налог на имущество. Если владелец лично проживает в приобретённом жильё, то ставка налога составляет примерно 5% от оценочной стоимости объекта. Если помещение сдаётся в аренду, то ставка будет варьировать от 15 до 45% от суммы, вырученной за аренду.

Кроме налоговых платежей, владелец недвижимости ежегодно будет нести расходы по её содержанию, а также страховке. Расходы по содержанию рассчитываются обычно на кв. м. и могут составлять от 80 до 100 швейцарских франков.

Юридические аспекты покупки недвижимости в Швейцарии

Процесс покупки недвижимости в Швейцарии всегда начинается с подписания контракта о намерениях.
После этого необходимо внести залог на счёт нотариуса для бронирования выбранного объекта. Его размер обычно составляет около 10% от общей стоимости.
Далее, начинается проверка законности владения недвижимостью продавцом и оформление необходимых документов. Всем этим занимается нотариус. Он же регистрирует сделку в органах государственной власти в реестре прав собственников. Обычно решение о разрешении на сделку выносится в течение нескольких недель.
После этого производится окончательный расчёт с продавцом. Чаще всего, схема оплаты выглядит следующим образом – покупатель перечисляет сумму стоимости приобретаемого объекта на счёт нотариуса, а он, в свою очередь, после всех необходимых процедур, рассчитывается с продавцом. Сумма за приобретаемую недвижимость должна быть обязательно перечислена на счёт нотариуса только со счёта, открытого в швейцарском банке. В противном случае необходимо наличие банковской гарантии от любого из банков Швейцарии.
Вселяться в приобретённое жильё можно сразу же после внесения нового собственника в реестр или же по договорённости с бывшим владельцем, но не позднее чем через два месяца.

Прогнозы развития рынка недвижимости в Швейцарии: статистика, мнения экспертов

Эксперты рынка недвижимости, а также швейцарские оценщики прогнозируют, что в текущем году на рынке страны намечается существенное снижение стоимости недвижимого имущества. Уже в прошлом году динамика роста цен на жильё значительно замедлилась. Квартиры, к примеру, выросли в стоимости в среднем на 2%, а дома всего на 0,5%.

Специалисты полагают, что больше всего цена квадратного метра упадёт в районе Женевского озера, а также в Берне и Цюрихе – примерно на 2–4% в сравнении с 2014 годом. В течение последующих 3 лет стоимость жилья может опуститься ещё на 15%. Это связано с отказом от сдерживания курса национальной валюты Швейцарии. Прогнозируют, что к концу 2015 года количество предложений по продаже объектов существенно превысит спрос.

Недвижимость Берна
Недвижимость Женевы
Недвижимость Цюриха

Берн – столица Швейцарии, основанная в конце XII века. Здесь находится здание парламента и правительства, а также национального банка. Недвижимость в Берне пользуется большой популярностью среди иностранных инвесторов.

Город предлагает разнообразную недвижимость на любой вкус – гостиницы высокого класса, просторные современные апартаменты и старинные уникальные особняки. Берн манит к себе не только своими уникальными достопримечательностями, которые внесены в список ЮНЕСКО, но и различными культурными мероприятиями – музыкальными и танцевальными фестивалями, концертами и прочее.

Стоимость на жилье составляет:

Квартира площадью в 62 кв. м. с тремя жилыми комнатами в тихом и зелёном районе города обойдётся в 220 000€.
Апартаменты в новом жилом комплексе на окраине Берна будут стоить 360 000€. Примерная площадь – 125 кв.м.
За дом для личного проживания или ведения деловой деятельности, расположенный на участке размером в 1354 кв. м. в тихом районе города придётся отдать 1 104 000€.
Старинная вилла с 14 комнатами, расположенная на участке размером в 2555 кв. м. с бассейном и садом обойдётся в 2 370 000€.

Женева – второй по величине город в Швейцарии после Цюриха. Его называют «озёрной столицей» страны, и он по праву считается самым известным во всём государстве. Женева славится своим хорошо налаженным производством знаменитых швейцарских часов.

В городе проводится много различных фестивалей и крупных мировых выставок. Все это продолжает привлекать потенциальных покупателей недвижимости уже не одно десятилетие.

Стоимость на недвижимость:

Так, апартаменты с одной жилой комнатой, общей площадью 46 кв. м., расположенные неподалёку от Женевского озера, в доме, построенном в 2001 году, стоят примерно 295 000€.
За квартиру в новом жилом комплексе на окраине Женевы площадью 90 кв. м. с тремя жилыми комнатами попросят как минимум 330 000€.
Частный дом площадью 120 кв. м. с участком в 354 кв. м., построенный в 60-х годах в удалённом уголке города обойдётся в 980 000€.
За виллу 30-х годов общей площадью 1100 кв. м., с большим бассейном и собственной оранжереей, на 7 спален и 4 ванных комнаты придётся внести 3 645 000€.

Цюрих – финансовый и экономический центр Швейцарии. В городе находятся главные офисы самых крупных швейцарских банков и страховых компаний. Два года назад Цюрих признали одним из самых безопасных городов в мире. Это даёт гарантию, что даже в условиях мирового кризиса стоимость недвижимости здесь вряд ли существенно снизится.

Город был основан в XII веке. Многие архитектурные строения сохранились до нашего времени. Условно Цюрих поделён на Старый город и Новый. В Новом городе сосредоточены различные штаб-квартиры самых крупных компаний страны и мира.

Стоимость на недвижимость:

Квартира площадью в 50 кв. м. с двумя жилыми комнатами в бизнес-районе города обойдётся в 342 000€.
Трёхкомнатная квартира в новом жилом комплексе, общей площадью 115 кв. м., расположенная в Кюзнахт, 5 минут пешком до автобусной остановки в сторону Цюриха и вокзала стоит 912 000€.
За двухэтажный дом, площадью 140 кв. м. с четырьмя комнатами попросят 495 000€. На территории может быть гараж и садовая площадка.
Роскошная вилла с шестью комнатами в элитном районе города, построенная в 1950 году, с капитальным ремонтом, обойдётся в 2 450 000€.

Инвестировать в Альпы: почему швейцарские бизнесмены вкладываются в недвижимость

Швейцария — маленькая страна со сложным внутренним устройством. Здесь существует ценность отдельного человека — специалиста, которого нужно выбрать для бизнеса, но есть и качество работы общей системы. Швейцарская система государственных органов работает быстро и четко. Учреждение юридического лица, нотариальное заверение или лицензирование — это процессы, в которых можно спокойно действовать по существующим инструкциям.

В банках, будь то персональное банковское обслуживание или банкинг нерезидентов Швейцарии, все основано на человеческих отношениях. Многое формализовано, но всегда есть место личным отношениям и партнерской связи — вероятности того, сделает банкир ради клиента лишнюю милю или нет. Часто новый клиент швейцарских банков имеет налаженную систему связей — контакты для решения различных вопросов в своей области и в своей стране. Попадая в новую среду, он «обнуляется». В Швейцарии ему необходимы рекомендации о партнерах, а партнерам, в свою очередь, необходимы рекомендации о новом клиенте, чтобы из «человека с улицы» он стал «своим человеком».

Репутация — алтарь социального храма Швейцарии. Входя в местную деловую среду, нужно убедиться в хорошей репутации партнеров, поскольку они являются амбассадорами бренда и имени клиента, которые повышают его ценность и взаимно рекомендуют далее. Клиенту взамен нужно быть на связи — ментально и физически. Это не парикмахерская, где не выйдет подстричь волосы вместе со стилистом и приходится довериться ему как мастеру. Это сознательное формирование своего амплуа с нуля таким, каким его видит сам клиент.

Особенности швейцарского менталитета

При выборе банка, партнера или кантона нужно учитывать свойства менталитета, которые не изменить, юридические коридоры, существующую наработанную практику, налоговые возможности и последствия. Банки будут различаться, но они, функционируя в разных странах или городах, примут менталитет среды.

Так можно сказать, что в Женеве преобладает французский менталитет. Задачи и вопросы здесь решают менее формально и прозрачно, зато более эмоционально. Коммуникация скорее расслабленная, но всегда есть возможность поужинать и «договориться». В Цюрихе, в свою очередь, более структурированный и демократичный стиль работы, поведение обоснованное и системное. На английском языке здесь говорит почти каждый.

Цуг — новая Мекка криптовалюты, Мекка торговых и холдинговых компаний, ведущих международный бизнес. Этот кантон любят в силу низких налогов и ориентированности на заказчика. Также в Цуге самый большой процент иностранцев в соотношении с швейцарцами — 26% от 130 000 жителей.

Лихтенштейн — очень гибкая юрисдикция, которая может предложить клиентоориентированное решение. Несколько лет назад разработанная в Цуге регулирующая законодательная база для введения криптовалюты в банковскую среду была имплементирована именно в Лихтенштейне, который среагировал быстрее соседей.

Швейцария как страна для бизнеса

Швейцарский директор — это человек, наделенный действующей властью. Его присутствие в совете директоров и делает Швейцарию местом принятия решений, а компанию — швейцарским резидентом, платящим налоги в стране. Швейцария имеет низкие корпоративные налоги, соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, мягкие сроки сдачи налоговой декларации без штрафов за отсрочку, стабильную налоговую систему, где на десяток лет вперед известны ставки и исключены неожиданные пересмотры. Так, корпоративный налог на компанию во многих кантонах может варьироваться между 12% и 14%, а может составлять 9%. Налог на добавленную стоимость в Швейцарии один из самых низких в мире — 7,7%. Для сравнения: в Германии он равен 19%, в Латвии — 21%.

В Швейцарии на старте необходимо сделать предварительное налоговое регулирование (tax ruling) — в результате план прописывается, подтверждается, и дальше клиент двигается по этому маршруту без отклонений и сюрпризов. Для трейдинговых и холдинговых компаний именно юрисдикция Швейцарии является оптимальной и все более предпочитаемой по сравнению с Кипром или Гонконгом, где политико-экономические условия выражаются в повышении цен и непредсказуемости планирования.

Что касается частных инвестиций, то здесь ключ в разумной диверсификации. Это могут быть инвестиционные проекты в недвижимость, коллекционные объекты искусства, доход от банковских портфелей ценных бумаг и не коррелирующие с ними альтернативные инвестиции в венчурные сделки. Любимой темой инвесторов на сегодняшний день являются альтернативные инвестиции. Семейные офисы все больше поворачиваются к теме закрытых частных проектов в сегменте private equity — частных инвестиций не на фондовом рынке. Почему? В первую очередь для диверсификации, четкого планирования горизонта инвестиции, точного прогнозирования дохода и известных заранее партнерских сторон, которые можно проверить и контрактно описать все сценарии.

Одним из традиционных инструментов альтернативных инвестиций и предметом закрытых сделок для частных инвестиций является недвижимость. В Швейцарии рынок недвижимости развит и определен особенностями кантонов. Цены на саму недвижимость растут на протяжении десятков лет. В начале 2000-х годов жилье в основном арендовали, так как брать кредиты было дорого. Начиная с 2005 года банковские проценты в швейцарских франках начали падать — сейчас они находятся на беспрецедентно низком уровне. Это простимулировало застройщиков активно работать в секторе жилой недвижимости, а молодые семьи приобретать жилье в кредит, вкладывая 20-25% собственных средств. Рынок является ликвидным и продолжает расти. Швейцарскими строительными компаниями могут быть привлечены кредитные средства для девелоперских проектов с 0,5-1% годовых.

По законодательству Швейцарии иностранные инвесторы могут входить в private equity проекты только с швейцарскими компаниями и только в сделки по коммерческой недвижимости. Учитывая ограниченный фонд и общегосударственную протекционистскую политику, а также политическую ситуацию в мире, земля в Швейцарии будет не только сохранять свою стоимость, но и увеличивать ее.

В части кантонов находится самая дорогая земля в агломерациях (Цюрих, Цуг, Женева) и признанных международных курортах (Церматт, Санкт-Мориц). Есть кантоны, обладающие и природной красотой, и выгодным налогообложением, и удобным расположением. Но сегодня, в силу традиций и менталитета, в них нет активных девелоперских проектов, кроме жилых комплексов, рассчитанных на внутренний спрос населения.

Сейчас свой потенциал для застройки и инвестиций осторожно раскрывает кантон Аппенцель на предальпийских холмах. Он граничит с озером Констанц, Лихтенштейном и Австрией и располагается всего в часе езды от Цюриха. Местная земля находится в собственности фермеров и сохраняет скромную рыночную стоимость относительно своей потенциальной ценности. Исторически здесь находились реабилитационные клиники, так как Аппенцель — центр швейцарской природной медицины и целительства. Сюда приезжала европейская аристократия еще до того, как эстафета популярности перешла к Французской Ривьере.

Одним из востребованных направлений private-equity-проектов в Швейцарии становится создание wellness-отелей в кантонах, где этот рынок еще не перенасыщен. Говоря в целом про wellness-индустрию в стране, нужно сказать, что швейцарцы ценят аутентичность и простоту. Традиции здорового образа жизни и ухода за телом основываются прежде всего на жизненных силах организма и его способности максимально раскрыть собственные ресурсы. Так, медикаментозные и искусственные методы в стране традиционно не были популярны, несмотря на высокий уровень хирургии и фармацевтики. В Швейцарии на первом месте стоят прогулки в горах, травяные сборы, спорт и физиотерапия.

Когда следует менять партнеров

Менять банкира, представителя или директора компании нужно, когда они, занимаясь бизнесом или активами клиента, плохо выходят на связь. Когда комиссии растут больше, чем доходы, а в предоставлении информации постоянно происходят сбои. Полезно проактивно актуализировать информацию о клиенте и не удивляться, а радоваться, когда швейцарский директор задает дополнительные вопросы. Он несет полную ответственность за деятельность компании.